財(cái)聯(lián)社1月23日訊（記者 王玉玲）當(dāng)前，券商資管正經(jīng)歷從依賴牌照紅利和通道業(yè)務(wù)，向比拼主動(dòng)管理能力和產(chǎn)品創(chuàng)新能力的根本性轉(zhuǎn)變。財(cái)聯(lián)社記者了解到，不少券商資管瞄準(zhǔn)REITs業(yè)務(wù)藍(lán)海，正抓緊構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

自2020年4月REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，市場(chǎng)認(rèn)可度不斷提高，截至2025年年底，境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達(dá)79單，總發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募）突破2100億元。歷經(jīng)5年時(shí)間，我國(guó)REITs市場(chǎng)已成長(zhǎng)為亞洲第一、全球第二大REITs市場(chǎng)。

滬深交易所多次強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，積極探索構(gòu)建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs協(xié)同發(fā)展的多層次REITs市場(chǎng)，為更多類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)提供全生命周期的服務(wù)。

面對(duì)REITs這個(gè)萬(wàn)億元級(jí)藍(lán)海市場(chǎng)，多家券商資管對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，REITs業(yè)務(wù)在公司內(nèi)部被定位為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，將作為未來(lái)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)來(lái)抓。

多家券商資管將REITs定位為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)

2025年底，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，政策將寫(xiě)字樓、酒店納入了REITs發(fā)行范圍，拓寬了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為REITs底層資產(chǎn)的范圍。伴隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，一個(gè)底層資產(chǎn)和市場(chǎng)業(yè)態(tài)更加豐富，更具活力的多層次REITs市場(chǎng)生態(tài)正在加速構(gòu)建。

受益于監(jiān)管端政策持續(xù)發(fā)力、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)供給上新、低利率環(huán)境下穩(wěn)定紅利資產(chǎn)的需求旺盛以及底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)向好等利好因素，2025年公募REITs市場(chǎng)保持快速發(fā)展和較高關(guān)注。券商資管也在這一領(lǐng)域加速布局，不少公司將REITs作為重要的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)來(lái)抓。

國(guó)泰海通資管告訴財(cái)聯(lián)社記者，公司將公募REITs業(yè)務(wù)視為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手和切入點(diǎn)，將其定位為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，不僅是公司自身，更是基于國(guó)泰海通證券的重點(diǎn)發(fā)展方向。

“公司在集團(tuán)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持集團(tuán)協(xié)同合作，設(shè)立公募REITs業(yè)務(wù)促進(jìn)委員會(huì)，并形成包括資管、投行、投資、研究及做市等相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)在內(nèi)的REITs業(yè)務(wù)協(xié)同展業(yè)機(jī)制。聚合公司整體資源，為發(fā)行人提供從項(xiàng)目發(fā)行、投資、做市，到前端Pre-REITs、機(jī)構(gòu)間REITs以及股權(quán)投資等涵蓋公募REITs全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合金融服務(wù)?！眹?guó)泰海通資管表示。2025年，國(guó)泰海通資管完成全國(guó)首單市政及供熱REIT-濟(jì)南能源REIT的首次發(fā)行，以及臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園REIT的第一次擴(kuò)募發(fā)行，形成“首發(fā)+擴(kuò)募”業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)格局。全年完成REITs項(xiàng)目（含擴(kuò)募）發(fā)行36億元，市場(chǎng)份額達(dá)13.64%。

財(cái)通資管近年來(lái)搭建“一主兩翼”業(yè)務(wù)架構(gòu)：以固收、權(quán)益、量化、FOF、衍生品投資等傳統(tǒng)投資研究為“主體”，以ABS與REITs為代表的投融聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)、以及服務(wù)于上市公司的資本市場(chǎng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)為“兩翼”。

“當(dāng)前公司投融聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)兼具功能性和戰(zhàn)略性，功能性體現(xiàn)為深入服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，深耕浙商浙企；戰(zhàn)略性則是為打造公司差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！必?cái)通資管表示。2025年，財(cái)通資管在探索公私募REITs聯(lián)合發(fā)行模式方面，參與了全國(guó)首單長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主體貼標(biāo)類(lèi)REITs等創(chuàng)新項(xiàng)目的發(fā)行。同時(shí)公司還在上交所申報(bào)了全國(guó)首單農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)類(lèi)機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品，并積極推進(jìn)多個(gè)公募REITs項(xiàng)目申報(bào)與儲(chǔ)備。

低利率環(huán)境下，公募REITs作為一種另類(lèi)的現(xiàn)金流資產(chǎn)具備較高的配置價(jià)值。2025年財(cái)通資管發(fā)行以公募REITs為主策略的各類(lèi)資管產(chǎn)品超10支，廣泛參與到各類(lèi)公募REITs的投資配置中。

德邦資管將ABS與REITs作為公司“雙核驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略中的核心業(yè)務(wù)支柱之一?！拔覀儗奄Y產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)（ABS與REITs）不僅打造成服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、高效盤(pán)活存量資產(chǎn)的重要金融工具，更建設(shè)為公司可持續(xù)增長(zhǎng)的核心收入來(lái)源和差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略支點(diǎn)?！钡掳钯Y管表示。

2026年是REITs高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵窗口期

“2026年將是REITs業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵窗口期?！钡掳钯Y管對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，監(jiān)管層明確推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行與擴(kuò)募機(jī)制，資產(chǎn)范圍也從傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施逐步拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、數(shù)據(jù)中心等新興領(lǐng)域。特別是2025年12月證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)政策，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入全面擴(kuò)容階段?？紤]到國(guó)內(nèi)擁有萬(wàn)億級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施及其他存量資產(chǎn)，而當(dāng)前證券化轉(zhuǎn)化率仍處于較低水平，在“盤(pán)活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)”的宏觀政策導(dǎo)向下，REITs作為高效金融工具，具備長(zhǎng)期、可持續(xù)的增長(zhǎng)潛力。

財(cái)通資管總經(jīng)理助理葉曉明認(rèn)為，REITs市場(chǎng)將呈現(xiàn)“存量盤(pán)活”與“高質(zhì)量發(fā)展”并重的態(tài)勢(shì)?？梢躁P(guān)注三條主線：一是抗周期的“核心消費(fèi)資產(chǎn)”，類(lèi)似于新加坡某龍頭商業(yè)機(jī)構(gòu)在中國(guó)布局的成熟購(gòu)物中心，這類(lèi)資產(chǎn)可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流，是REITs市場(chǎng)的“壓艙石”。二是政策強(qiáng)力支持的“新資產(chǎn)”，比如保障性租賃住房和數(shù)據(jù)中心，這些資產(chǎn)不僅有政策紅利，且符合國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展方向。三是運(yùn)營(yíng)效率提升明顯的“潛力資產(chǎn)”，借鑒新加坡某龍頭商業(yè)機(jī)構(gòu)的“雙基金”模式，那些可以通過(guò)市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)來(lái)提升凈收入的資產(chǎn)，將展現(xiàn)出更強(qiáng)的增值潛力。

財(cái)通資管未來(lái)將持續(xù)加大資源投入，完善產(chǎn)品創(chuàng)新與業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)制，持續(xù)提升ABS/REITs全鏈條服務(wù)能力，全面提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！肮疽褜⑸虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs作為重點(diǎn)工作來(lái)抓，力求覆蓋從浙江省到全國(guó)、從國(guó)企到大型民營(yíng)公司等多樣實(shí)體經(jīng)濟(jì)主體，從更廣范圍、更深層次參與到擴(kuò)大有效投資的金融活動(dòng)中?！必?cái)通資管表示。

國(guó)泰海通資管表示，在公募REITs業(yè)務(wù)上的發(fā)展規(guī)劃將圍繞“深耕區(qū)域、服務(wù)民生、賦能實(shí)體、提升能力”四大核心展開(kāi)，打造行業(yè)領(lǐng)先的REITs綜合服務(wù)平臺(tái)，為資產(chǎn)盤(pán)活提供全方位解決方案。

一是立足長(zhǎng)三角，聚焦京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)區(qū)域，通過(guò)區(qū)域化深耕資產(chǎn)，除了新能源、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障房等相對(duì)成熟的資產(chǎn)類(lèi)型外，進(jìn)一步積極拓展商業(yè)、新基建、養(yǎng)老、景區(qū)、市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓等符合政策方向的資產(chǎn)類(lèi)型。二是重點(diǎn)布局保租房、新能源、市政等民生領(lǐng)域，通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，引導(dǎo)更多社會(huì)資本投入民生工程，提升公共服務(wù)供給效率。三是針對(duì)具有存量資產(chǎn)盤(pán)活需求的實(shí)體企業(yè)，提供“投行+資管+運(yùn)營(yíng)”的一站式服務(wù)。四是布局REITs全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，形成核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)。一方面，持續(xù)建設(shè)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，引入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、法律合規(guī)等領(lǐng)域的人才，打造復(fù)合型服務(wù)能力；另一方面，加強(qiáng)ESG建設(shè)、數(shù)字化賦能，提升資產(chǎn)篩選、運(yùn)營(yíng)管理及信息披露的效率和透明度。

“投行基因+全業(yè)務(wù)鏈”是券商資管公募REITs業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)

事實(shí)上，公募REITs已是券商資管和基金公司競(jìng)相布局的重要賽道，兩者憑借各自資源稟賦，在資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)能力等維度展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

華泰證券資管近年也持續(xù)發(fā)力REITs業(yè)務(wù)，該公司以基金管理人參與的已上市公募REITs產(chǎn)品為4只，首發(fā)規(guī)模合計(jì)66.62億元，涉及高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房行業(yè)。在華泰證券資管看來(lái)，證券公司資管子公司與基金公司在公募REITs業(yè)務(wù)上競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)重點(diǎn)構(gòu)建以投行聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)深耕和綜合服務(wù)為核心的差異化優(yōu)勢(shì)。

“相較于基金公司，券商資管的差異化起點(diǎn)在于其作為REITs市場(chǎng)的核心參與者和重要資金來(lái)源。券商自營(yíng)是公募REITs流通盤(pán)的絕對(duì)主力，這為資管子公司提供了深厚的市場(chǎng)理解和資產(chǎn)獲取渠道。券商資管不應(yīng)僅扮演被動(dòng)投資人，而應(yīng)依托券商母公司的全業(yè)務(wù)鏈優(yōu)勢(shì)，成為連接資產(chǎn)端、資金端和資本市場(chǎng)的生態(tài)構(gòu)建者?！比A泰證券資管表示，券商資管可以從投資能力、業(yè)務(wù)模式及價(jià)值鏈條進(jìn)行差異化發(fā)展：

在投資能力方面，超越傳統(tǒng)的二級(jí)市場(chǎng)配置，建立對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的主動(dòng)定價(jià)和管理能力。將REITs深度融入“固收+”及多資產(chǎn)配置策略，并利用量化模型輔助判斷估值。核心是培養(yǎng)對(duì)底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、運(yùn)營(yíng)提升和價(jià)值重估的專業(yè)能力，實(shí)現(xiàn)從“交易金融產(chǎn)品”向“管理實(shí)體資產(chǎn)”的跨越。

在業(yè)務(wù)模式方面，突破“發(fā)行-投資”的線性模式，布局“Pre-REITs—發(fā)行保薦—戰(zhàn)略投資—二級(jí)交易—資產(chǎn)管理”的全價(jià)值鏈。資管子公司可協(xié)同券商投行部門(mén)，早期介入資產(chǎn)孵化（Pre-REITs），并在REITs上市后，憑借對(duì)資產(chǎn)的深刻理解，提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)從“發(fā)行服務(wù)”到“資產(chǎn)管理”的轉(zhuǎn)型。

在價(jià)值鏈條方面，放棄“大而全”，追求“專而精”?？山Y(jié)合股東背景或區(qū)域資源，深耕如新能源、產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房等特定領(lǐng)域。通過(guò)與產(chǎn)業(yè)資本深度綁定，在細(xì)分賽道建立深厚的行業(yè)認(rèn)知、資源網(wǎng)絡(luò)和獨(dú)特的管理能力，成為該領(lǐng)域的專家型管理者，構(gòu)建牢固的護(hù)城河。

財(cái)通資管認(rèn)為，與基金公司相比，資管公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在于能力適配性。一般來(lái)說(shuō)，公募基金等財(cái)富管理機(jī)構(gòu)在布局不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，更側(cè)重通過(guò)分散化實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益平衡。資管公司在單一資產(chǎn)管理上，具備精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力與經(jīng)驗(yàn)，可深度介入資產(chǎn)定價(jià)、運(yùn)營(yíng)提升與退出全流程，通過(guò)“投行+投資+運(yùn)營(yíng)”一體化模式，打通項(xiàng)目前端孵化與后端退出路徑，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化服務(wù)與資產(chǎn)價(jià)值的雙向提升。

德邦資管表示，相較于以公募REITs發(fā)行與管理為主的基金公司，券商資管的核心優(yōu)勢(shì)在于“全鏈條+投行基因”的復(fù)合能力。

一是產(chǎn)品體系更完整?？商峁腁BS、CMBS、類(lèi)REITs、機(jī)構(gòu)間REITs到基礎(chǔ)設(shè)施REITs（含上市后管理）的一站式解決方案，滿足原始權(quán)益人在不同階段、不同場(chǎng)景下的資產(chǎn)盤(pán)活需求，而非僅限于公募發(fā)行環(huán)節(jié)。

二是資產(chǎn)端整合能力更強(qiáng)。依托券商背景及母公司投行資源，在底層資產(chǎn)篩選、法律結(jié)構(gòu)搭建、稅務(wù)籌劃、資產(chǎn)重組等方面具備專業(yè)優(yōu)勢(shì)，能夠更高效地識(shí)別并優(yōu)化符合REITs標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

三是兼具“投資+投行”雙重視角。券商資管既理解原始權(quán)益人的資產(chǎn)出表、融資訴求，也熟悉機(jī)構(gòu)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好與配置邏輯，因而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、估值定價(jià)與價(jià)值挖掘上更具靈活性與創(chuàng)新性。