文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

時(shí)隔五年，浙江寶業(yè)再次落子上海。

近日，寶業(yè)青浦徐涇項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正式公示。

項(xiàng)目擬建9幢15-18層高層住宅，其中2幢15層、2幢17層、5幢18層；除5#、11#樓外，其余均為首層架空。

寶業(yè)將打造全域抬板社區(qū)，整體為地下一層、地上架空層一層，架空層板上最多17層。

外部地面標(biāo)高4.8-5.8米，社區(qū)內(nèi)部標(biāo)高10.9米，整體抬升超過(guò)5米。

社區(qū)內(nèi)部配置多個(gè)集中綠地、下沉式庭院及社區(qū)配套空間。

2025年11月的上海第九批次土拍，浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)以17.30億元競(jìng)得青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊，溢價(jià)率5.17%，成交樓板價(jià)約31561元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于2500元/㎡。

拿地后，寶業(yè)發(fā)布喜報(bào)稱(chēng)，要“與大虹橋共建美好”。

大虹橋去化壓力

區(qū)位上，地塊位于徐涇板塊核心生活圈。

地塊東側(cè)為2號(hào)線(xiàn)蟠祥路·國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院站，北側(cè)臨17號(hào)線(xiàn)蟠龍路站，雙軌交加持，直線(xiàn)距離兩站均在700米內(nèi)。

這塊地距離沈海高速的直線(xiàn)距離僅300米左右，可能會(huì)有噪聲影響。

周邊市場(chǎng)方面，2號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)已有象嶼招商蟠龍府、中鐵虹橋逸都、虹橋璀璨公館等項(xiàng)目；稍遠(yuǎn)的17號(hào)線(xiàn)周邊，則有萬(wàn)科天空之城、同濟(jì)蟠龍里等成熟住區(qū)，當(dāng)前新房成交價(jià)普遍在6萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/㎡。

不過(guò)，近兩年大虹橋板塊熱度明顯降溫。

去年6月，徐涇東一宗住宅地塊以底價(jià)成交；10月中旬，徐涇新開(kāi)盤(pán)的燦耀晶萃173項(xiàng)目因認(rèn)購(gòu)不足取消搖號(hào)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2026年起，徐涇將迎來(lái)超過(guò)萬(wàn)套房源解禁，位居上海各板塊之首。2021年徐涇入市的14個(gè)項(xiàng)目、約3500套房觸發(fā)限售，這批房源將于2026年集中解禁。

寶業(yè)并非首次押注青浦。其此前開(kāi)發(fā)過(guò)寶業(yè)愛(ài)多邦、寶業(yè)活力天地、寶業(yè)活力天境等多個(gè)項(xiàng)目。

其中，只有寶業(yè)活力天地在開(kāi)盤(pán)階段表現(xiàn)尚可，其余項(xiàng)目的去化節(jié)奏都較慢。

位于青浦新城的寶業(yè)愛(ài)多邦已經(jīng)交付，其在2016年9月、2019年4月、2020年7月三次推盤(pán)，共推出1003套房源，目前還有256套房源可售。

寶業(yè)活力天境，該項(xiàng)目于2022年11月、2023年3月推盤(pán)，累計(jì)推售住宅471套；去年7月，419個(gè)地下車(chē)庫(kù)開(kāi)售。截至目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示仍有487套可售。

寶業(yè)活力天地2020年12月、2021年4月推盤(pán)，共推出365套房源，目前僅剩個(gè)別房源未售。

最后一次拿地是在2020年11月，寶業(yè)以總價(jià)3.12億元拿下臨港新片區(qū)內(nèi)純宅地，成交樓面價(jià)13230元/平方米，溢價(jià)率10.25%。

該地塊后被開(kāi)發(fā)為寶業(yè)·青春里，2021年底開(kāi)盤(pán)推出210套房源，均價(jià)2.9萬(wàn)/㎡。4年過(guò)去了，賣(mài)掉了100套出頭，去化率約50%。

新的產(chǎn)品策略

此次重回上海，寶業(yè)在徐涇新項(xiàng)目上想“給出不一樣的答案”。

項(xiàng)目將采用全域抬板設(shè)計(jì)，突破傳統(tǒng)“地面停車(chē) 底層商鋪”的模式，將社區(qū)地面完全釋放為人行與公共活動(dòng)空間，打造立體景觀(guān)庭院、主題架空層和共享會(huì)所，強(qiáng)化社區(qū)空間連續(xù)性。

同時(shí)，依托寶業(yè)自主研發(fā)的裝配式建筑體系與超低能耗技術(shù)，強(qiáng)調(diào)健康、舒適、低能耗的人居環(huán)境。

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海寶曜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2025年11月底，由浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)100%控股，董事長(zhǎng)孫宇光。

浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)為寶業(yè)集團(tuán)旗下公司。寶業(yè)集團(tuán)創(chuàng)建于1974年，2003年在香港聯(lián)交所主板上市，主營(yíng)建筑工業(yè)化研發(fā)制造、建筑施工和綠色科技房產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大業(yè)務(wù)。

1995年，寶業(yè)集團(tuán)開(kāi)始涉足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，目前業(yè)務(wù)遍布浙江、上海、湖北、安徽、河南等區(qū)域以及吉布提等海外市場(chǎng)。

在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，建筑施工依然是寶業(yè)集團(tuán)最重要的收入來(lái)源。

2025年半年報(bào)顯示，其在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)建筑施工業(yè)務(wù)營(yíng)收56.57億元，占比67%，較去年同期下降約34%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收為16.16億元，占比19%。

寶業(yè)集團(tuán)將建筑施工業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額下降的原因，歸于受房地產(chǎn)投資持續(xù)下跌影響，市場(chǎng)急劇萎縮，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

這也直接反映在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，過(guò)去六年間，寶業(yè)集團(tuán)的增長(zhǎng)曲線(xiàn)明顯趨緩。

2019-2021年，寶業(yè)集團(tuán)的營(yíng)收基本維持在250億-270億元區(qū)間，小幅波動(dòng)；2022年出現(xiàn)明顯回落，營(yíng)收降至244.25億元；2023年短暫反彈至264.79億元后，2024年再度下探至223.39億元，同比下降15.6%。

盈利端的波動(dòng)更為劇烈。凈利潤(rùn)從2019年的8.57億元一路震蕩下行，2023年曾短暫回升至8.89億元，但2024年大幅回落至4.1億元，同比下滑53.9%。