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廣州土地市場的“終極王炸”終于亮相！

1月23日消息，天河馬場地塊正式掛牌，起始價186.44億元。折合樓面價3.29萬/㎡！

地塊位于廣州市天河區(qū)黃埔大道以南、馬場路以東，總用地面積19.45萬㎡，其中出讓宗地面積17.40萬㎡，計算容積率建筑面積將近56.70萬㎡。

去年10月，馬場地塊規(guī)劃由廣州市規(guī)劃和自然資源局公示；馬場地塊最新規(guī)劃的總體定位為“人民文體新客廳、國際商都消費地”。

整體空間示意圖

馬場地塊不僅占據(jù)著廣州當下價值最高的“現(xiàn)在”（珠江新城），更關鍵地錨定了代表未來的“發(fā)展軸”（連接金融城）。這種兼具成熟度與未來性的“當下核心+未來引擎”雙重屬性，是其位置無可替代的根本原因。

先來看看其“絕版地段”，地塊緊鄰地鐵5號線潭村站，規(guī)劃與在建的13號線馬場站接駁，屬“雙地鐵上蓋”物業(yè)，通達全城。也就是說項目地塊成功出讓后，意味著你從家下樓，幾分鐘內(nèi)就能跳上地鐵網(wǎng)，快速到達天河CBD、珠江新城核心區(qū)，未來還能一線直達金融城、黃埔。

還有馬場地塊的“頂級配套”更是一場高端生活的“全家桶”盛宴。地塊周邊有K11、花城匯、高德置地廣場、天德廣場、IGC天匯廣場等大型商圈。除了周邊的頂級配套。馬場地塊自身規(guī)劃中真正的“王炸”，是它將在這里親手打造一個全新的、更頂級的商業(yè)核心。

公共設施示意圖

根據(jù) “國際商都消費地” 的官方定位，地塊內(nèi)規(guī)劃了龐大的商業(yè)商務空間，明確將引入 “頂奢百貨+高端酒店+特色體驗” 的一體化消費鏈。市場普遍確信，這里將成為世界級頂奢百貨SKP的華南旗艦店。

地塊還被規(guī)劃為一個巨大的“中央公園”。 超過10公頃的綠地、體育設施和文化空間（人民文體新客廳），將讓你在繁華CBD的核心，擁有一片可以跑步、遛狗、看展覽的生態(tài)綠洲。

超級城市綠鏈示意圖

此外，地塊內(nèi)規(guī)劃了約22萬㎡的高端住宅。參考一路之隔、去年創(chuàng)下“單日銷售106億”紀錄的保利玥璽灣（最高單價超30萬元/㎡），馬場地塊的住宅產(chǎn)品極有可能刷新廣州豪宅市場的價格和產(chǎn)品標準，激活塔尖購買力。

因此馬場地塊堪稱2026年廣州土拍“王炸”，原因在于它集絕版稀缺性、頂級城市規(guī)劃和巨大市場影響力于一身，是檢驗廣州核心資產(chǎn)價值與市場信心的“試金石”。

同時，市場普遍認為，此次馬場地塊是2026年開年的“總價地王”最有力競爭者，并且極有潛力沖擊廣州歷史總價地王紀錄。其起拍總價為186億元，若按市場普遍預期的高溢價率（參考2024年面粉廠地塊33.4%的溢價水平）計算，最終成交價可能突破250億元，有望挑戰(zhàn)亞運城的地王紀錄（255億元）。?

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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