贏商盤點(diǎn) - 項(xiàng)目

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 鄭小清

封面&頭圖來(lái)源 · 福州左海 ·光年P(guān)ARK

文中圖片來(lái)源 · 各項(xiàng)目官方

經(jīng)過(guò)前幾年的密集布局，福建商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始從高速擴(kuò)張階段進(jìn)入深度調(diào)整期。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年，福建共17個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，商業(yè)形態(tài)覆蓋購(gòu)物中心、奧特萊斯、商業(yè)街，累計(jì)商業(yè)體量約106萬(wàn)㎡。

從近五年數(shù)據(jù)梳理結(jié)果來(lái)看，2025年福建商業(yè)體開(kāi)業(yè)數(shù)量首次跌破20個(gè)關(guān)口，項(xiàng)目規(guī)?；净芈渲?020年水平——當(dāng)年全省僅開(kāi)業(yè)15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總體量約96萬(wàn)平方米。

回顧2021-2024年，福建商業(yè)地產(chǎn)曾連續(xù)四年維持年開(kāi)業(yè)21個(gè)以上項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)規(guī)模，2021年和2024年更是達(dá)到26個(gè)項(xiàng)目的峰值。而2025年的數(shù)據(jù)“跳水”，折射出多重行業(yè)信號(hào)：

■ 其一，當(dāng)下，福建核心城市的商業(yè)空間已趨近飽和，新增優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、消費(fèi)需求增長(zhǎng)放緩等因素，迫使開(kāi)發(fā)商從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“精耕細(xì)作”。

■ 其二，行業(yè)重心正從增量開(kāi)發(fā)向存量煥新轉(zhuǎn)移，通過(guò)改造升級(jí)激活存量資產(chǎn)價(jià)值，已成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的重要策略。2025年，廈門蔡塘愛(ài)琴海購(gòu)物中心、泉州復(fù)悅尚柏奧特萊斯兩個(gè)改造項(xiàng)目就貢獻(xiàn)約28萬(wàn)㎡體量，這就意味著2025年增量?jī)H78萬(wàn)㎡左右。

數(shù)據(jù)說(shuō)明： 1.統(tǒng)計(jì)范圍為全國(guó)368個(gè)城市（不含港澳臺(tái)）管轄行政區(qū)內(nèi)，于2025年1-12月開(kāi)業(yè)的集中式商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目類型包含購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨，不含文旅商業(yè)及其他類型； 2.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含新建開(kāi)業(yè)項(xiàng)目、存量改造開(kāi)業(yè)項(xiàng)目、試營(yíng)業(yè)項(xiàng)目； 3.統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2025年12月31日。 4.城市商業(yè)線級(jí)是贏商大數(shù)據(jù)綜合城市發(fā)展基礎(chǔ)水平、商業(yè)發(fā)展規(guī)模、商業(yè)檔次、商業(yè)人氣及商業(yè)未來(lái)潛力等因素，對(duì)城市商業(yè)發(fā)展程度評(píng)估的等級(jí)性劃分，共劃分為六個(gè)等級(jí)。本文將商業(yè)一線、準(zhǔn)一線、二線定義為高線級(jí)城市，商業(yè)三線、四線、五線城市定義為低線級(jí)城市。

01.

Q2、Q4為年度開(kāi)業(yè)主力時(shí)段

從開(kāi)業(yè)節(jié)奏來(lái)看，除廈門韜瑞廣場(chǎng)-拾尚里外，四個(gè)季度中，第四季度與第二季度分別開(kāi)出6個(gè)、5個(gè)項(xiàng)目，成為年度開(kāi)業(yè)主力時(shí)段；第一季度以3個(gè)項(xiàng)目緊隨其后；而第三季度僅2個(gè)項(xiàng)目入市。

具體到月份，1月、5月、12月形成三個(gè)開(kāi)業(yè)小高峰，單月均有3個(gè)項(xiàng)目落地：

1月18日迎來(lái)“同日開(kāi)業(yè)潮”，晉江五店市晉文坊、莆田九華廣場(chǎng)、三明歡擇奧特萊斯三項(xiàng)目同步亮相，打響年度商業(yè)開(kāi)業(yè)第一槍；

5月1日，廈門和美天地、廈門蔡塘愛(ài)琴海購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)搶占假期流量，武夷山寶龍廣場(chǎng)則于5月30日單獨(dú)入市；

12月19日，泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三明尤溪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)門迎客，泉州東海萬(wàn)科里也于12月24日開(kāi)啟試營(yíng)業(yè)，為全年商業(yè)開(kāi)業(yè)畫(huà)上句號(hào)。

02.

中小型項(xiàng)目數(shù)量占比超75%

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年福建開(kāi)業(yè)的17個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，中小型項(xiàng)目占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。除了廈門蔡塘愛(ài)琴海購(gòu)物中心、泉州復(fù)悅尚柏奧特萊斯兩個(gè)存量改造項(xiàng)目，10萬(wàn)方以上的大體量增量項(xiàng)目?jī)HSM廈門海滄城市廣場(chǎng)、泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2個(gè)。

10萬(wàn)方以下的中小型項(xiàng)目占比超75%，其中3萬(wàn)方以下的微型項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，3-5萬(wàn)方項(xiàng)目2個(gè)，5-10萬(wàn)方的項(xiàng)目5個(gè)。

這一現(xiàn)象背后，是市場(chǎng)供需關(guān)系與行業(yè)邏輯的深刻轉(zhuǎn)變。當(dāng)前大體量項(xiàng)目普遍面臨招商難度攀升、運(yùn)營(yíng)成本高企、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇等多重發(fā)展壓力，相比之下，中小型項(xiàng)目對(duì)土地儲(chǔ)備與資金投入的要求更低，業(yè)態(tài)調(diào)整靈活度更高，這對(duì)于資金實(shí)力有限、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是“縮量時(shí)代”的務(wù)實(shí)選擇。

03.

廈門開(kāi)出5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

福州增量不足10萬(wàn)平

2025年，福建商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)多個(gè)知名連鎖品牌項(xiàng)目落地，涵蓋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、SM城市廣場(chǎng)、愛(ài)琴海購(gòu)物中心、和美天地、寶龍廣場(chǎng)、尚柏奧特萊斯等。從城市布局來(lái)看，這些項(xiàng)目廣泛覆蓋福州、廈門、泉州、莆田、南平、三明、漳州7個(gè)地市，區(qū)域商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)差異化特征。

廈門以5個(gè)落地項(xiàng)目位居全省首位，商業(yè)總體量達(dá)34.5萬(wàn)平方米（其中包含存量改造項(xiàng)目12萬(wàn)平方米）。與2024年（全年14個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，商業(yè)體量近68萬(wàn)平方米）相比，2025年廈門開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量同比下降64%，商業(yè)體量同比縮減約49%。

具體來(lái)看，5個(gè)項(xiàng)目中僅廈門蔡塘愛(ài)琴海購(gòu)物中心、廈門韜瑞廣場(chǎng)·拾尚里2個(gè)項(xiàng)目落地島內(nèi)，其余3個(gè)均布局島外，島內(nèi)商業(yè)增量?jī)H2萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)直觀反映出廈門島內(nèi)商業(yè)已趨于飽和，島內(nèi)外商業(yè)格局正逐步走向均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，2025年10月1日起，廈門五緣灣樂(lè)都匯購(gòu)物中心正式更名為五緣灣悅都匯購(gòu)物中心。而項(xiàng)目引入的福建首家京東MALL也在10月31日正式開(kāi)業(yè)。據(jù)悉，京東MALL落地五緣灣悅都匯購(gòu)物中心1層至3層，總面積約3萬(wàn)平方米，引進(jìn)全球一線品牌約200多個(gè)，超20萬(wàn)種商品，涵蓋潮流家電、家居家裝、數(shù)碼電腦等多個(gè)品類，并融入電競(jìng)游戲、美妝個(gè)護(hù)、咖啡體驗(yàn)等多元業(yè)態(tài)。這一全新業(yè)態(tài)的入駐，也進(jìn)一步豐富市民的消費(fèi)選擇與體驗(yàn)場(chǎng)景。

福州2025年僅開(kāi)業(yè)福州左海·光年P(guān)ARK、福州榕發(fā)悅動(dòng)廣場(chǎng)、福州橘園洲萬(wàn)科里3個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)商業(yè)體量?jī)H9.75萬(wàn)平方米，前兩個(gè)均為非標(biāo)商業(yè)。對(duì)比2024年的6個(gè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目、38萬(wàn)平方米的總商業(yè)體量，2025年開(kāi)業(yè)數(shù)量同比下降50%，商業(yè)體量同比大幅縮減74%。

其他地市方面，泉州開(kāi)出4個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)商業(yè)體量33.67萬(wàn)平方米（含存量改造）；三明2個(gè)；莆田、南平、漳州各1個(gè)，非核心城市的商業(yè)活力逐步釋放。

部分項(xiàng)目賞析

SM廈門海滄城市廣場(chǎng) ：

“首店+特色” 的多元消費(fèi)場(chǎng)景

作為SM中國(guó)深耕鷺島24載后的島外戰(zhàn)略首作，SM廈門海滄城市廣場(chǎng)位處馬鑾灣新城西片區(qū)的核心區(qū)域，建筑設(shè)計(jì)保留一貫的利落質(zhì)感；內(nèi)場(chǎng)空間以暖木色系為基調(diào)，點(diǎn)綴清新綠植，營(yíng)造舒適愜意氛圍；外場(chǎng)景觀則呼應(yīng)廈門濱海城市特質(zhì)，融合海浪、浪花元素設(shè)計(jì)，迸發(fā)生態(tài)活力。

清新舒適的氛圍感之上，項(xiàng)目通過(guò)“首店+特色”策略，打造出多元消費(fèi)場(chǎng)景。200+品牌覆蓋福建首家名創(chuàng)優(yōu)品（甄選旗艦店）、福米福蜜、牧策、躍鼎鮮；廈門首家Adidas Mega Plus、尹珍珠、納云果、霸王茶姬（寵物主題店）、橫店影城等；海滄首家大疆、NEW BALANCE、MLB、魅KTV、引序書(shū)店、頭號(hào)玩家、8900桌球會(huì)館、貓生萬(wàn)物、泰谷町、八合里、榮先森、尋找茉莉、師烤豆花烤魚(yú)、達(dá)美樂(lè)披薩、KUMO KUMO、池奈等，各層級(jí)首店達(dá)90余家。

在寵物成為當(dāng)代人重要情感陪伴的當(dāng)下，項(xiàng)目以「寵物友好商場(chǎng)」設(shè)定直擊養(yǎng)寵人群內(nèi)心需求，不僅提供寵物用品租借服務(wù)，配套寵物友好電梯，更在戶外打造寵物游樂(lè)園——嘻萌公園，并首創(chuàng)廈門室內(nèi)寵物洗手間，全方位保障毛孩子與主人的無(wú)憂出行體驗(yàn)。

值得一提的是，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，SM中國(guó)將以「島內(nèi)外項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)」為核心，打通商業(yè)運(yùn)營(yíng)全鏈路。除持續(xù)聯(lián)動(dòng)優(yōu)質(zhì)品牌資源，將島內(nèi)成功合作的品牌充分導(dǎo)入海滄項(xiàng)目甚至推動(dòng)升級(jí)外；更為重要的是，島內(nèi)外項(xiàng)目之間全面實(shí)現(xiàn)“會(huì)員身份”、“積分積累”、“積分使用”的互通。與此同時(shí)，兩項(xiàng)目也將全面啟動(dòng)營(yíng)銷資源的協(xié)同賦能，以打造差異化的沉浸式體驗(yàn)。

廈門和美天地：

7天×24小時(shí)澎湃樂(lè)活新中心

廈門和美天地，是中交投資在廈門打造的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目正居集美新城中軸核心，是廈門和美綜合體的購(gòu)物中心部分，商業(yè)體量6萬(wàn)㎡。

項(xiàng)目以城市文化基因植入為商業(yè)運(yùn)營(yíng)內(nèi)核，在建筑設(shè)計(jì)上將城市特色元素融入其中，特別打造融合山川、島嶼、海洋等城市特色元素的場(chǎng)景空間，盡顯廈門自然與人文的雙重魅力。

在此基礎(chǔ)上，圍繞“7天×24小時(shí)澎湃樂(lè)活新中心”定位，項(xiàng)目引入SFC上影國(guó)際影城（區(qū)域首店）、星聚會(huì)KTV（福建首家X-PARTY店）、樂(lè)斗星空（福建首家形象概念旗艦店）、RANGLO安格斐健身（集美首家普拉提私教概念店）、13DE MARZO旗下潮牌集合店ZERO SIEVERT（福建首店）、杉杉旗下高化集合店BEAUTY33（福建首店）、美式復(fù)古校園辣妹風(fēng)服飾品牌Discus Mart（福建首店）、美式復(fù)古潮流品牌NEWJNXS（福建首店）、青春少女鞋履品牌MASOOMAKE（福建首店）、悅來(lái)福東山海鮮（島外首店）等120余家品牌。其中，福建首店20%，區(qū)域首店15%，打造出集潮流、運(yùn)動(dòng)、生活、社交于一體的樂(lè)活能量場(chǎng)，滿足不同圈層的多元消費(fèi)需求。

福州左海 ·光年P(guān)ARK：

城市微度假活力悅聚場(chǎng)

福州左海·光年P(guān)ARK涵蓋公園層、商業(yè)層、地下聯(lián)動(dòng)層三大空間維度，以“光”為敘事線索，劃分“光寵”“光躍”“光聚”“光敘”四大主題場(chǎng)域，通過(guò)60%綠植覆蓋率與40%建筑空間的黃金配比，將“低密度”物理特征轉(zhuǎn)化為可感知的互動(dòng)體驗(yàn)。與四大主題場(chǎng)域匹配的是「社交餐飲、潮流文化、前沿生活、戶外運(yùn)動(dòng)、日咖夜酒、野奢戶外」六大核心品類。

W+玩家、灶會(huì)（江西辣·東北串）、福子家·宴、GW社交俱樂(lè)部等首進(jìn)品牌，成為生長(zhǎng)在公園里的「新鮮感引擎」；超鹿健身、KK桌球、云領(lǐng)少兒體能中心等運(yùn)動(dòng)健康品牌，讓流汗成為社交貨幣；老蘭新知味、蔡文文、食運(yùn)茶餐廳、馴烘焙、一蕗笙花花藝、熱氣球gelato、比星咖啡等餐飲品牌，讓相聚變得簡(jiǎn)單；GW轟趴俱樂(lè)部、BIG ROOM街頭文化實(shí)驗(yàn)室、巴克提瑜伽普拉提等潮玩體驗(yàn)品牌，把愛(ài)好變成生活方式。

通過(guò)業(yè)態(tài)組合與場(chǎng)景設(shè)計(jì)，項(xiàng)目將消費(fèi)者的日均停留時(shí)長(zhǎng)拉升。這種全時(shí)段覆蓋策略，使得不同時(shí)段客流呈現(xiàn)均衡分布，避免CBD商場(chǎng)“午間高峰、晚間冷清”的潮汐現(xiàn)象。空中連廊系統(tǒng)串聯(lián)起周邊IFC寫字樓、市圖書(shū)館等城市地標(biāo)，將跨區(qū)域客流自然導(dǎo)入，進(jìn)一步放大延時(shí)效應(yīng)。

泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：

讓宋元海絲文化“活”在商業(yè)里

泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以宋元海絲文化為核心特色，將紅磚、格柵、屋脊等這些獨(dú)樹(shù)一幟的閩南元素融入建筑設(shè)計(jì)，并規(guī)劃3萬(wàn)㎡的宋元主題街區(qū)，擁有福建首條超500米空中跑道，外廣場(chǎng)規(guī)劃滑板區(qū)、籃球場(chǎng)等設(shè)施，地域文化、健康生活方式與現(xiàn)代商業(yè)在此深度融合。

面對(duì)項(xiàng)目所處的江南新區(qū)高品質(zhì)商業(yè)供給斷層，全齡家庭消費(fèi)場(chǎng)景單一，年輕潮流社交空間缺乏等問(wèn)題，項(xiàng)目引入167個(gè)優(yōu)質(zhì)品牌，其中含15家主力/次主力店，構(gòu)建起全場(chǎng)景觸達(dá)的生活場(chǎng)域，更以超50%的泉州首店及定制店占比，為城市商業(yè)生態(tài)注入差異化的新生動(dòng)能。

CK JEANS、LACOSTE、The North Face、NB1906、大疆等中高端品牌的落地，精準(zhǔn)填補(bǔ)江南新區(qū)高品質(zhì)零售供給的空白；臨鯉閩南菜、凌煙山水、綠茶、東北風(fēng)、大豐收、匠和風(fēng)、星巴克、達(dá)美樂(lè)、霸王茶姬、茉莉奶白、奈雪的茶等49家品質(zhì)餐飲匯聚，形成國(guó)際料理、地域美食、網(wǎng)紅輕食的多元矩陣……

泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的落地，也意味著集團(tuán)在泉州完成“一城五座萬(wàn)達(dá)”的布局。項(xiàng)目以開(kāi)業(yè)三天客流突破39萬(wàn)人次、進(jìn)店客流突破119萬(wàn)人次，銷售額達(dá)1860萬(wàn)元、累計(jì)69大品牌銷售同城/全省第一的亮眼數(shù)據(jù)，強(qiáng)勢(shì)印證了項(xiàng)目強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力。

從更宏觀的視角看，2025年福建商業(yè)市場(chǎng)的降溫，既是全國(guó)商業(yè)市場(chǎng)周期調(diào)整的區(qū)域縮影，也是行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇。未來(lái)，福建商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將不再是規(guī)模和數(shù)量的比拼，而是運(yùn)營(yíng)能力、場(chǎng)景創(chuàng)新和消費(fèi)需求適配性的較量。開(kāi)發(fā)商需更加聚焦存量項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，通過(guò)引入新業(yè)態(tài)、重構(gòu)空間場(chǎng)景、數(shù)字化賦能等方式提升項(xiàng)目活力，才能在調(diào)整期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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