城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2025年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)呈現(xiàn)“政策托底、市場(chǎng)筑底、風(fēng)險(xiǎn)收斂”特征，金融支持從“救急紓困”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建”。供給端，房企融資“白名單”常態(tài)化、“金融16條”繼續(xù)延期、專項(xiàng)借款與紓困基金加碼，筑牢了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線；需求端，信貸政策歷史性寬松、公積金政策全方位優(yōu)化，大幅降低了居民購(gòu)房成本和門檻。但市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整背景下，房企自身“造血”功能減弱，資金鏈仍處高度緊張狀態(tài)。

2026年，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將在政策持續(xù)托底、市場(chǎng)緩慢出清、新模式加速構(gòu)建的復(fù)雜環(huán)境中運(yùn)行，金融政策重心從救項(xiàng)目、扶主體轉(zhuǎn)向建機(jī)制，房地產(chǎn)融資基礎(chǔ)性制度不斷完善，金融市場(chǎng)將在支持行業(yè)軟著陸、促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展方面發(fā)揮更積極作用。

一、房地產(chǎn)金融政策回顧

2025年，房地產(chǎn)金融政策延續(xù)“結(jié)構(gòu)性寬松、精準(zhǔn)滴灌”策略，以房企紓困和提供流動(dòng)性支持為重點(diǎn)，核心目標(biāo)是“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)、促轉(zhuǎn)型”。

1.供給端：房企紓困與流動(dòng)性支持。一是繼續(xù)發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“白名單”作用，并作為常態(tài)化手段，滿足房企合理融資需求。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合金融監(jiān)管部門，動(dòng)態(tài)更新企業(yè)和項(xiàng)目名單，政策覆蓋范圍從優(yōu)質(zhì)國(guó)企擴(kuò)容至部分財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健、專注主業(yè)的民營(yíng)房企，形成“輸血重點(diǎn)企業(yè)，穩(wěn)定行業(yè)頭部”的明確預(yù)期，有效阻止了優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性危機(jī)的蔓延。

二是“金融16條”展期與優(yōu)化。將2022年出臺(tái)的存量貸款展期、保持信貸投放穩(wěn)定等支持政策有效期進(jìn)一步延長(zhǎng)，并優(yōu)化了實(shí)施細(xì)則，為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的政策預(yù)期，緩解了銀行的“抽貸、斷貸”壓力，為房企債務(wù)重組贏得了時(shí)間。

三是專項(xiàng)借款與紓困基金加碼。中央和地方層面協(xié)同，擴(kuò)大了政策性銀行專項(xiàng)借款和國(guó)企牽頭的地方紓困基金規(guī)模，專項(xiàng)用于“保交樓”和出險(xiǎn)項(xiàng)目的收并購(gòu)。“保交樓”工作取得決定性進(jìn)展，全國(guó)項(xiàng)目竣工交付率大幅提升，極大地穩(wěn)定了購(gòu)房者信心。

2.需求端：持續(xù)降低購(gòu)房成本與門檻。一是商業(yè)性房貸利率取消全國(guó)下限，信貸政策歷史性寬松。2024年下半年以來(lái)5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率降至3%左右，部分城市進(jìn)入“2字頭”時(shí)代。存量房貸利率針對(duì)部分高利率合同進(jìn)一步推動(dòng)調(diào)整。首付方面，首套房首付比例降至15%，二套房降至25%（重點(diǎn)城市）。寬松的信貸政策顯著降低了居民購(gòu)房的初始資金壓力和長(zhǎng)期利息負(fù)擔(dān)，對(duì)提振一二手房市場(chǎng)交易活躍度，特別是在核心一二線城市，起到了直接刺激作用。

二是公積金政策全方位優(yōu)化。各地對(duì)公積金不斷做出優(yōu)化調(diào)整，包括提高最高貸款額度、支持“商轉(zhuǎn)公”、拓寬異地使用范圍、支持“帶押過(guò)戶”等，有效支持了剛性需求和改善性需求的釋放，成為政策發(fā)力的重要抓手。

3.政策創(chuàng)新：大力培育新增長(zhǎng)點(diǎn)。全力推動(dòng)保障性住房建設(shè)金融支持。央行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款工具，提供低成本資金支持收購(gòu)存量商品房用作保障房。商業(yè)銀行配套專項(xiàng)貸款，享受風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重和資本占用優(yōu)惠。政策支持下，2025年保障性住房建設(shè)和收購(gòu)規(guī)模顯著放量，實(shí)質(zhì)性消化部分市場(chǎng)庫(kù)存，為行業(yè)轉(zhuǎn)型開(kāi)辟了新賽道。

4.加速基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)容。明確將購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍，并優(yōu)化稅收、國(guó)資轉(zhuǎn)讓等配套政策。為持有優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的企業(yè)提供了重要的權(quán)益型融資和退出渠道，引導(dǎo)行業(yè)從“開(kāi)發(fā)銷售”向“開(kāi)發(fā)+持有運(yùn)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)型。從效果看，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，相關(guān)REITs產(chǎn)品受到機(jī)構(gòu)資金追捧。

二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)分析

2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)融資呈現(xiàn)“總量收縮、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)緩釋”的特征，房地產(chǎn)金融政策延續(xù)“結(jié)構(gòu)性寬松、精準(zhǔn)滴灌”策略，直接融資渠道拓寬，REITs發(fā)展為行業(yè)提供退出通道。融資創(chuàng)新在特定領(lǐng)域取得突破，綠色金融發(fā)展迅速。

從融資結(jié)構(gòu)上看，呈現(xiàn)兩大特征：一是政策驅(qū)動(dòng)性明顯，專項(xiàng)借款、紓困基金等政策性工具貢獻(xiàn)了約25%的新增融資。二是兩極分化明顯，優(yōu)質(zhì)國(guó)企和部分民營(yíng)房企獲得融資占比超過(guò)70%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

從直接融資與間接融資變化情況看，2025年直接融資規(guī)模達(dá)1.1萬(wàn)億元，占比提升至26.2%（2024年為22.5%），呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)。直接融資中債券市場(chǎng)融資回暖，特別是優(yōu)質(zhì)房企公司債發(fā)行量同比增長(zhǎng)15%；股權(quán)融資仍處低位，全年IPO和增發(fā)規(guī)模僅320億元；REITs市場(chǎng)擴(kuò)容顯著，成為重要補(bǔ)充。

銀行信貸仍為房地產(chǎn)融資主導(dǎo)。2025年三季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額13.61萬(wàn)億元，較年初（13.87萬(wàn)億元）下降2600億元，但國(guó)內(nèi)貸款仍是房企資金來(lái)源中降幅最小的渠道：1~11月房企國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)1.31萬(wàn)億元，同比僅下降2.5%，顯著低于自籌資金（-11.9%）和個(gè)人按揭貸款（-15.1%）的降幅。銀行信貸主要特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)貸嚴(yán)格遵循“項(xiàng)目制”和封閉管理原則；并購(gòu)貸款支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收并購(gòu)，利率較基準(zhǔn)下浮10%~20%；綠色建筑、保障性住房等領(lǐng)域信貸獲得政策傾斜。信貸融資中，保障性住房貸款占比提升，利率持續(xù)下行。2025年12月新發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款加權(quán)平均利率為3.65%，較年初下降35個(gè)基點(diǎn)。從區(qū)域上看，不同區(qū)域呈現(xiàn)顯著差異，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)信貸資源集中度達(dá)52%。

直接融資中，債券融資發(fā)行規(guī)�；厣７科缶硟�(nèi)外債券發(fā)行總額6800億元，其中國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行5100億元。信用分化明顯：AAA級(jí)房企債券發(fā)行利率3.2%~4.0%，而風(fēng)險(xiǎn)房企債券幾乎無(wú)法發(fā)行。此外，綠色債券、可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券發(fā)行量突破800億元，成為融資創(chuàng)新亮點(diǎn)。股權(quán)融資仍處市場(chǎng)冰點(diǎn)。全年僅3家房企完成A股增發(fā)，融資總額不足100億元。港股再融資有限，內(nèi)房股配售融資約220億元。私募股權(quán)活躍，房地產(chǎn)私募基金投資額達(dá)1200億元，主要投向物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)。REITs市場(chǎng)迎來(lái)跨越式發(fā)展。全年新發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 超20只，募資總額近500億元，其中保障性租賃住房REITs發(fā)行3只。REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域。

三、風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

2025年房地產(chǎn)金融在政策托底下實(shí)現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)收斂、融資企穩(wěn)”，但行業(yè)資金鏈仍處深度調(diào)整期，2026年房地產(chǎn)融資仍面臨多重風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。

一是房企債務(wù)壓力仍是風(fēng)險(xiǎn)防范重點(diǎn)。雖然2026年相比前幾年債務(wù)壓力有所緩解（全年境內(nèi)債到期總額近5000億元，2024年為7700多億元），但結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)依然存在，部分房企仍存在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融體系的外溢效應(yīng)仍需警惕。

二是市場(chǎng)融資分化嚴(yán)重。企業(yè)端，國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企融資暢通，綜合利率持續(xù)走低；而出險(xiǎn)房企仍深陷流動(dòng)性困境，融資基本凍結(jié)，行業(yè)并購(gòu)整合速度低于預(yù)期。民企融資困境未根本緩解，行業(yè)兩極分化加劇。預(yù)售資金監(jiān)管與房企流動(dòng)性矛盾仍需平衡。債務(wù)重組進(jìn)程緩慢，市場(chǎng)出清仍需時(shí)日。城市端，核心城市因需求支撐強(qiáng)，政策效果明顯；廣大三四線城市因需求透支、人口流出，政策刺激對(duì)提振市場(chǎng)作用微弱，庫(kù)存去化壓力依然巨大。

三是企業(yè)和居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)緩慢。政策主要解決“輸血”和“減負(fù)”問(wèn)題，但房企債務(wù)存量巨大，居民收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)主體“內(nèi)生造血”功能和加杠桿意愿不足。

四是政策協(xié)同性與傳導(dǎo)效率有待提升。金融政策與土地、稅收、人口等長(zhǎng)期制度改革需加強(qiáng)協(xié)同。部分政策在基層銀行執(zhí)行中存在顧慮，對(duì)民營(yíng)房企的“不敢貸、不愿貸”現(xiàn)象仍然存在。

四、2026年金融市場(chǎng)展望

2025年12月26日，中國(guó)人民銀行在《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2025）》中強(qiáng)調(diào)，下一步將“密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融形勢(shì)邊際變化，抓好保障性住房再貸款等已出臺(tái)金融政策落實(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，穩(wěn)妥有序完善房地產(chǎn)信貸基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

1月15日，金融監(jiān)管總局在2026年監(jiān)管工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，“嚴(yán)密防范化解相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。從中可以看出，2026年房地產(chǎn)金融政策重點(diǎn)將從救項(xiàng)目、扶主體轉(zhuǎn)向建機(jī)制，一系列基礎(chǔ)性制度將加速完善。

政策環(huán)境上，一是金融政策進(jìn)一步深化，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“白名單”制度作為長(zhǎng)效機(jī)制成為常態(tài)化，并與房地產(chǎn)融資主辦銀行制銜接。二是保障性住房金融支持加碼，PSL等政策性工具將重啟支持保障房建設(shè)。三是風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制完善，房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模有望擴(kuò)大。

融資趨勢(shì)上，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)融資總額在4.0萬(wàn)億~4.3萬(wàn)億元區(qū)間，結(jié)束連續(xù)四年下滑。融資成本進(jìn)一步降低，房企開(kāi)發(fā)貸有望降至3%以下。直接融資占比繼續(xù)提升，其中REITs新增發(fā)行或達(dá)500億元。

融資創(chuàng)新上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)發(fā)行回暖，保障性租賃住房Pre-REITs產(chǎn)品創(chuàng)新加速推進(jìn)。城市更新、存量改造項(xiàng)目將獲政策傾斜。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)受資本青睞。粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域融資便利度提升。

1月15日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)鄒瀾釋放了“今年降準(zhǔn)降息有一定空間”的信號(hào)。宣布將先行推出下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，以及完善結(jié)構(gòu)性工具并加大支持力度兩方面政策措施。同時(shí)表示，將會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。監(jiān)管部門釋放的金融政策利好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。