丹尼爾·卡尼曼在《思考，快與慢》里提醒過一個非常危險的決策陷阱，窄框架，當(dāng)我們總是在關(guān)注這一次的選擇對與錯時，我們往往忽略了更大的背景。

今天很多人談?wù)摲康禺a(chǎn)，往往陷入了窄框架，房價到底是漲還是跌，我們該買還是賣，這一輪調(diào)整是否見底？

日本房地產(chǎn)真正值得研究的是，在泡沫破滅、外部壓力、長期的低增長以及人口反轉(zhuǎn)之后，整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及這么多固定資產(chǎn)和依附于其上的人們，究竟發(fā)生了怎樣的結(jié)構(gòu)性變化？

嘉賓介紹

李海燕

香港艾德金融集團(tuán)日本業(yè)務(wù)代表。個人研究興趣：技術(shù)、企業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！度毡就粐贰赌鎰菰鲩L力》作者，《日本地產(chǎn)激蕩百年史》作者（2026年5月份香港出版預(yù)定）。曾就職于：日本瑞穗金融集團(tuán)、房地產(chǎn)投資基金Creed公司、安邦保險集團(tuán)。

跳出房地產(chǎn)看地產(chǎn)

房地產(chǎn)是創(chuàng)新的“底盤”和“結(jié)果”

對于今天的房地產(chǎn)，我最想說的或者最有價值的一句話：你只考慮房地產(chǎn)，就判斷不清楚，或者就迷失了房地產(chǎn)的本源性價值的所在。房地產(chǎn)某種程度上只是一個結(jié)果，它是為人類創(chuàng)新或者財富創(chuàng)造活動提供基礎(chǔ)的一個底盤。

日本從二戰(zhàn)后的1945年開始，地產(chǎn)一直是上漲的，90年是頂峰。只有一年下降，就是73、74年，當(dāng)時有兩個事情，一是石油危機(jī)，二是二戰(zhàn)后1美元兌360日元的固定匯率被打破。1991年后，日本房價開始下跌，大約98年、99年是谷底。2000年開始，核心地段都已經(jīng)很明顯地回彈。

中國某公司，曾經(jīng)在北海道買過兩棟樓。97年那棟樓12億日元都沒人買。結(jié)果2010年之后，這家中國企業(yè)80多億日元買了。但是有沒有買虧呢？并沒有買虧。伴隨著北海道地區(qū)人氣上升，還有整體市場的回升，人家是賺錢的，你就知道其實(shí)價格是經(jīng)過劇烈過山車的。

回歸到中國房地產(chǎn)，影響因素比較多，也超過我本人的能力，但是我覺得有一些東西可能是需要我們共同考慮的。外部的國際環(huán)境，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)實(shí)力，包括人口走勢、政策法規(guī)這些綜合因素，最終反饋到房價這個重要信號上。

房地產(chǎn)的價格也有點(diǎn)像股市里所謂的 DCF （Discounted Cash Flow，未來現(xiàn)金的折現(xiàn)）。有的企業(yè)可能不盈利，但它股價很高，因?yàn)槲覀儼阉鼘砟墚a(chǎn)出的現(xiàn)金流跟價值貼現(xiàn)到現(xiàn)在了。

30年前的土地價格跟現(xiàn)在完全不一樣，因?yàn)樯钤谶@片土地上的人、他們創(chuàng)造財富的能力完全不一樣。而不是這片土地有了什么變化，這是一個基本事實(shí)。人類的活動需要衣食住行，辦公場所、工廠、生活、娛樂、居住的地方，這些本質(zhì)上都是地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是人的創(chuàng)新能力跟消費(fèi)能力中間的結(jié)合跟紐帶。硅谷的房子一直很堅(jiān)挺，那是因?yàn)楣韫鹊墓疽恢倍荚趧?chuàng)造巨大的價值。

泡沫破滅后

表象背后的四股隱形力量

都市進(jìn)化：為了參與國際競爭的“外殼”重塑

97年第一次去東京，我很失望。丸之內(nèi)、大手町是日本最核心的區(qū)域，相當(dāng)于中國的國貿(mào)加金融街。那時候既不美也不壯觀，因?yàn)槎际嵌?zhàn)前建的建筑，當(dāng)時有一個百尺限定，100尺就是33米，因?yàn)楫?dāng)時抗震水平有限。

但從97年、98年開始，丸之內(nèi)、大手町基本上80%的樓都拆了重建。原因是日本經(jīng)濟(jì)要參與國際競爭。原來東京是跟紐約相提并論的金融中心，但如果什么也不做，會比新加坡、香港作為金融中心的地位低很多。這個時候你首先得有個殼，不能說高盛、摩根士丹利來了，你連個 office 都沒有，這是政府支持的出發(fā)點(diǎn)。作為地產(chǎn)商開發(fā)，雖然不能往外開發(fā)了，但可以通過跟政府協(xié)商重新翻蓋、改建成高度100米的樓。

樓的高低并不是關(guān)鍵因素。關(guān)鍵是以地產(chǎn)為棋盤的整個社會環(huán)境、軟環(huán)境的打造。房地產(chǎn)的本源在于你利用房地產(chǎn)生價值，產(chǎn)生科技創(chuàng)新，人才的多少跟效率的高低才是決定房地產(chǎn)價格的因素。跳出地產(chǎn)去考慮地產(chǎn)才能解決中國今天地產(chǎn)的問題。

代際共振：雙職工家庭的遷徙與富三代的避稅需求

過去幾十年日本房地產(chǎn)很明顯的趨勢是向都心集中，往鐵路沿線車站周邊5分鐘集中。日本有個站，周邊竟然建了十幾棟三四十層的高樓，周圍那所小學(xué)每個年級有上千人。

這是因?yàn)樯鐣Y(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，日本戰(zhàn)后一度是男外女內(nèi)，女性即使大學(xué)畢業(yè)生，工作幾年一結(jié)婚就立馬就辭職，但90年代以后很多女性不愿意走這種路徑，就造成雙職工家庭需要離職場近。

這是社會結(jié)構(gòu)、女性的地位變化對地產(chǎn)造成的直接影響。

另外還有一個影響都心地產(chǎn)價格的因素，富三代、富四代有遺產(chǎn)跟稅金對策的需求。按遺產(chǎn)稅規(guī)定，一半都要交給國家。如果先買個房子，在都心買好幾棟。做遺產(chǎn)評估的時候，日本一般是根據(jù)現(xiàn)實(shí)價格打七折作為收稅的基準(zhǔn)。如果不考慮貸款，100億買的，交稅的時候稅基只是70億了。這就是所謂的富三代、富四代，作為遺產(chǎn)繼承的一個避稅手段，目前在中國還觀察不到這個現(xiàn)象。

“無主”土地：加起來有一個九州島那么大

日本有近20%的土地的權(quán)利是不清楚的。過去100年人口都是從農(nóng)村到城市聚集，慢慢都落在城市了，基本上一年也就回去一兩次。爺爺?shù)耐恋兀芸赡艿綄O子這一輩，就不知道了。土地所有權(quán)雖然在日本法務(wù)省有登記，但這個人可能早已經(jīng)去世幾十年了，要說清現(xiàn)在是誰的，理清當(dāng)初遺產(chǎn)怎么分，都要走法律程序。

日本有本書叫負(fù)動產(chǎn)，書中有個例子，離東京大約一兩百公里的地方有一個神社，旁邊有一塊地，大約不到100平方米。這塊地從明治維新之后就不斷地走人，原本可能就是兩三個人持有的土地，結(jié)果繁衍幾代人就變成兩三百口人。神社覺得這個土地沒人管，不如讓當(dāng)?shù)厝税淹恋鼐璜I(xiàn)給神社算了。結(jié)果花了20年才把土地的繼承全部梳理清楚，一個一個辦手續(xù)確認(rèn)“我愿意捐給神社”。

慢慢地這些問題就不斷積累。日本全國有類似問題的面積加起來可能類似于一個九州島那么大。

殘酷真相：日本養(yǎng)老地產(chǎn)做幾年就做不下去了

養(yǎng)老在日本正式作為產(chǎn)業(yè)啟動是在2000年。日本的《介護(hù)保險法》在這一年開始正式實(shí)施。介護(hù)就是護(hù)理的意思。

在日本生活的超過40歲的人，每年都要交介護(hù)保險費(fèi)，政府要對實(shí)施照顧的人補(bǔ)貼一部分費(fèi)用。2014-2016年，很多人看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)會，全國上下都撲到這個行業(yè)，就有點(diǎn)供過于求，很多養(yǎng)老院住不滿，收入不達(dá)預(yù)期。另外，隨著老人越來越多，政府需要負(fù)擔(dān)的社會福利費(fèi)用越來越沉重，政府補(bǔ)貼的錢減少了。一方面人工費(fèi)用越來越高，因?yàn)槟贻p人都不愿意去照顧老人，另一方面政府的投入停滯不前，這就造成很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)維持不下去，大量出售合并。誰來參加收購？就是保險公司，你只能賣身于這些有巨大金錢支持的地方。線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

單獨(dú)、盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，只有走高端路線的。因?yàn)榇蠖鄶?shù)老人沒有足夠的養(yǎng)老錢。你不要想著這是個朝陽產(chǎn)業(yè)，對不起，這個產(chǎn)業(yè)它一直是很殘酷的。如果是高檔酒店，你住不起，那你明天就得退房。但是作為老人院來說，你這個月續(xù)不上費(fèi)，如果說明天就讓你出去，會引起社會問題。

企業(yè)可能只有走中高端路線，作為商業(yè)行為來說才是成立的，低端的肯定不成立，做幾年就做不下去了。

日本也有所謂的“逆房揭”（逆向抵押貸款），意思是你可以提前透支你的房子；也有換置的，從城市換到郊區(qū)去居住，這種潮流也發(fā)現(xiàn)幾年就走不下去了。一個非常重要的問題就是老人要經(jīng)常去醫(yī)院，而地方醫(yī)院的水平差很多，老人會重新回歸到城市居住。

變與不變

誰在泡沫破滅后最先收復(fù)失地？

房地產(chǎn)的金線：稀缺性和唯一性

觀察日本過去100年的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，影響價格的最重要因素，一是大勢，二是稀缺性和唯一性。

比如銀座，這是日本明治維新文明開化的標(biāo)志。銀座也是最先在日本采用磚瓦建筑的商業(yè)街，過去都是木質(zhì)建筑，它一直走在日本實(shí)體商業(yè)的最前沿，而且離日本的政府機(jī)構(gòu)跟皇居足夠近。日本的商業(yè)地產(chǎn)很多，但銀座只有一個。

地產(chǎn)價格跌了之后誰會最先反彈呢？就是具有唯一性的地方。銀座地區(qū)的價格在2017年就跟泡沫經(jīng)濟(jì)最高峰持平了。東京的核心區(qū)，所謂都心三區(qū)，就是日本橋跟銀座所在的這些區(qū)域的價格，大約2020年左右就恢復(fù)。

如果簡單說現(xiàn)在日本房價又回到泡沫經(jīng)濟(jì)高峰時期，這句話是不準(zhǔn)確的。大城市核心區(qū)和具有稀缺唯一性的地區(qū)，比如說觀光地、旅游地的地產(chǎn)恢復(fù)了。剩下的地區(qū)有可能更低、更不值錢、更麻煩，比如窮鄉(xiāng)僻壤的一些山林。

長期價值：“蝸牛式”運(yùn)營維護(hù)力

還有一個重要的關(guān)鍵詞，經(jīng)營維護(hù)能力。地產(chǎn)的價值本質(zhì)上來說就是這個地產(chǎn)產(chǎn)出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)，在這個過程中你的運(yùn)營維護(hù)能力非常關(guān)鍵。美國總統(tǒng)特朗普原來是地產(chǎn)開發(fā)商，總在強(qiáng)調(diào) location。但事實(shí)上你僅僅考慮位置，是不合適的。

我在書中提到日本森地產(chǎn)，它下屬的六本木新城2003年就開業(yè)了，有上百家底商。一般來說一個新設(shè)施開了之后，因?yàn)樾迈r，大家都去打打卡，然后會慢慢的沒有人氣，因?yàn)榫湍菐准业?。但六本木新城底商的營業(yè)額，竟然在開業(yè)20年后達(dá)到了最高點(diǎn)。因?yàn)樗ㄆ诰桶褯]有人氣的店鋪請出去，總是保持新鮮感。

日本所有產(chǎn)業(yè)都從歐美導(dǎo)入的，它進(jìn)行的一直是微創(chuàng)新、微改善，為什么日本地產(chǎn)沒有徹底的垮臺？它每天都在一點(diǎn)一點(diǎn)像蝸牛一樣往上爬。這種運(yùn)營維護(hù)能力可能在一年之內(nèi)看不出來，但拉長到10年、20年差別巨大。

產(chǎn)權(quán)大限：比房價更重要的事情？

日本也發(fā)生過一些亂象，包括對顧客的欺騙或偽造。中國發(fā)生過的很多事，日本在30年前、50年前都發(fā)生過。

比如在50年代、60年代，日本宣傳海報上寫某某車站步行一分鐘，你去了之后發(fā)現(xiàn)這一分鐘只是一個接待點(diǎn)，把你拉上大巴車，還得坐十幾分鐘才能到。

唯一跟我們不同的是土地制度，我們名義上只有70年的產(chǎn)權(quán)。這在中國可能是比房價更重要的問題，因?yàn)樗鼱砍兜剿腥说睦?。比如北京，現(xiàn)在好多30年前建的樓，再過20年你就要面臨這個問題。日本好多樓的翻新期限是50年，中國遲早要面臨這個問題。

泡沫破滅后地產(chǎn)依然是老百姓投資的重要種類

在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，日本的地產(chǎn)依然是普通老百姓投資非常重要的一個種類。因?yàn)樗亩鄻有宰銐蚨?。還有一個原因是，房子看得見摸得著，就普通老百姓來說，買一間也好，買一套也好，心里的踏實(shí)感是不一樣的。

另外是投資相關(guān)的，比如說你是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人士，祖上留給你幾十畝土地，你自己住了三畝，這時候地產(chǎn)開發(fā)公司找你，你一分錢不用出，我?guī)湍憬?，租房什么都由地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，你當(dāng)房東就行，給你保障20年的租金收入。你租金收到了，還完貸款，還能剩余。這種類型特別多。

失去的時期，就是面對國內(nèi)外變化的調(diào)整期

日本房地產(chǎn)為什么迅速下降了？還有一個重要因素，日本在90年、91年的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅是雙破滅，一是地產(chǎn)不行，二是股市也不行了。當(dāng)時有三個過剩，設(shè)備過剩、投資過剩、人員過剩。

這類似于我們過去幾十年的建設(shè)速度，我們的城鎮(zhèn)化速度是日本過去的3倍。當(dāng)房地產(chǎn)停滯的時候，所有上游的工業(yè)產(chǎn)品必然是過剩。這跟日本90年代的三個過剩是一模一樣。日本一個小國家，竟然79年就鋼鐵產(chǎn)量全世界第一，一直維持到1996年中國超過它。汽車產(chǎn)量1980年就全世界第一，直到最近才被超過。81年是機(jī)床產(chǎn)量成為全球第一，彩電80、70年代末就全球第一了。之后出口受阻，日本面臨貿(mào)易摩擦，國內(nèi)人口變化，必然顯得過剩。面對國內(nèi)外變化的調(diào)整期就是所謂失去的十年。

這個“失去”，不是中國人的說法，是日本人提的。失去的十年，一是二戰(zhàn)后體系過剩的產(chǎn)能調(diào)整跟企業(yè)模式的調(diào)整，為了對抗這種過剩，往海外走。1990年泡沫經(jīng)濟(jì)高峰時，日本優(yōu)質(zhì)企業(yè)的海外銷售比例只有20%左右，沒有真正意義上的跨國企業(yè)。二是對抗內(nèi)卷，進(jìn)行精益化、差別化、品牌化。

穿越周期

哪些企業(yè)能“剩者為王”？

兩輪驅(qū)動：“地盤+運(yùn)營能力”和極致控本

過去40年只蓋商品住宅樓的企業(yè)完整活下來的，一個也沒有。為什么？住宅樓單一的產(chǎn)品，抗周期能力不強(qiáng)。

日本過去幾十年，房地產(chǎn)三大巨頭一直沒有發(fā)生變化——三井不動產(chǎn)、三菱地所、住友不動產(chǎn)。

三菱地所是日本現(xiàn)代房地產(chǎn)的先河，當(dāng)初日本政府沒錢，就把皇居前原來一大塊地賣給三菱集團(tuán)了。后來政府又把東京站設(shè)在這塊地，類似于國貿(mào)到四惠甚至東方廣場這個龐大的土地都一次性給它了。三菱有穩(wěn)定的地盤，它就長期在自己地盤上經(jīng)營。

三井不動產(chǎn)最早在日本橋，是傳統(tǒng)商業(yè)街，有點(diǎn)類似于老商業(yè)街王府、外灘。所有的地盤都被分割干凈了，它沒有施展空間，必然要往外走，開發(fā)新的業(yè)態(tài)。比如日本最早的奧特萊斯商業(yè)設(shè)施，LaLaport等，戰(zhàn)后幾十年搞填海造田。這些使三井不動產(chǎn)開始多角化經(jīng)營，逐漸在商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營方面走到了前面。地產(chǎn)商的能力從地盤轉(zhuǎn)變?yōu)榈乇P加運(yùn)營能力。

還有就是森地產(chǎn)。它長期根扎于港區(qū)，只做城市的再開發(fā)。再開發(fā)往往需要10年、20年的周期，它跟當(dāng)?shù)鼐用竦男刨囮P(guān)系非常重要。森地產(chǎn)的一個重要特點(diǎn)是他一直不上市，這意味著能耗得起20年、30年，而作為上市公司壓力就會非常大。

成本控制也變得極其重要。例如住友，我十幾年前曾經(jīng)去住友的總部拜訪過，印象極其深刻的是，一個全國排名第三的房地產(chǎn)企業(yè)，總部連個前臺小姐都沒放。這說明他對成本的控制極其敏感。我也去過其他的房地產(chǎn)企業(yè)總部，門臉都很差，都是位于自己開發(fā)樓的最不好的位置。這有點(diǎn)像希爾頓當(dāng)年一樣，把最好的留給客人。

今天來說，房地產(chǎn)的創(chuàng)新和成本控制一直是最重要的。兩輪驅(qū)動，這兩個輪子一是必須創(chuàng)新，就是運(yùn)營能力。二是成本控制，這是生存的底線。

三個品牌力：從孤立的樓到“造城計(jì)劃”

對外是品牌力。地產(chǎn)的品牌，其實(shí)是三個品牌。

一是企業(yè)自身的品牌，就像萬科、富力。二是產(chǎn)品的品牌，不同系列的產(chǎn)品。三是地域的品牌，意思是要把這一塊地區(qū)都潛在地影響掉。

在泡沫經(jīng)濟(jì)高峰之前對品牌的追求是不明顯的。以前建了房子一下就能賣掉，房子就像蘿卜一樣。我們之前經(jīng)歷的，多少人去搶樓?。窟^幾年覺得都挺過分。我看到的資料，日本當(dāng)時泡沫經(jīng)濟(jì)在88年、89年時，200個房間的一棟樓，2萬個人去抽簽。跟我們差不多，甚至比我們瘋狂。

事實(shí)上正是由于房地產(chǎn)市場不好了，需要精細(xì)運(yùn)營了，房地產(chǎn)公司才更需要精心維護(hù)整體區(qū)域品牌。森地產(chǎn)提出了一個概念，說是要“造城”。不是做孤零零的一棟樓，而是把整個區(qū)域想辦法弄好。

前幾年森地產(chǎn)建了日本第一高樓，叫麻布臺Hills，最頂上是一個住宅區(qū)，請安縵做酒店管理，一層大約200億日幣，非常貴，但一物難求。

Hulic 的異軍突起：核心地段、標(biāo)準(zhǔn)化與決策效率

還有Hulic，現(xiàn)在是日本市值第四大的企業(yè)，為什么異軍突起了呢？它獨(dú)自走自己的專業(yè)路線，配置核心地產(chǎn)。

Hulic只在東京、大阪這些核心地段，做站前5分鐘的寫字樓跟商業(yè)。這是硬剛需。公司可以有勝敗，但是核心地段車站附近的寫字樓具有唯一性。一個公司經(jīng)營不下去了，可以有另外一個租戶。另外就是回到唯一性，東京有兩個中心，一是銀座，二是表參道。它在這兩個地方都買了大量的寫字樓跟商業(yè)設(shè)施，都是具有位置稀缺性的資產(chǎn)，而且沒有買特別大的，都是中型樓。

從具體操作來說，Hulic異軍突起的原因還有決策快。Hulic的CEO以快著稱——你給我拿來信息，咱簽了保密合同，我明天一早就去實(shí)地看一下，后天就給你答復(fù)。作為中介來說，肯定就很高興。當(dāng)初Hulic就靠這個積累了信譽(yù)。

為什么要快呢？當(dāng)你在市場上沒有足夠規(guī)模跟知名度的時候，唯一的方法就是增加交易的可能性。

為了保持“快”，在組織特性上一直保持200多人的規(guī)模不擴(kuò)大。還有就是對準(zhǔn)高端酒店，外國高級客人，日本幾個主要的觀光地，仙臺、京都，買一些高檔的酒店，賭核心、賭唯一性、賭外國客人，它都賭對了。

總結(jié)一下，什么樣的房地產(chǎn)能活下來？第一種，市場萎縮的時候，只有向龍頭集中；第二種，要有經(jīng)營特性，比如Hulic，還有森地產(chǎn)，穩(wěn)扎穩(wěn)打；第三種，干脆就在小城市，不盲目擴(kuò)大。

這幾年都在談出海，其實(shí)簡單想想，你在中國都很難的話，在國外同樣是很難的，為什么？你面臨的困難肯定比在國內(nèi)多嘛。在出海的浪潮當(dāng)中，想好出海到底要什么比較重要。另外也要考慮一下，如果不出海，能不能有更好的選擇？

投資避坑指南

先看懂，再投資

核心和流動性：一戶建為什么不適合投資？

作為個人來講，寧可在核心區(qū)買小房子，也不在偏僻地區(qū)買大房子。為什么日本的一戶建作為投資是沒價值的？因?yàn)樗牧鲃有圆睿庖膊缓米?，賣也不好賣。一戶建每個房子設(shè)計(jì)不一樣，位置也不一樣。而商品住宅樓，離核心地段比較近，是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，流動性就強(qiáng)。

很多人買日本的住宅樓是為了投資、流動。既可以住，將來不住的話也可以賣。一戶建的價格一直沒有太大的波動，只有緩慢的上漲。如果說就想謀求一個自家的獨(dú)門獨(dú)院，享受自己的小世界是可以的。相比之下住宅樓是迅速上漲。這是由于雙方兩個領(lǐng)域投入的錢不一樣，住宅樓更容易吸引投機(jī)性基金，而一戶建是以剛需為主的，雙方流入的錢不一樣，必然流動性不一樣。

溫泉酒店要謹(jǐn)慎，是兩極化的資產(chǎn)

酒店我認(rèn)為也是一個很不錯的選擇，但是好多人去接手日本的溫泉酒店，這一點(diǎn)我不是特別贊成。因?yàn)槿毡救硕几悴欢ǖ?，外國人其?shí)也很難搞定。日本的溫泉酒店過去是兩極化。一方面有溫泉酒店價格在不斷地提升，也有一些經(jīng)營不下去的。

比如鬼怒川溫泉，日本最有名的溫泉地之一。有很多棟樓，現(xiàn)在已經(jīng)成了廢棄物。為什么呢？原來這些樓都是接納團(tuán)體客人的，90年代以后，面臨一個非常大的問題就是團(tuán)體客人逐漸減少。過去公司的團(tuán)建，小學(xué)生旅游都會選擇溫泉，這是一個巨大的福利。現(xiàn)在這種活動越來越少，年輕人追求個性，對這種公司組織的團(tuán)體活動很反感，溫泉更多是個人客人。溫泉酒店過去30年的發(fā)展來看，凡是針對個人、高端客戶的都繁榮了，價格一直上升，針對團(tuán)體的基本上慢慢都不行了，這是過去幾十年一個非常大的變化。

還有一個區(qū)域整體品牌問題，不能只是光這個溫泉酒店好。酒店園林也好、酒店服務(wù)也好、飲食也好，要把整個溫泉街變成一個類似歐洲那些古街區(qū)一樣，整個街道就是一個博物館，就是一個文化展示場。現(xiàn)在有人氣的溫泉地全部需要這種區(qū)域氛圍。可能溫泉地會散布幾十個小的溫泉旅館，但整個氣氛非常好。

在結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的社會中投資經(jīng)營，只能穩(wěn)扎穩(wěn)打

在日本投資地產(chǎn)，還要理解這個社會的特點(diǎn)。首先，它是一個社會結(jié)構(gòu)極其穩(wěn)定的社會。中國人過去投資，可能更關(guān)注的是中國客人，這是我最不建議的，就是把寶全部壓在中國客人身上。你的客源來源一定要多樣化，一半要是日本國內(nèi)客人。

第二，在一個充分競爭的社會當(dāng)中，長期穩(wěn)定經(jīng)營是非常重要的。不要把自己的口碑做差，慢慢積累自己的信譽(yù)跟品牌。急功近利的做事，肯定是不行的。

第三，不要高估自己的實(shí)力。很多旅館、溫泉酒店，你不要認(rèn)為日本人搞不定，你就很輕松能搞定。這就像是在中國某個事情搞不定，外國人來就能搞定嗎？

新30年

日本地產(chǎn)會有什么變化？

日本房地產(chǎn)無法離開國際客戶

日本人愿意也好，不愿意也好，如果不跟外國打交道，它的房地產(chǎn)生意是玩不下去的。日本的高爾夫球場數(shù)量僅次于美國跟英國，全球第三，日本就1億多人口，而且年輕人越來越不愿意去打，因?yàn)楦郀柗蚯驁鱿鄬Ρ容^遠(yuǎn)，你得開車呀，比較麻煩。日本2,200家高爾夫球場，沒有外國客人，很難支撐這個盤子?；┮彩牵?00多家滑雪場中除了頭部的那些，日子都很難過。這些地方，沒有人，怎么運(yùn)營，怎么維持？

日本房地產(chǎn)漲到哪里，取決于中國選擇

內(nèi)外部環(huán)境是重要的，中美之間的因素可能對日本影響是非常大的。過去美蘇競爭的時候，日本是最大受益者。1985年左右，美國自己發(fā)布的智庫研究報告稱有一半以上的高科技領(lǐng)域，日本都趕上或者超過了美國，那是日美競爭非常激烈的一個時代。事實(shí)上美國把日本最核心的產(chǎn)業(yè)半導(dǎo)體給打下去了，包括大飛機(jī)，如果不是美國的嚴(yán)格限制，可能現(xiàn)在日本也有跟空客、波音競爭的可能。

現(xiàn)在是中美之間的競爭，日本也是受益者。我跟日本人說，日本地產(chǎn)能漲到什么程度，不是你們?nèi)毡救苏f了算，其實(shí)是中國說了算。如果中國跟美國達(dá)成一種妥協(xié)，那么達(dá)成妥協(xié)的那一天，也就是日本房地產(chǎn)停止上升的那一天。

巴菲特從五六年前就開始買日本的商社。日本商社是日本物流鏈、產(chǎn)業(yè)鏈的中樞，也是資源中樞。巴菲特是在通過商社布局日本的產(chǎn)業(yè)跟消費(fèi)。他把中國的比亞迪給清空了，這說明在中國發(fā)展存在不確定性的情況下，國際資本開始向日本傾斜，日本變成一種避險性的投資。

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