天街向新

撰文 | 蘇珊 雨晴

主編 | 陳巧明

頭圖來源 | 龍湖商業(yè)

伴隨行業(yè)從高速擴張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營，購物中心的核心價值正從空間租賃轉(zhuǎn)向內(nèi)容創(chuàng)造。存量時代的競爭，不再僅關(guān)乎體量，更在于如何通過持續(xù)創(chuàng)新，在項目的全生命周期內(nèi)保持活力。

行業(yè)求變，龍湖何為？答案不是單點突破，而是一場覆蓋空間產(chǎn)品、區(qū)域布局、用戶體驗與公司戰(zhàn)略的系統(tǒng)性“向新”。核心洞察在于，商業(yè)的本質(zhì)正在發(fā)生根本性遷移——從促成交易的“場”，進化為承載情緒、激發(fā)共鳴、構(gòu)建社群的“場”。

這不僅是運營策略的升級，更是對商業(yè)空間的社會價值與人文價值的重新定義。

Vol.1

深度運營進化論

從“交易場”到“情緒場”的

商業(yè)價值轉(zhuǎn)化

2025年，從天街廟會、醒春季、天街歡搶節(jié)、天街歡樂季等IP活動，到婦女節(jié)、高考、蘇超、川超等重要節(jié)點，都有龍湖商業(yè)對節(jié)慶、熱點的敏銳捕捉與創(chuàng)意融入。

這既是龍湖商業(yè)展示運營實力的亮眼“成績單”，也是項目通過場景化、內(nèi)容化、數(shù)字化運營實現(xiàn)商業(yè)價值轉(zhuǎn)化的典型范例。

01

場景化運營:

從“數(shù)量”到“質(zhì)量”的突破

原創(chuàng)IP的塑造，源于龍湖商業(yè)對消費情緒與市場趨勢的深刻洞察。基于原創(chuàng)IP，龍湖天街以場景美學(xué)滲透城市脈絡(luò)，讓商業(yè)空間成為季節(jié)更迭的載體。

2025年春節(jié)，重慶時代天街以“天街廟會”為核心，通過燈會、祈福等沉浸式場景，復(fù)刻傳統(tǒng)年味。打造的“龍門陣”與“故宮同款紅墻”，更登上總臺元宵晚會。

去年3月櫻花季，十城聯(lián)動的“醒春季”以櫻花、綠植與市集喚醒城市活力。成都西宸天街將櫻花主題延伸至茶店子地鐵站，將消費路徑轉(zhuǎn)化為充滿驚喜的體驗前奏，實現(xiàn)場景的無界融合。

去年年末的圣誕季，全國十余座天街通過特色布景與人工飄雪，讓天街成為城市圣誕氛圍的營造中心與記憶錨點。

此外，龍湖將原創(chuàng)營銷IP與銷售節(jié)點深度綁定，助力實現(xiàn)雙倍的節(jié)日氛圍。2025年中的天街歡搶節(jié)、年末的龍湖天街歡樂季已連續(xù)舉辦8年，以折扣促銷聯(lián)動龍湖商業(yè)全國近百座購物中心，持續(xù)傳遞節(jié)日氛圍。

這些兼具全國聯(lián)動與地方特色的活動，不僅帶來營業(yè)額與客流的顯著增長，更塑造了“過節(jié)就在天街”的集體記憶。

02

內(nèi)容化運營:

沉浸式故事場，鎖定家庭客群長期價值

龍湖商業(yè)從空間運營到內(nèi)容運營，以更具溫度的沉浸式內(nèi)容與體驗，回應(yīng)家庭型消費者的深層需求。

重慶公園天街，“秋成樂園”在2025年正式迭代為3.0版本的沉浸式農(nóng)場故事場。龍湖商業(yè)在商場里打造了渝北首個復(fù)合式家庭游樂園：從旋轉(zhuǎn)木馬到農(nóng)場風(fēng)車，從蟲洞探險到夏日親水，重慶公園天街以“都市農(nóng)場”概念為親子家庭提供全齡段互動體驗。

這背后，是龍湖商業(yè)對“場景內(nèi)容化”的深刻理解：家庭客群最需要的是什么？——當(dāng)親子互動能有效解放家長時，這個空間就自然成為家庭休閑消費的首選地。通過打造“孩子開心、家長省心”的親子目的地，從而鎖定家庭客群的長期價值。

03

數(shù)字化運營:

數(shù)字化觸點與會員服務(wù)融合

2025年，龍湖正以數(shù)字化觸點開辟新的經(jīng)營模式，實現(xiàn)線上線下一體化的體驗閉環(huán)。

一方面，龍湖積極嘗試APP直播、互動大屏等形式開辟新的經(jīng)營模式，持續(xù)刷新消費者體驗。一塊戶外大屏，讓龍湖頻頻出圈：成都濱江天街三八節(jié)戶外大屏的創(chuàng)意文案、川超賽事期間的互動“拼?！睙岢?，均成為現(xiàn)象級社交話題，讓線下空間成為線上流量的發(fā)源地。

另一方面，龍湖通過數(shù)字化提升服務(wù)效率：支付寶“碰一碰”、龍湖APP功能整合、充電寶便民網(wǎng)絡(luò)、V5+會員權(quán)益深化……尤其是龍湖的“數(shù)智化底牌”——“龍湖商業(yè)數(shù)智化管理平臺”，助力龍湖實現(xiàn)了線上會員月活突破750萬、會員銷售占比超50%的亮眼成效，真正將數(shù)據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為復(fù)購與客單價的提升。

體驗的本質(zhì)，是與用戶建立可持續(xù)的情感鏈接。龍湖商業(yè)做到的，不光是經(jīng)營“坪效”，更是經(jīng)營“人心”。

Vol.2

項目改造煥新

存量時代的“逆生長”樣本

存量時代，“老項目”遍地可見：據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，截至2026年1月14日，全國存量購物中心已超過7900座，總體量超6億平方米。其中，超3500座購物中心開業(yè)時間已超8年，超1400座開業(yè)時間超過12年。

這意味著，購物中心存量改造不再是“可選項”，而是關(guān)乎生存的“必修項”。

2003年，龍湖商業(yè)的開山之作，龍湖重慶北城天街驚艷亮相，開業(yè)即成為“初代頂流”，帶動觀音橋商圈升級為城市級商圈。

行至今日，龍湖商業(yè)約有20%的購物中心開業(yè)8年以上，且多為位于高線城市、市級商圈的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存量改造迫在眉睫。

近年來，龍湖商業(yè)正以“一城一策、一店一策”的精細(xì)化改造邏輯，推動成熟項目實現(xiàn)資產(chǎn)價值與體驗價值的雙重躍升。

01

重慶北城天街:

城市地標(biāo)的全面進化

2025年，最引人注目的便是重慶北城天街的改造。這座已開業(yè)22年的城市商業(yè)地標(biāo)，歷時600余天的分階段改造，通過“邊開邊改”的模式，完成了一場從內(nèi)到外的系統(tǒng)性煥新。

內(nèi)部空間重構(gòu)：老結(jié)構(gòu)與新功能的完美平衡

龍湖重慶北城天街在改造中將原本的大空間重構(gòu)為“內(nèi)街+商鋪”模式，優(yōu)化內(nèi)部動線，打造出通透的內(nèi)街與靈活適配的品牌商鋪。在提升動線通透感的同時，通過鋪位切割提升租金效率。

項目的通透感還來自于拆除局部屋頂樓板后引入的自然光，結(jié)合降板設(shè)計營造多層次綠化空間，使中庭充滿陽光與綠意，最終構(gòu)建出獨特的“高街花園”場景。

重新定義空間功能：藝術(shù)感與實用性的統(tǒng)一

項目入口通過玻璃盒子、退臺設(shè)計及多首層規(guī)劃，提升視覺吸引力與客流效率。下沉廣場經(jīng)景觀化改造，從交通節(jié)點轉(zhuǎn)變?yōu)榧婢咄ㄐ信c休憩功能的友好空間。

基于原有的星座、中心、榕樹三大廣場，重新定義功能定位，分別承載快閃活動、品質(zhì)生活與休閑社交功能。

外立面效果蛻變：歷史與現(xiàn)代的碰撞融合

重慶北城天街對東、西、北立面均進行了系統(tǒng)更新，采用玻璃與石材幕墻組合，在保留原有建筑歷史韻味的基礎(chǔ)上，注入了簡約時尚的現(xiàn)代氣息。同時還通過加裝裸眼3D巨幕等手段，強化了項目的城市視覺焦點地位。

品牌煥新：從“引入品牌”轉(zhuǎn)向“定義生態(tài)”

2025年，重慶北城天街對品牌進行了戰(zhàn)略性升級。在業(yè)態(tài)布局上，重慶北城天街從追求品牌覆蓋面的“廣譜性”，轉(zhuǎn)向深耕業(yè)態(tài)深度與體驗獨特性的“專業(yè)性”，重點強化運動戶外、香氛美妝、時尚女裝、品質(zhì)餐飲四大護城河。

此外，本次升級還構(gòu)建強大的“旗艦店+城市首店”品牌梯隊。Vivienne Westwood、Aesop、alexander wang、LANC?ME、HARMAY等紛紛入駐，以創(chuàng)新的品牌組合實現(xiàn)“老項目”的“逆生長”。

調(diào)改后的重慶北城天街，S+A級優(yōu)質(zhì)品牌占比近半，品牌級次遠(yuǎn)高于觀音橋商圈及全市平均水平。

除了老地標(biāo)的全面改造，目前處于運營平穩(wěn)期的蘇州獅山天街和北京長楹天街等項目同樣未雨綢繆，在去年開啟了新一輪調(diào)改。

02

蘇州獅山天街:從“山下”

到“山谷”的空間敘事閉環(huán)

蘇州獅山天街作為新區(qū)獅山商圈的商業(yè)標(biāo)桿，在開業(yè)8年間已經(jīng)歷多次主動調(diào)改。

繼2024年打造半室外“山下”街區(qū)后，2025年獅山天街將原高樓層冰場改造為立體開放的“山谷”街區(qū)：項目通過拆除屋面、引入天光、增設(shè)環(huán)廊與綠植，營造移步易景的沉浸式體驗，為消費者打造一座可漫步、可社交、可探索的“城市綠谷”。

在業(yè)態(tài)與品牌布局上，龍湖利用資源稟賦優(yōu)勢，在獅山天街持續(xù)加碼首店經(jīng)濟：“山谷街區(qū)”成功引入5家全國首店、1家華東首店以及4家蘇州首店，涵蓋時尚、餐飲、生活美學(xué)等多個領(lǐng)域，使傳統(tǒng)商業(yè)的客流冷區(qū)，變成了如今吸引人流“奔赴”的熱點區(qū)域。

03

北京長楹天街:硬件煥新，

持續(xù)注入現(xiàn)代感與舒適度

作為一個運營10年以上的項目，北京長楹天街通過持續(xù)性的硬件細(xì)節(jié)優(yōu)化，保持“常逛常新”的體驗：

去年的改造中，全場燈光被科學(xué)地統(tǒng)一為3000-3500開爾文的標(biāo)準(zhǔn)色溫，這一基于專業(yè)照明設(shè)計的調(diào)整，顯著提升了空間的整體亮度和視覺清晰度，營造舒適的游逛氛圍。

事實上，北京長楹天街的硬件調(diào)改不是一蹴而就的，近年來都在穩(wěn)步推進煥新：2023年完成衛(wèi)生間與母嬰室改造；2024年將東區(qū)主中庭攔河及首層地面石材改為干凈淺色調(diào)，并對立柱、客梯廳等進行現(xiàn)代化升級......這些看似微小的改造，逐步重塑著空間氣質(zhì)。

精細(xì)化改造邏輯，是龍湖商業(yè)主動管理能力的縮影，更是龍湖商業(yè)始終以用戶需求為核心錨點的體現(xiàn)。

Vol.3

新項目的版圖拓新

網(wǎng)格化布局如何賦能區(qū)域生長

過去十年，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從“規(guī)模紅利”到“運營紅利”的深刻轉(zhuǎn)軌。商業(yè)，正全面進入 “精準(zhǔn)布點、深度運營” 的時代。今天的競爭，已不再單純是數(shù)量與速度的較量，而是選址精度與運營深度的雙重博弈。

2025年新開業(yè)項目，是龍湖商業(yè)在戰(zhàn)略布局聚焦高能級城市，深化網(wǎng)格化深耕——

• 區(qū)域集中：項目高度集中于一二線核心城市（重慶、杭州、武漢、西安、濟南等）及重點城市群。

• 網(wǎng)格加密：在已進入城市持續(xù)落地新項目，如 重慶（江岸天街、龍興天街、長江時代）、武漢（濱江天街、新榮天街）、杭州（上城天街），體現(xiàn)“一城多址”的深耕策略。

• 填補空白：首次進駐鄭州、南寧、煙臺，逐步完善全國化布局。

01

武漢濱江天街:POD公園式商業(yè)，

1.3萬㎡曠野公園+浴霞之境

總體量超17萬方，作為龍湖集團最高標(biāo)準(zhǔn)“P1+”級旗艦產(chǎn)品，也是龍湖進駐武漢的第3個項目，武漢濱江天街承載著龍湖深化華中布局的戰(zhàn)略決心。

武漢濱江天街位于武昌濱江商務(wù)區(qū)“黃金十字軸”核芯，是武漢唯一一個3條地鐵上蓋的TOD樞紐項目，項目無縫接駁地鐵5號線、7號線與8號線，有效輻射城市超百萬高端商務(wù)客群。

同時，項目周邊環(huán)繞超6萬平方米的綠地系統(tǒng)，內(nèi)部規(guī)劃約1.3萬平方米曠野公園，1500平方米的“水環(huán)大草坪”，30多株櫻花樹排成“櫻花大道”，營造出自然與商業(yè)無界融合的沉浸式體驗。

在品牌組合上，武漢濱江天街注重首店效應(yīng)與體驗升級，引入超300家品牌，其中城市首店、旗艦店級別占比高達(dá)40%，構(gòu)建了區(qū)域差異化競爭優(yōu)勢。開業(yè)即成為武昌濱江板塊的品質(zhì)生活新地標(biāo)。

02

重慶江岸天街:

浮島中庭+南岸集市,

在地文化融合

2025年9月30日開業(yè)的龍湖重慶江岸天街，達(dá)成了出租率99%，開業(yè)率98%。位于南岸區(qū)南坪商圈核心區(qū)域，龍湖重慶江岸天街商業(yè)體量約15.7萬㎡，匯聚超300個品牌，是龍湖商業(yè)在重慶的旗艦項目之一，以高品質(zhì)跨層立面、定制化“浮島中庭”、“光合高街”、“南岸集市”、“口袋公園”等功能主題區(qū)，為消費者提供新穎的游購體驗。

其中，重慶江岸天街的中庭以錯落垂直排列的方式，用6個“小盒子”堆起了一座浮島，頗有“洪崖洞”般的氣魄。每一個“小盒子”都是一扇生活視窗，展示著人與品牌、商品持續(xù)交互的風(fēng)景，以及龍湖想表達(dá)的“南岸”氣質(zhì)。

LG層的“咖啡島”是M Stand，一層是形象獨特的POPMART，二層是風(fēng)格嶄新的茶飲店“苗品記”，三層是融合自然造景的小米之家，最高處的兩間“浮島”則分別是兩家精致優(yōu)雅的西餐廳。

地下的“南岸集市”是龍湖創(chuàng)新打造的“菜市場+集市”的特色空間，融合品質(zhì)生鮮、重慶風(fēng)味餐飲、下午茶及生活好物等多業(yè)態(tài)，打造了具有區(qū)域特色的城市標(biāo)桿休閑購物空間。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)獨家監(jiān)測，開業(yè)三個多月，江岸天街在全重慶市241個項目中，客流排名第29位，在南坪商圈排名第2位。

龍湖商業(yè)2025年的開業(yè)清單，是一張清晰的戰(zhàn)略路線圖，其核心邏輯可概括為“輕重并舉，網(wǎng)格深耕，場景激活”。

一方面，龍湖通過 “重資產(chǎn)”自持項目（如武漢濱江天街、重慶江岸天街） 在核心城市的核心地段打造標(biāo)桿，鞏固品牌高度與資產(chǎn)價值；另一方面，積極以 “輕資產(chǎn)”模式（如上海嘉園坊、鄭州美盛天街） 輸出管理與品牌，快速切入新區(qū)域、鎖定優(yōu)質(zhì)資源，實現(xiàn)低風(fēng)險下的規(guī)模擴張與市場卡位。這種雙輪驅(qū)動模式，既保障了財務(wù)的穩(wěn)健性與發(fā)展的靈活性，也使其能夠更敏捷地響應(yīng)不同能級城市的多元化需求。

在重慶、武漢、杭州等優(yōu)勢城市連續(xù)落子，是對成熟市場的縱深挖掘與客群再細(xì)分；而進入鄭州、南寧、煙臺等地，則是對潛力區(qū)域的戰(zhàn)略性填補，旨在提前占據(jù)未來增長極點。

每一座新天街的進駐，都不僅僅是增加一個購物場所，更是通過 “首店經(jīng)濟”與“特色場景”的雙重引擎，重新定義區(qū)域商業(yè)的能級與氣質(zhì)——引入城市稀缺品牌，彌補消費空白；打造如武漢濱江天街的“曠野公園”、重慶江岸天街的“南岸集市”等獨有場景，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為承載在地文化、社交與休閑的公共生活樞紐。

Vol.4

持續(xù)創(chuàng)新

2026年，龍湖商業(yè)的下一步

進入2026年，龍湖商業(yè)的發(fā)展邏輯將進一步清晰：在守住財務(wù)安全底線的前提下，持續(xù)通過輕重并舉的模式深化網(wǎng)格化布局，并以產(chǎn)品與內(nèi)容的系統(tǒng)創(chuàng)新能力，鞏固其行業(yè)引領(lǐng)地位。

從布局上看，核心城市深耕仍是主線——在重慶、杭州、長沙等已具優(yōu)勢的市場進一步加密布局，強化區(qū)域控制力與品牌滲透率；同時，以輕資產(chǎn)模式進入新城市，顯示出其以更低成本、更靈活方式試探新市場、拓寬城市覆蓋的意圖。

因此，2026年的龍湖商業(yè)，在戰(zhàn)略上呈現(xiàn)出 “守住核心、審慎拓新” 的態(tài)勢，在模式上加速向 “輕重協(xié)同” 轉(zhuǎn)變，在產(chǎn)品上則更注重 “梯度化與適配性” ，整體勾勒出一幅更穩(wěn)健、更精細(xì)、更面向長期運營的發(fā)展圖景。

前瞻的布局與創(chuàng)新的模式，必須建立在穩(wěn)健的財務(wù)基礎(chǔ)之上。龍湖商業(yè)得以在2026年繼續(xù)保持穩(wěn)健的開業(yè)節(jié)奏，并持續(xù)推進輕重并舉的拓展，其根本動力源于集團整體持續(xù)正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流與不斷優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

自2023年起，龍湖集團有息負(fù)債持續(xù)壓降。同時，公司始終保持健康的現(xiàn)金流表現(xiàn)：1. 常年維持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正（標(biāo)準(zhǔn)化報表口徑），連續(xù)兩年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正；2. “三道紅線”指標(biāo)長期維持綠檔。

度過了2025年債務(wù)償還高峰以后，龍湖2026年及以后每年需歸還的債務(wù)將大幅減少。以2026年為例，其需要償還的債務(wù)只有2025年的不到40%，2027年以及之后還會繼續(xù)大幅減少。

通過管理輸出與品牌賦能，龍湖商業(yè)在降低資本投入的同時，實現(xiàn)了管理紅利的釋放和全國化布局的進一步滲透，這本身即是其強大運營能力和財務(wù)自律的體現(xiàn)。財務(wù)的穩(wěn)健與模式的靈活，共同構(gòu)成了龍湖商業(yè)在周期中“向新”而不失“定力”的堅實底座。

天街，終將不止于街；向新，永不止于新。

龍湖商業(yè)“向新”的本質(zhì)：不僅是物理更新，更是與城市、用戶、品牌共創(chuàng)生活方式的持續(xù)進化。展望2026年，在安全的財務(wù)底盤上，龍湖將以持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新與運營深耕，繼續(xù)引領(lǐng)中國商業(yè)空間向“人本化、場景化、生態(tài)化”演進。

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點個在看喲~