URI有話說(shuō)：歲末攻堅(jiān)期，各地國(guó)企密集開(kāi)展戰(zhàn)略研討，擘畫(huà)來(lái)年發(fā)展藍(lán)圖。URI 結(jié)合行業(yè)最新動(dòng)態(tài)與標(biāo)桿實(shí)踐，推出專項(xiàng)報(bào)告，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供專業(yè)參考。

01

復(fù)盤(pán)2025住房租賃行業(yè)

整體發(fā)展現(xiàn)狀匯總

1

法治元年啟幕與保障體系提質(zhì)雙軌并行，聚焦存量盤(pán)活與品質(zhì)提升

(1) 法治框架成型：首部全國(guó)性《住房租賃條例》落地，從居住安全、租金監(jiān)管、資金賬戶等維度構(gòu)建全鏈條保障，抬高行業(yè)合規(guī)門檻，加速中小不合規(guī)機(jī)構(gòu)出清，為規(guī)范企業(yè)創(chuàng)造穩(wěn)定環(huán)境。

(2) 保障體系提質(zhì)：保租房發(fā)展從“增量籌集”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”，中央財(cái)政補(bǔ)助傾斜智慧化、綠色化項(xiàng)目，地方創(chuàng)新“保租房+共有產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套保租房等模式，同時(shí)公積金政策優(yōu)化，提取比例最高達(dá)80%、支持按月直付，強(qiáng)化租購(gòu)協(xié)同。

(3) 存量盤(pán)活成核心：政策鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房、改造閑置商辦/廠房（非居改租）為保租房，該模式成本比新建低30%-40%、周期縮短1-2年，成為保租房供給主流路徑，部分城市還通過(guò)爛尾樓改造補(bǔ)充房源，實(shí)現(xiàn)“保交樓+保租房”雙贏。

2

市場(chǎng)：

國(guó)企民企差異化共生，險(xiǎn)資與酒店系成雙重增量

1) 國(guó)企主導(dǎo)品質(zhì)保障：大量頭部國(guó)企深耕多年后從“重資產(chǎn)建設(shè)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)品牌輸出”，以品牌授權(quán)、運(yùn)營(yíng)托管為核心模式，依托國(guó)資信譽(yù)、標(biāo)準(zhǔn)化體系和資源整合力，占據(jù)30%的項(xiàng)目占比，且向智慧化、綠色化、社區(qū)化4.0時(shí)代升級(jí)。

2) 民企深耕細(xì)分賽道：民企放棄規(guī)模競(jìng)賽，聚焦園區(qū)藍(lán)領(lǐng)公寓配套（如中富旅居，出租率90%+）、青年文創(chuàng)公寓（如萬(wàn)科泊寓，租金溢價(jià)可觀）、高端服務(wù)式公寓（如城家、錦詩(shī)庭），形成“國(guó)企保民生、民企創(chuàng)特色”格局，高端服務(wù)式公寓成增長(zhǎng)最快賽道，URI估算預(yù)計(jì)2030年占比超55%。

3) 險(xiǎn)資規(guī)模化入局：近兩三年險(xiǎn)資成為租賃住房核心買家，通過(guò)直接收購(gòu)、私募股權(quán)基金、REITs戰(zhàn)略配售等方式加碼布局，重點(diǎn)收購(gòu)核心城市成熟在營(yíng)項(xiàng)目（如友邦人壽收購(gòu)上海松江柚米社區(qū)2200余套保租房），45億元天津家寓股權(quán)投資基金等險(xiǎn)資專項(xiàng)基金落地運(yùn)作，偏好出租率90%+、租約穩(wěn)定的類固收資產(chǎn)，契合其長(zhǎng)周期、低波動(dòng)的配置需求。

4) 酒店系降維布局中高端：傳統(tǒng)酒店行業(yè)承壓下，華住、東呈、龍湖等企業(yè)攜酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)入局中高端服務(wù)式公寓，以“降維打擊”搶占市場(chǎng)。2025年城家服務(wù)式公寓房源規(guī)模突破1.6萬(wàn)間，新增項(xiàng)目同比翻番全年新增高達(dá)46個(gè)，旗下多品牌覆蓋從大眾到高奢全層級(jí)需求；萬(wàn)科泊寓短租業(yè)務(wù)累計(jì)入住超50萬(wàn)間夜，國(guó)慶單假期預(yù)訂量破1.6萬(wàn)間夜，憑借高性價(jià)比對(duì)傳統(tǒng)酒店形成沖擊。

5) 資源整合模式普及：“國(guó)企供資產(chǎn)+專業(yè)機(jī)構(gòu)供運(yùn)營(yíng)”“險(xiǎn)資+運(yùn)營(yíng)方”“酒店系+存量改造”合作項(xiàng)目占新增總量超65%，多元主體協(xié)同形成“投資—運(yùn)營(yíng)—退出”閉環(huán)，加速行業(yè)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)與品質(zhì)升級(jí)。

3

產(chǎn)品與服務(wù)：

中高端賽道爆發(fā)，長(zhǎng)短租融合成核心創(chuàng)新

(1) 中高端賽道成價(jià)值高地：受金融退出閉環(huán)驅(qū)動(dòng)，中高端服務(wù)式公寓因“高溢價(jià)+易退出”成為布局熱點(diǎn)。企業(yè)通過(guò)高端硬件配置（品牌家電、全屋凈化）、酒店式服務(wù)（24小時(shí)管家、定期保潔）提升產(chǎn)品價(jià)值，既滿足職場(chǎng)精英、家庭型租客需求，又能通過(guò)租金溢價(jià)（較普通長(zhǎng)租公寓高30%-50%）提升資產(chǎn)收益率，為REITs發(fā)行或險(xiǎn)資收購(gòu)奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)退出時(shí)的物業(yè)增值。

(2) 長(zhǎng)短租結(jié)合模式全面落地：行業(yè)形成三類主流模式——城家依托CAS智能系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“1天-1年”全周期靈活租約，通過(guò)動(dòng)態(tài)定價(jià)與智能排房保持95%高出租率；鉑頓元世紀(jì)采用“房源拆解法”，按65%-75%短租+25%-35%長(zhǎng)租靈活配比，復(fù)合式大堂實(shí)現(xiàn)空間多功能復(fù)用；龍湖冠寓推出全國(guó)“隨心住”產(chǎn)品，支持多城房源通兌拆分，高效去化庫(kù)存。該模式既通過(guò)長(zhǎng)租保障基礎(chǔ)現(xiàn)金流，又以短租承接商旅、探親、旅游需求，提升資產(chǎn)利用率，成為中高端項(xiàng)目標(biāo)配。

(3) 產(chǎn)品精準(zhǔn)化與生態(tài)化升級(jí)：針對(duì)年輕家庭、單身白領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)人才等客群，設(shè)計(jì)親子戶型、共享辦公空間、企業(yè)定制宿舍等差異化產(chǎn)品，構(gòu)建“人才型+保障型+市場(chǎng)化+高端型”四級(jí)產(chǎn)品體系；延伸“租賃+”生態(tài)，融合辦公、商業(yè)、社群、職業(yè)賦能（如青年夜校），實(shí)現(xiàn)“居住+學(xué)習(xí)+社交+旅行”閉環(huán)，提升租客粘性與復(fù)租率。

4

金融：

工具多元打通“投融建管退”閉環(huán)

1) REITs常態(tài)化擴(kuò)圍：保租房REITs進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段，2025年新增4單，募集超120億元，底層資產(chǎn)出租率均超93%，同時(shí)市場(chǎng)化租賃住房納入REITs范圍，險(xiǎn)資作為戰(zhàn)略投資者深度參與（如財(cái)信人壽參與華夏凱德商業(yè)REIT配售），中高端項(xiàng)目因高收益率更易滿足REITs發(fā)行要求，成為資產(chǎn)證券化核心標(biāo)的。

2) 多元金融工具協(xié)同：專項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房，央行保障性住房再貸款提供低成本信貸，CMBS/ABS成國(guó)企融資核心工具（如上海地產(chǎn)70億元保租房CMBS），險(xiǎn)資私募基金、pre-REITs基金（如上海城投與國(guó)壽資本合作基金）成為存量項(xiàng)目收購(gòu)重要資金來(lái)源，覆蓋全場(chǎng)景資金需求。

5

科技：

一體化管理系統(tǒng)成輕資產(chǎn)核心壁壘，數(shù)智化降本增效

(1) 管理系統(tǒng)定奪輕資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力：輕資產(chǎn)輸出模式下，跨項(xiàng)目、多產(chǎn)品、全場(chǎng)景的一體化管理系統(tǒng)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。頭部企業(yè)已實(shí)現(xiàn)“一套系統(tǒng)管全域”，如城家CAS系統(tǒng)覆蓋保租房、中高端公寓、長(zhǎng)短租等多元業(yè)態(tài)，支持兄弟單位物業(yè)與市場(chǎng)化存量物業(yè)的快速接入、統(tǒng)一管控；華潤(rùn)有巢3i體系實(shí)現(xiàn)財(cái)業(yè)一體化、租客服務(wù)線上化，成為其輕資產(chǎn)輸出的核心背書(shū)。具備多產(chǎn)品適配、數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)同步、操作便捷性的系統(tǒng)，能快速整合分散物業(yè)，成為行業(yè)“黑馬”關(guān)鍵。

(2) 數(shù)智化深度降本增效：公寓行業(yè)薄利屬性凸顯，降本增效是永恒核心。通過(guò)AI與系統(tǒng)替代人工，實(shí)現(xiàn)60%常規(guī)工作自動(dòng)化——智能客服分流咨詢、智能定價(jià)系統(tǒng)動(dòng)態(tài)調(diào)整租金、租務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)完成簽約、繳費(fèi)、續(xù)約提醒，將管家從繁雜事務(wù)中解放，聚焦社群運(yùn)營(yíng)、個(gè)性化服務(wù)等“暖心場(chǎng)景”；同時(shí)，能耗管理系統(tǒng)降低20%運(yùn)營(yíng)成本，智能安防實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)時(shí)預(yù)警，形成“系統(tǒng)提效+人工增值”的良性循環(huán)，這也是“十五五”規(guī)劃中科技化趨勢(shì)的核心落地方向。

02

險(xiǎn)資、酒店系入局+科技系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)國(guó)企的沖擊分析

1

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)爭(zhēng)奪加劇

險(xiǎn)資憑借長(zhǎng)期低成本資金優(yōu)勢(shì)，聚焦一線城市核心地段、高出租率（90%+）的中高端成熟項(xiàng)目，推高核心資產(chǎn)收購(gòu)溢價(jià)（部分項(xiàng)目估值上浮26%）；酒店系則通過(guò)存量改造快速獲取房源，與國(guó)企爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，壓縮國(guó)企資產(chǎn)獲取空間。

2

運(yùn)營(yíng)模式與系統(tǒng)能力雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力

酒店系依托成熟的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)員體系和長(zhǎng)短租運(yùn)營(yíng)能力，在中高端賽道形成差異化優(yōu)勢(shì)；頭部企業(yè)憑借一體化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)快速擴(kuò)張與高效管控，而部分國(guó)企系統(tǒng)分散、適配性差，難以支撐多產(chǎn)品布局與跨項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，在服務(wù)效率、成本控制上處于劣勢(shì)。

3

資產(chǎn)退出對(duì)標(biāo)壓力

中高端項(xiàng)目因高溢價(jià)更易獲得險(xiǎn)資收購(gòu)或REITs退出機(jī)會(huì)，而國(guó)企存量項(xiàng)目多以保障型為主，資產(chǎn)收益率偏低；若缺乏強(qiáng)適配的管理系統(tǒng)，即便布局多元產(chǎn)品，也會(huì)因運(yùn)營(yíng)效率低、數(shù)據(jù)不規(guī)范，影響資產(chǎn)估值與退出進(jìn)程。

03

URI總結(jié)：

國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)力提升思路

1

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：

錨定“輕資產(chǎn)+市場(chǎng)化”，分階段對(duì)標(biāo)突破

短期補(bǔ)短板（1-3年）：參考上海地產(chǎn)城方、杭州安居寧巢等國(guó)企，聚焦業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、數(shù)智化升級(jí)、規(guī)模拓展（如通過(guò)“自有+收儲(chǔ)+企業(yè)合作”擴(kuò)房源），快速?gòu)?fù)制可復(fù)用經(jīng)驗(yàn)。

長(zhǎng)期提能級(jí)（3-5年）：對(duì)標(biāo)貝殼、城家等市場(chǎng)化企業(yè)，深化輕資產(chǎn)輸出（目標(biāo)占比超50%）、增值服務(wù)（收入占比15%+）、市場(chǎng)化獲客，沖刺“區(qū)域龍頭+行業(yè)標(biāo)桿”，可設(shè)立十五五期間，規(guī)模翻番的目標(biāo)。

2

資產(chǎn)端：

強(qiáng)化政策紅利綁定，構(gòu)建差異化資產(chǎn)池

深耕政策型資產(chǎn)：依托國(guó)企與政府的天然聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先獲取舊改、非居改租、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套等政策支持類項(xiàng)目，享受稅費(fèi)減免、補(bǔ)貼等紅利，降低資產(chǎn)獲取成本，形成險(xiǎn)資與酒店系難以復(fù)制的政策型資產(chǎn)壁壘。

布局中高端增量資產(chǎn)：選取核心城市核心地段，通過(guò)“存量改造+品質(zhì)升級(jí)”打造中高端產(chǎn)品線，參考城家“輕速改造+精益運(yùn)營(yíng)”模式，控制單房改造成本，提升資產(chǎn)收益率至4.5%以上，適配REITs與險(xiǎn)資收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。

參與多元協(xié)同合作：主動(dòng)對(duì)接險(xiǎn)資專項(xiàng)基金，采用“國(guó)企出運(yùn)營(yíng)+險(xiǎn)資出資金”模式共建中高端項(xiàng)目；與酒店系企業(yè)合作，引入其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與長(zhǎng)短租運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，互補(bǔ)共贏。

3

產(chǎn)品與服務(wù)：

聚焦中高奢端升級(jí)、長(zhǎng)短租融合與系統(tǒng)賦能

產(chǎn)品分層運(yùn)營(yíng)：堅(jiān)守保租房民生底線，同步發(fā)力中高端賽道，配置品牌家電、智能硬件、酒店式布草等高端設(shè)施，打造“保障型+高端型”雙軌產(chǎn)品矩陣；針對(duì)企業(yè)客戶定制員工宿舍與商旅短租套餐，綁定產(chǎn)業(yè)資源與企業(yè)差旅需求。

落地長(zhǎng)短租結(jié)合模式：借鑒鉑頓元世紀(jì)“房源拆解法”，按項(xiàng)目定位靈活設(shè)置長(zhǎng)租與短租配比（核心商圈項(xiàng)目短租占比可提升至50%），搭建復(fù)合式公共空間實(shí)現(xiàn)功能復(fù)用；引入智能排房與動(dòng)態(tài)定價(jià)系統(tǒng)，參考城家CAS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)租約全周期靈活管理，提升出租率與收益水平。

服務(wù)生態(tài)升級(jí)：融合酒店式服務(wù)與社區(qū)生態(tài)，提供24小時(shí)管家、定期保潔、快遞代收等標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，同時(shí)打造IP化社群活動(dòng)與青年夜校、共享書(shū)房等增值場(chǎng)景；建立會(huì)員體系，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租客與短租客權(quán)益互通，促進(jìn)客群轉(zhuǎn)化（參考泊寓8%短租客轉(zhuǎn)長(zhǎng)租的案例）。

4

科技與系統(tǒng)：

打造一體化核心能力，夯實(shí)輕資產(chǎn)基礎(chǔ)

搭建/升級(jí)多場(chǎng)景管理系統(tǒng)：優(yōu)先選擇適配“保障型+中高端+長(zhǎng)短租”多元業(yè)態(tài)的一體化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房源管理、租客服務(wù)、財(cái)務(wù)核算、能耗監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)報(bào)表等功能全覆蓋；支持兄弟單位物業(yè)與市場(chǎng)化存量物業(yè)快速接入，滿足輕資產(chǎn)輸出時(shí)的遠(yuǎn)程管控與標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制需求，將系統(tǒng)打造成輕資產(chǎn)擴(kuò)張的“核心武器”。

深化數(shù)智化應(yīng)用：接入AI智能客服、智能定價(jià)、智能安防等模塊，推動(dòng)租務(wù)、保潔、維修等流程自動(dòng)化，將管家配比優(yōu)化至1:300-1:400（中高端項(xiàng)目1:150-1:200），降低人工成本；通過(guò)系統(tǒng)沉淀租客數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)匹配服務(wù)需求，讓人工脫離重復(fù)的基礎(chǔ)工作，將重心聚焦“暖心服務(wù)到人”，提升租客滿意度與復(fù)租率。

建立系統(tǒng)迭代機(jī)制：設(shè)立科技專項(xiàng)小組，與頭部企業(yè)合作，持續(xù)優(yōu)化系統(tǒng)功能，適配行業(yè)新場(chǎng)景（如短租預(yù)訂、跨城通兌），確保系統(tǒng)始終保持行業(yè)領(lǐng)先性。

5

金融運(yùn)作：

善用政策工具，構(gòu)建資本閉環(huán)

REITs全周期布局：優(yōu)先將中高端成熟項(xiàng)目納入REITs儲(chǔ)備池，通過(guò)管理系統(tǒng)規(guī)范現(xiàn)金流與運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，盡快完成首單中高端項(xiàng)目REITs發(fā)行，后2年內(nèi)啟動(dòng)擴(kuò)募，通過(guò)資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值退出。

多元融資組合：用足專項(xiàng)債、保障性住房再貸款，針對(duì)中高端項(xiàng)目嘗試CMBS/ABS融資；聯(lián)合設(shè)立“國(guó)企+險(xiǎn)資”P(pán)re-REITs基金，共同收購(gòu)、培育中高端資產(chǎn)，共享增值收益。

6

團(tuán)隊(duì)與能力：

打造“專業(yè)化+市場(chǎng)化”運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

團(tuán)隊(duì)建設(shè)：分階段組建國(guó)有自有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，覆蓋資產(chǎn)調(diào)研、中高端項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)短租管理、系統(tǒng)操作等全職能，規(guī)模擴(kuò)容；引入酒店系專業(yè)人才與科技人才，開(kāi)展服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、智能系統(tǒng)操作、動(dòng)態(tài)定價(jià)等專項(xiàng)培訓(xùn)，適配中高端、長(zhǎng)短租與輕運(yùn)營(yíng)需求。

機(jī)制優(yōu)化：采用扁平化架構(gòu)，優(yōu)化人員配比，專項(xiàng)配置短租運(yùn)營(yíng)、社群活動(dòng)、智能系統(tǒng)維護(hù)人才；將“出租率、復(fù)租率、資產(chǎn)收益率、系統(tǒng)使用率”納入考核，強(qiáng)化市場(chǎng)化激勵(lì)。

7

風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)：

筑牢安全與合規(guī)底線：歷史問(wèn)題清“0”，沖刺“五年0事故”目標(biāo)

歷史問(wèn)題解決：合規(guī)為先，徹底清零

借鑒行業(yè)國(guó)企合規(guī)管理經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)解決歷史遺留問(wèn)題：

?欠租清理：建立“預(yù)警—催繳—核銷”機(jī)制，設(shè)立實(shí)現(xiàn)徹底清零目標(biāo)

?用房規(guī)范：構(gòu)建“產(chǎn)權(quán)—合同—租金”監(jiān)管體系，實(shí)現(xiàn)租賃合同100%規(guī)范化

安全運(yùn)營(yíng)：筑牢底線，沖刺“五年0事故”

?機(jī)制建設(shè)：建立“安全巡查+隱患整改+應(yīng)急演練+培訓(xùn)教育”全流程機(jī)制，明確安全管理責(zé)任到人

?智能賦能：引入智能安防系統(tǒng)、煙感報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)安全風(fēng)險(xiǎn)實(shí)時(shí)預(yù)警

?標(biāo)準(zhǔn)輸出：將安全管理標(biāo)準(zhǔn)納入輕資產(chǎn)輸出體系，確保規(guī)模擴(kuò)張與安全保障同步推進(jìn)

?考核綁定：將“零事故”目標(biāo)納入團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目考核核心指標(biāo)，強(qiáng)化全員安全意識(shí)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:繁花

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶