當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從“普漲時(shí)代”向“結(jié)構(gòu)性分化”的深刻轉(zhuǎn)變。截至2025年8月，全國(guó)317個(gè)城市中，保值率TOP10城市如烏魯木齊、上海、北京等，其房產(chǎn)保值率普遍超過(guò)80%，而部分三四線城市已跌破60%關(guān)口。這種分化折射出城市經(jīng)濟(jì)韌性、人口吸附力與政策響應(yīng)的綜合較量。

合肥作為中部地區(qū)的重要二線城市，在榜單中保值率為74.5%，雖略低于西部核心城市，但仍在36個(gè)重點(diǎn)樣本城市中展現(xiàn)出獨(dú)特韌性。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融的邏輯深化，合肥近三年的二手房市場(chǎng)走勢(shì)如何？哪些板塊逆勢(shì)抗跌？本文將結(jié)合全國(guó)保值率背景，深度解碼合肥樓市的沉浮與機(jī)遇。

NO.1|壹

板塊分化加?。簾衢T(mén)區(qū)域反而跌得更慘？

合肥二手房市場(chǎng)最引人注目的現(xiàn)象是：曾經(jīng)漲幅最大、最受追捧的區(qū)域，如今成為價(jià)格回調(diào)的重災(zāi)區(qū)。

近三年合肥各區(qū)域二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格普降但分化顯著的調(diào)整格局。所有區(qū)域均價(jià)均較2022年末下滑，其中高端板塊回調(diào)更深：如濱湖區(qū)從2.79萬(wàn)/㎡降至1.24萬(wàn)/㎡，保值率僅44%；政務(wù)區(qū)從3.34萬(wàn)/㎡降至1.66萬(wàn)/㎡，保值率為50%，反映此前價(jià)格預(yù)期過(guò)高、投資屬性較強(qiáng)的區(qū)域正在經(jīng)歷更劇烈的價(jià)值回歸。

與此同時(shí)，剛需及配套成熟區(qū)域展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性?，幒^(qū)（均價(jià)1.27萬(wàn)→0.88萬(wàn)，保值率69%）、長(zhǎng)豐縣（0.99萬(wàn)→0.67萬(wàn)，68%）、肥東縣（0.98萬(wàn)→0.66萬(wàn)，67%）等總價(jià)基數(shù)較低的縣域或老城區(qū)，因更貼近真實(shí)自住需求，跌幅相對(duì)緩和。包河區(qū)（保值率63%）、廬陽(yáng)區(qū)（62%）也因長(zhǎng)期積累的生活與教育資源，支撐了價(jià)格穩(wěn)定性。

具體到小區(qū)層面，數(shù)據(jù)更加觸目驚心。

位于濱湖新區(qū)的萬(wàn)科藍(lán)山一期，2023年1月至2026年1月期間累計(jì)跌幅達(dá)55.8%，單價(jià)從峰值時(shí)的近3萬(wàn)元/平方米跌至12965元/平方米。

同區(qū)域的保利香檳國(guó)際跌幅也高達(dá)53.4%，成為區(qū)域內(nèi)價(jià)格調(diào)整最明顯的小區(qū)之一。

政務(wù)區(qū)的高端樓盤(pán)融僑天駿同樣未能幸免，累計(jì)跌幅48.4%，單價(jià)從超過(guò)3萬(wàn)元/平方米跌至17472元/平方米。

經(jīng)開(kāi)區(qū)的情況同樣嚴(yán)峻，禹洲翡翠湖郡累計(jì)下跌52.4%，跌幅遠(yuǎn)超區(qū)域和全市平均水平。

金地國(guó)際城作為包河區(qū)成交量排名第一的小區(qū)，三年累計(jì)跌幅為39.1%，雖然也經(jīng)歷了顯著下跌，但相對(duì)于政務(wù)、濱湖的標(biāo)桿樓盤(pán)，表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗跌性。這一現(xiàn)象反映出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者的偏好正從追求增值轉(zhuǎn)向注重實(shí)用性和性價(jià)比。

這些數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)殘酷的市場(chǎng)規(guī)律：在房地產(chǎn)下行周期中，前期漲幅最大的區(qū)域往往面臨更深度的價(jià)格調(diào)整。 高新區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)域表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，保值率保持在60%以上，顯示出更強(qiáng)的抗跌能力。

NO.2|貳

二手房保值率全景：市場(chǎng)分化中的價(jià)值重塑

合肥全市二手房保值率數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。瑤海區(qū)以69%的保值率位居榜首，緊隨其后的是長(zhǎng)豐縣68%，肥東縣67%。

這些區(qū)域的共同特點(diǎn)是：價(jià)格起點(diǎn)較低，市場(chǎng)炒作成分較少，居住屬性強(qiáng)于投資屬性，因此在市場(chǎng)調(diào)整期表現(xiàn)出更強(qiáng)的穩(wěn)定性。

反觀曾經(jīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，濱湖、政務(wù)等板塊則因前期價(jià)格快速上漲積累了大量泡沫，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)價(jià)格回調(diào)壓力更加明顯。濱湖區(qū)的保值率僅為44%，意味著價(jià)格下跌幅度超過(guò)一半，成為合肥市場(chǎng)調(diào)整最深度的區(qū)域。

二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“價(jià)格越低，保值性越強(qiáng)”的特征。合肥全市二手房?jī)r(jià)格從2022年底到2025年底普遍下跌，平均保值率約為58%，意味著三年前價(jià)值200萬(wàn)元的房產(chǎn)，如今市場(chǎng)估值約116萬(wàn)元。

具體到不同總價(jià)區(qū)間的房源，差異更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，剛需型、小戶型房源的市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，保值率普遍高于大戶型、高總價(jià)的改善型和豪宅產(chǎn)品。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境也催生了交易模式的創(chuàng)新。面對(duì)價(jià)格調(diào)整，越來(lái)越多的交易開(kāi)始采用更靈活的“菜單式服務(wù)”，旨在為買(mǎi)家免除中介費(fèi)，同時(shí)讓賣(mài)家能夠按需選擇服務(wù)，從而顯著降低買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本。

市場(chǎng)分化的背后是購(gòu)房邏輯的根本轉(zhuǎn)變。居住屬性、交通便利、配套完善成為支撐房產(chǎn)價(jià)值的新三大支柱，而單純的概念炒作和區(qū)域預(yù)期則逐漸失去市場(chǎng)信任。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

合肥二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年深度調(diào)整，目前價(jià)格已逐步趨近合理區(qū)間。各區(qū)域保值率數(shù)據(jù)反映出市場(chǎng)價(jià)值重估接近尾聲的信號(hào)，特別是前期跌幅較大的區(qū)域，進(jìn)一步下探空間有限。

市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)顯示，首次置業(yè)和剛性改善需求正成為市場(chǎng)主力，投資性購(gòu)房幾乎絕跡。這一轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，也預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)將更加平緩，暴漲暴跌的可能性降低。第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，單純依賴(lài)概念炒作和區(qū)域規(guī)劃推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的模式已不可持續(xù)。未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值將更加依賴(lài)實(shí)際居住體驗(yàn)和社區(qū)成熟度。建議購(gòu)房者優(yōu)先考慮配套完善、價(jià)格合理的成熟區(qū)域，避免追逐熱點(diǎn)概念區(qū)域。對(duì)于賣(mài)家而言，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求而非市場(chǎng)情緒決定是否出售，恐慌性拋售往往難獲理想收益。市場(chǎng)調(diào)整期同樣是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)布局時(shí)機(jī)，但需要更加審慎的價(jià)值判斷。