今天早上，越秀地產(chǎn)在越秀江灣潮起的190㎡江景大平層樣板間開了一場年度戰(zhàn)略發(fā)布會。

不過，與其說是發(fā)布會，更準確來說是一場“通氣會”，主要就是預(yù)告越秀地產(chǎn)在2026年的新動作。

聽下來，發(fā)現(xiàn)越秀對海珠真是情有獨鐘，新一年的動態(tài)基本都是圍繞海珠區(qū)去展開。

而越秀在海珠的布局，用他們自己的話說，主要就是沿著兩條線展開。

一條是前航道線，主打越秀區(qū)、濱江東的外溢客群，代表是東山云起、皓悅濱江、桂悅東曉等項目。

另一條是后航道線，以江灣潮起和廣紙新城為核心，瞄準的是后航道的改善市場。

前者是成熟地段做精品，后者是大片土地謀長遠，尤其是后航道這一側(cè)，廣紙新城無疑是越秀地產(chǎn)在海珠這盤大棋里最重的一顆子。

△廣紙新城（ 圖片攝于2023年 ）

會上透露，廣紙新城接下來可收儲的土地規(guī)模，僅住宅部分預(yù)計就有數(shù)十萬方之巨，這還不包括更多待整合的用地。

這是什么概念？

用現(xiàn)場負責人的話說，這是一個“未來貨值總規(guī)模可能接近千億的超級大盤”。

更關(guān)鍵的是，與許多尚在規(guī)劃階段的新城不同，廣紙板塊的底子已經(jīng)看得見摸得著：兩條地鐵線環(huán)繞，臨江公園已經(jīng)建成，內(nèi)部路網(wǎng)逐年煥新。

他們甚至已經(jīng)為這個大城找到了對標的模板——上海徐匯濱江，從曾經(jīng)的工業(yè)大道，轉(zhuǎn)型為文商旅濱水生活帶，規(guī)劃里提到了濱江博物館、時尚秀場，乃至一個與琶洲呼應(yīng)的“超級碼頭”。

當然，藍圖終歸是藍圖，但敢于在此時拋出如此龐大的計劃，本身就表明了越秀深耕海珠西的決心。

與廣紙新城這種“未來式”的大開大合相呼應(yīng)，越秀在海珠的整體打法，也出現(xiàn)了一些變化。

在會上不同項目的介紹中，有一個被反復(fù)提及的詞：超級底盤。

△東山云起規(guī)劃概念方案效果圖，最終以報規(guī)及實際交付為準

簡單說，就是不再只強調(diào)單個項目的賣點，比如學(xué)位、地鐵，而是轉(zhuǎn)向打造和呈現(xiàn)一個更綜合、更確定的“生活底盤”。

因為在他們看來，海珠未來學(xué)鐵商剛需產(chǎn)品的競爭會異常慘烈，供應(yīng)充足，容易陷入價格戰(zhàn)。

那什么才是更穩(wěn)固的底盤？那便是確定性。

會上，幾個項目的負責人不約而同地提到了“實景兌現(xiàn)”。

江灣潮起，選擇在售樓階段就同步開放并運營會所，用真實的社區(qū)活力來證明板塊價值；

東山云起，則計劃首次公開其實景泛會所和交付標準樣板間，讓客戶親眼所見，消除對臨近道路的疑慮。

這樣做的思路很好理解，與其空談規(guī)劃，不如讓客戶看到已經(jīng)落成的東西，在預(yù)期普遍偏弱的當下，“所見即所得”的踏實感，或許比任何精美的效果圖都更有說服力。

這也引出了越秀地產(chǎn)今年的另一個基調(diào)“不卷價格”。

當然，這并非意味著價格堅如磐石，而更多是一種策略宣告。

他們的邏輯是，單純的價格內(nèi)卷已經(jīng)走到盡頭，且會傷害項目價值和老業(yè)主信心，與其把預(yù)算耗在折扣上，不如投入到實實在在的配套建設(shè)、社區(qū)運營和客戶體驗中去。

例如，在海珠西的幾個項目，他們計劃為媒體粉絲或潛在客戶提供會所體驗、江邊露營、新春花市等線下權(quán)益，試圖用增強情緒價值和體驗價值的方式，來彌補市場缺失的預(yù)期價值。

這套打法，具體落到各個項目上，呈現(xiàn)出了不同的側(cè)重點。

江灣潮起正從去年的全盤開花，轉(zhuǎn)向聚焦高區(qū)的一線南向江景大戶型，試圖抓住高端改善客群對稀缺景觀和產(chǎn)品力的追求。

東山云起則繼續(xù)講述“稀缺”故事，作為越秀區(qū)東山片區(qū)城唯一的新規(guī)樓盤，項目占據(jù)著左珠城、右東山的地理命脈，如此稀缺性是其他新盤難以匹敵的。

桂悅東曉和皓悅濱江作為前航道的中堅力量，一個靠曉港公園的“中央公園生活”，一個靠咫尺珠江的濱江氛圍，繼續(xù)承接老城區(qū)的居住外溢，且保持了價格的穩(wěn)定。

值得一提的還有入市多年的公寓產(chǎn)品天薈江灣，在近期商辦首付下調(diào)至30%的重磅新政利好下，這種低門檻、高靈活性的產(chǎn)品又重新引起了人們的關(guān)注。

所以，對于關(guān)注海珠的購房者來說，2026年無疑是幸福而糾結(jié)的，因為選擇很多，但選起來也更加困難。

今天發(fā)布會上越秀方的人說的一點我覺得也很關(guān)鍵，那就是不僅要聽開發(fā)商說什么，更要看他們已經(jīng)做成了什么。

看起來越秀的人很有信心和底氣，2026年，讓我們拭目以待吧。