文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

從去年12月初的案名發(fā)布，到年底最后一天正式登場(chǎng)，外灘曜用不到一個(gè)月的時(shí)間，完成了從亮相到首開(kāi)的全部動(dòng)作，并在首開(kāi)階段交出了一份頗具分量的成績(jī)單：

去化率超82%。

22天后，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前已網(wǎng)簽6套，其中118㎡1套、113㎡5套，整體網(wǎng)簽節(jié)奏較慢。

首開(kāi)房源以115-130㎡為主，其中115㎡一共48套，均價(jià)13.34萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間約1443萬(wàn)-1621萬(wàn)。

130㎡僅16套，均價(jià)13.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在1727萬(wàn)-1872萬(wàn)，總價(jià)門檻的抬升，決策周期相對(duì)也會(huì)更長(zhǎng)。

從節(jié)奏上看，外灘曜是保利在楊浦濱江“外灘系”產(chǎn)品中推進(jìn)速度最快的一次。

此前的45、88、98、77地塊，往往經(jīng)歷了半年左右的市場(chǎng)預(yù)熱，而外灘曜從確定案名到首次認(rèn)籌，僅用了20多天。

入市節(jié)奏被明顯壓縮，目的也很清晰，在市場(chǎng)趨冷的背景下，通過(guò)快速推進(jìn)，強(qiáng)化購(gòu)房者的緊迫感，減少反復(fù)觀望的空間。

保利外灘曜的項(xiàng)目公司為上海友登實(shí)業(yè)有限公司，其法定代表人和公司董事長(zhǎng)均為保利發(fā)展上海公司總經(jīng)理吳勁松。

價(jià)格層面，外灘曜的策略也顯得相對(duì)克制。

外灘曜地塊是在今年6月，由保利在95輪競(jìng)價(jià)后，以總價(jià)35億元、樓板價(jià)約9.55萬(wàn)/㎡拿下，溢價(jià)率30.79%，刷新楊浦濱江紀(jì)錄。

如果只算可售部分，實(shí)際樓板價(jià)約10.5萬(wàn)/㎡。

首開(kāi)樓棟與保障房相連，這個(gè)樓棟位置相對(duì)弱勢(shì)。

同時(shí)，這也為后續(xù)批次的價(jià)格和節(jié)奏調(diào)整預(yù)留了更大余地。

在高地價(jià)的成本背景下，首開(kāi)備案均價(jià)13.5萬(wàn)/㎡，折后約12.8萬(wàn)/㎡，明顯低于此前市場(chǎng)放風(fēng)價(jià)。

再疊加95折、車位抵扣券、渠道分銷等促銷手段，保利在首開(kāi)階段，確實(shí)釋放了足夠的價(jià)格誠(chéng)意。

此批次房源整體定價(jià)設(shè)置得較為均衡。

層差方面，無(wú)論是115㎡的小戶型，還是130㎡的大戶型，從5樓開(kāi)始到次頂樓，差價(jià)設(shè)置得非常小，都不超過(guò)1000元/㎡，8層與7層無(wú)差價(jià)。

這意味著，購(gòu)房者不需要為視野更好的高樓層，付出過(guò)高溢價(jià)。

從產(chǎn)品端來(lái)看，作為“外灘系”首個(gè)多陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品，外灘曜全系標(biāo)配全屋飄窗雙陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立電梯廳。

部分飄窗有望采用非承重結(jié)構(gòu)，交付后可改造為儲(chǔ)物空間或拓展室內(nèi)面積。

115㎡戶型算上獨(dú)立電梯廳，贈(zèng)送面積約11㎡，實(shí)得率約93%；130㎡戶型算上獨(dú)立電梯廳，贈(zèng)送約13.4㎡，實(shí)得率約95%。