近日，廣州多家機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布寫(xiě)字樓市場(chǎng)年度回顧與展望。2025年，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大致使全市租金水平延續(xù)下行趨勢(shì)，全市平均空置率處于約20%的水平。隨著廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，一批來(lái)自新興風(fēng)口行業(yè)的高成長(zhǎng)性企業(yè)正逐步成為辦公租賃市場(chǎng)的重要需求力量，貢獻(xiàn)全年約40%的新增租賃面積。

琶洲、金融城去化效果顯著

仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰，全年共9個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積約73.9萬(wàn)平方米，同比增幅超過(guò)一倍。新增供應(yīng)高度集中于琶洲（約占40%）和廣州國(guó)際金融城（約占60%）兩大新興商務(wù)區(qū)。

雖然新增供應(yīng)高度集中在琶洲、廣州國(guó)際金融城，但兩大子市場(chǎng)的去化效果同樣顯著。截至2025年底，琶洲、廣州國(guó)際金融城的空置率同比分別下降1.6與7.0個(gè)百分點(diǎn)。這帶動(dòng)全市凈吸納量同比增長(zhǎng)34.6%，達(dá)到39.4萬(wàn)平方米。從全市范圍看，由于部分存量物業(yè)的租戶(hù)流失，廣州甲級(jí)辦公樓的平均空置率同比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至22.9%。租金水平持續(xù)回落，平均租金同比下跌9.7%。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江婧麗指出，琶洲、廣州國(guó)際金融城兩大子市場(chǎng)成交活躍，主要支撐來(lái)源于租金調(diào)整刺激的升級(jí)需求，以及總部樓宇大面積的自用需求。2025年新興子市場(chǎng)近半數(shù)的搬遷成交客戶(hù)來(lái)源于成熟子市場(chǎng)，如天河北、珠江新城等。

戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年年末，廣州全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量攀升至704.5萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大致使全市租金水平延續(xù)下行趨勢(shì)。截至第四季度，全市平均租金降至每月每平方米116.3元，環(huán)比和同比分別下降3.1%和11.5%。在供應(yīng)放量與價(jià)格下調(diào)的雙重刺激作用下，全年累計(jì)凈吸納量同比上升43.1%至18.2萬(wàn)平方米。由于新增供應(yīng)的放量速度顯著高于需求增長(zhǎng)，因此全市空置率較上年同期上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，至20.7%。

2026年，預(yù)計(jì)廣州仍有超80萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，主要集中在琶洲及廣州國(guó)際金融城子市場(chǎng)，此后將顯著回落?！靶屡d區(qū)域與核心區(qū)域間的存量差異將逐漸縮小?！苯蝴愔赋?，琶洲與廣州國(guó)際金融城將涌現(xiàn)更多總部辦公樓。在2025-2027年新增供應(yīng)中，總部自用面積占比保持在10%以上，總部企業(yè)自用需求將持續(xù)助力辦公樓去化。隨著新增供應(yīng)節(jié)奏放緩，這兩大子市場(chǎng)正由供給過(guò)剩逐步轉(zhuǎn)向局部供需緊平衡。

新興產(chǎn)業(yè)成為新增需求的主要來(lái)源

2025年，企業(yè)普遍采取審慎的租賃策略，升級(jí)搬遷、續(xù)租及租約重組成為年內(nèi)的需求主流。存量物業(yè)業(yè)主為降低空置風(fēng)險(xiǎn)，普遍愿意提供更具吸引力的續(xù)租條件以保留現(xiàn)有租戶(hù)。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2025年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的主要租賃成交中，續(xù)租類(lèi)交易約占總成交面積的40%。其中，絕大多數(shù)續(xù)租案例涉及租金水平或租賃規(guī)模的調(diào)整。

從行業(yè)類(lèi)型來(lái)看，哪些行業(yè)是甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃主力？

戴德梁行分析指出，在全年新設(shè)立、搬遷和擴(kuò)租的類(lèi)型的租賃需求中，金融業(yè)以22.2%的租賃成交面積占比位居各行業(yè)之首。銀行、AMC、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)擴(kuò)展推動(dòng)了行業(yè)對(duì)于辦公空間的升級(jí)需求。仲量聯(lián)行同樣指出，大型科技企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)持續(xù)推進(jìn)總部戰(zhàn)略，年內(nèi)多座總部大樓相繼落成入駐。而部分傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)出于成本優(yōu)化考慮，將辦公場(chǎng)所遷移至自有或運(yùn)營(yíng)成本更低的辦公物業(yè)。

值得一提的是，一批來(lái)自新興風(fēng)口行業(yè)的高成長(zhǎng)性企業(yè)正逐步成為辦公租賃市場(chǎng)的重要需求力量，持續(xù)釋放升級(jí)與擴(kuò)張型空間需求。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江婧麗指出，以下三類(lèi)新興產(chǎn)業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)全年約40%的新增租賃面積，已成為廣州辦公樓租賃需求增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。一是直播電商、移動(dòng)游戲及IP內(nèi)容創(chuàng)作等新興消費(fèi)內(nèi)容產(chǎn)業(yè)；二是在品牌加速出海的背景下，配套專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)需求顯著提升，涵蓋跨境支付、國(guó)際物流、海外營(yíng)銷(xiāo)投放及跨境法律咨詢(xún)等領(lǐng)域；三是以人工智能、低空經(jīng)濟(jì)和半導(dǎo)體為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，推動(dòng)研發(fā)與運(yùn)營(yíng)辦公空間需求上升。

如將時(shí)間跨度進(jìn)一步拉大，這一趨勢(shì)更為明顯。根據(jù)仲量聯(lián)行過(guò)去三年對(duì)廣州市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在涵蓋甲、乙級(jí)辦公樓與產(chǎn)業(yè)辦公的搬遷租賃成交中，搬遷面積增長(zhǎng)超50%的成交中有約70%來(lái)自游戲、電商、出海服務(wù)、美妝、企業(yè)數(shù)字化服務(wù)等新興行業(yè)；在面積翻倍及以上的案例中，該占比更達(dá)到85%。

“隨著新興企業(yè)對(duì)高品質(zhì)辦公空間價(jià)值認(rèn)知提升，疊加對(duì)運(yùn)營(yíng)效率與人才吸引的考量，這些企業(yè)在租賃決策中傾向于在總體成本可控前提下，換取空間效率、服務(wù)配套和品牌形象的提升?！敝倭柯?lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗分析指出，受此驅(qū)動(dòng)，2025年，琶洲與廣州國(guó)際金融城租金調(diào)整幅度明顯收窄。她認(rèn)為，在新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，除琶洲、廣州國(guó)際金融城兩大新興子市場(chǎng)外，廣州南站、白鵝潭等新興商務(wù)區(qū)的商業(yè)活力也有望進(jìn)一步釋放，共同助推城市商業(yè)空間格局的持續(xù)發(fā)展。

采寫(xiě)：南都N視頻記者 夏嘉雯 廖艷萍 實(shí)習(xí)生 龔美璇