重磅！吉安中心城區(qū)新房市場(chǎng)再迎調(diào)控新規(guī)，《進(jìn)一步促進(jìn)吉安市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展優(yōu)化規(guī)劃管控的若干措施（征求意見(jiàn)稿）》，發(fā)布，簡(jiǎn)直是給購(gòu)房者送來(lái)了“面積紅利”。今天就用大白話(huà)給大家拆解清楚，新規(guī)到底好在哪、對(duì)市場(chǎng)有啥影響！

新規(guī)核心內(nèi)容：這些變化直接關(guān)乎你的房子大小！

這次新規(guī)重點(diǎn)優(yōu)化了住宅空間規(guī)劃規(guī)則，對(duì)比之前的政策（舊政對(duì)陽(yáng)臺(tái)、飄窗、容積率等限制更嚴(yán)格，比如陽(yáng)臺(tái)占比上限更低、飄窗有面寬限制），簡(jiǎn)直是給開(kāi)發(fā)商松了綁，最終受益的還是買(mǎi)房人，核心就是能“偷”到更多實(shí)用面積，居住體驗(yàn)也大幅升級(jí)。

陽(yáng)臺(tái)再度“擴(kuò)容”

舊政對(duì)住宅陽(yáng)臺(tái)面積占比和容積率計(jì)算有嚴(yán)格限制，雖然之前放開(kāi)了，允許陽(yáng)臺(tái)寬度達(dá)到2.4米。但這次的新規(guī)更寬容了，只要各類(lèi)陽(yáng)臺(tái)總面積不超過(guò)房屋總建面的20%，就只按投影面積的一半算容積率。

代入你的房子想一下，你買(mǎi)個(gè)100㎡的小三房，陽(yáng)臺(tái)最多能做到20㎡，這20㎡里只有10㎡算在你買(mǎi)房的建筑面積里，剩下10㎡相當(dāng)于“白送”的實(shí)用空間。如果買(mǎi)個(gè)200平的大平層，那你家能夠擁有40平的超級(jí)大陽(yáng)臺(tái)~

實(shí)現(xiàn)飄窗自由

以前買(mǎi)房子，對(duì)飄窗限制很多比如面積、寬度，一般也只能在臥室有?，F(xiàn)在新規(guī)徹底放開(kāi)，只要符合安全規(guī)范，就能做和房間開(kāi)間一樣寬的全尺寸飄窗，而且廚房、衛(wèi)生間也能裝。

更關(guān)鍵的是，飄窗下部不能用實(shí)墻封閉，意味著這部分空間能完全利用，不管是做儲(chǔ)物臺(tái)還是延伸操作臺(tái)，都比以前更靈活，相當(dāng)于額外多了一塊“零成本”空間。

容積率大“讓利”

容積率直接關(guān)系到小區(qū)的擁擠程度和空間利用率，新規(guī)在這方面做了兩大優(yōu)化。

一是屋頂附屬設(shè)施（樓梯間、設(shè)備機(jī)房等）只要總面積不超過(guò)屋頂投影的25%，就不算容積率，開(kāi)發(fā)商就不用再為了控制容積率壓縮屋頂空間，小區(qū)配套更完善。

二是大量公共配套和公共空間不計(jì)入容積率，比如垃圾收集房、社區(qū)服務(wù)用房、架空層、連廊等，相當(dāng)于小區(qū)的“公共福利”升級(jí)，大家的公攤也能大大降低。居住舒適度和得房率翻倍。

聯(lián)排專(zhuān)屬百平大庭院

以前多層聯(lián)排住宅基本不允許私設(shè)庭院，地下空間也多算容積率。新規(guī)明確了2條內(nèi)容：

一是三聯(lián)及以上多層聯(lián)排，底層可設(shè)不超過(guò)100㎡的庭院，用綠籬隔離即可（不能用磚墻、欄桿），雖然庭院綠地不計(jì)入綠地率，但對(duì)于想擁有私家花園的改善型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重大利好。

二是地下一層可建與地上連通的儲(chǔ)藏間、雜物間，只要不超出地上建筑輪廓，就不算容積率。

停車(chē)配套升級(jí)

在停車(chē)問(wèn)題上，新規(guī)按戶(hù)型大小細(xì)化了停車(chē)指標(biāo)，比如140-180㎡戶(hù)型至少配1.5個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位，180㎡以上戶(hù)型至少2個(gè)車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)位也同步提升。對(duì)于多孩家庭、有兩輛車(chē)的家庭來(lái)說(shuō)，徹底告別“搶車(chē)位”的煩惱，小區(qū)停車(chē)秩序也會(huì)更規(guī)范。

總結(jié)下來(lái)，這次新規(guī)的核心就是“讓渡空間”，給買(mǎi)房人帶來(lái)三大實(shí)實(shí)在在的好處。

第一，得房率變相提高，陽(yáng)臺(tái)、飄窗、地下空間等“贈(zèng)送”或“半贈(zèng)送”面積增多，花同樣的錢(qián)能拿到更大的實(shí)用空間，性?xún)r(jià)比大幅提升。

第二，居住舒適度升級(jí)，庭院、全尺寸飄窗、充足車(chē)位、完善公共配套，不管是剛需還是改善，都能獲得更好的居住體驗(yàn)。

第三，新房競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，新規(guī)下的新房在空間設(shè)計(jì)上會(huì)全面優(yōu)于老房子，未來(lái)保值增值能力更足。

新規(guī)對(duì)新房是利好，但對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一場(chǎng)“降維打擊”。

一方面，新規(guī)新房實(shí)得面積多、配套更全，和房齡較長(zhǎng)的二手房相比，性?xún)r(jià)比差距拉大，不少原本考慮二手房的買(mǎi)家會(huì)轉(zhuǎn)向新房，尤其是老破小、無(wú)電梯、停車(chē)配套差的二手房，流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步下降，價(jià)格可能面臨下行壓力。

另一方面，二手房市場(chǎng)會(huì)加速分化，核心地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、品質(zhì)較高的次新房（接近新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)）可能影響較小，但普通老舊小區(qū)會(huì)陷入“賣(mài)不掉、價(jià)格跌”的困境。對(duì)于想賣(mài)二手房換新房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，建議盡快出手，避免新規(guī)新房大量入市后，二手房競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步減弱。

吉安新房新規(guī)的落地，無(wú)疑給樓市注入了新活力，尤其是“偷面積”福利，直接戳中了買(mǎi)房人的痛點(diǎn)。

對(duì)于想在吉安買(mǎi)房的你來(lái)說(shuō)，是會(huì)等新規(guī)下的新房入市，還是抓緊入手性?xún)r(jià)比高的二手房？你最看好新規(guī)中的哪項(xiàng)福利？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論！

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