這年頭，普通住宅跌，還能靠剛需托底；但豪宅跌，就是自由落體。

近日，江山云起一套建面約178m2房源上架阿里法拍，讓人驚掉了下巴。該房源起拍價(jià)272萬元，起拍單價(jià)約15231元/m2，將于3月3日開拍。

圖源阿里法拍

要知道，這個(gè)小區(qū)當(dāng)年的地價(jià)都高約2.8萬元/㎡，交付才一年多，昔日的“地王”，如今房價(jià)跌得被按在地上摩擦，什么情況？

江山云起可以說是一個(gè)充滿故事的豪宅小區(qū)。

2020年6月，該地塊出讓時(shí)吸引16家房企激烈角逐，最終德信以封頂價(jià)競得，約2.8萬元/㎡的樓面地價(jià)成為“地王”，項(xiàng)目由德信、融創(chuàng)合作開發(fā)（后融創(chuàng)退出）。

2021年1月該項(xiàng)目首開，含裝修均價(jià)約41860元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡，一度刷新了當(dāng)時(shí)的高層均價(jià)，仍快速售罄。于2024年年中交付，不僅延遲數(shù)月交付，實(shí)際交付品質(zhì)低于前期宣傳，最后以開發(fā)商向街道共管賬戶轉(zhuǎn)賬2000萬元，專項(xiàng)用于園林景觀等板塊的整改提升收尾。

小區(qū)實(shí)景圖

江山云起（備案名：云起苑）位于鹿城區(qū)濱江街道江濱路與楊府山路交叉口西南側(cè)，北側(cè)是時(shí)代濱江上品南側(cè)，東北側(cè)是華潤九悅、濱江萬象城。

圖源百度地圖

本次拍賣房源12幢802室面積約178.58m2，起拍價(jià)272萬元，起拍單價(jià)約15231元/m2。位于小區(qū)東北側(cè)，房源樓層不高，采光可能會受影響。不過該房源起拍價(jià)較低，估計(jì)會引發(fā)搶房大戰(zhàn)。

樓棟示意圖

另外，該標(biāo)的物可能涉及二次或多次過戶，過戶時(shí)間可能較長。并需繳物業(yè)管理費(fèi)9000.36元、車位管理費(fèi)1080元、公攤水電費(fèi)1607.22元，共欠繳費(fèi)用11681.58元。

目前房源內(nèi)部還是交付時(shí)的樣子，廚房和外衛(wèi)是精裝修，其他房間是毛坯狀態(tài)。

房屋現(xiàn)狀圖/來源阿里法拍

明明是豪宅，可價(jià)格卻止不住地下跌。

在房管網(wǎng)上，該房源的毛坯備案價(jià)約669萬元，毛坯備案單價(jià)約37465元/m2，再加上1000元/m2精裝修，含裝修單價(jià)約38465元/m2，含裝修總價(jià)約685萬元，折算下來，這套法拍房相當(dāng)于打了4折。

圖源溫州房管網(wǎng)

二手房方面，根據(jù)溫州豪宅統(tǒng)計(jì)，該小區(qū)去年1-11月累計(jì)成交10套房源，主要以建面約143㎡房源成交為主，并且都是中低樓層房源，成交單價(jià)約2.3萬元/㎡。

圖源溫州豪宅

在貝殼二手房平臺上，該小區(qū)有96套二手房掛牌出售，對豪宅來說掛牌量不低，但近90天成交的3套的房源仍以建面約143㎡為主。可見，該小區(qū)沖進(jìn)了不少投資客。

而與本次拍賣房源面積相近的房源基本沒有成交，僅有掛牌價(jià)，我們不妨參考一下。建面約178㎡左右的高樓層房源掛牌單價(jià)在3.9萬元/㎡上下，而低樓層房源掛牌單價(jià)在2.6萬元/㎡上下面。

圖源貝殼

綜合來看，本次拍賣的178㎡房源起拍價(jià)明顯低于市場報(bào)價(jià)。這種低價(jià)引流的策略，倒是很符合法拍房的風(fēng)格。