（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林浩然起訴其姨媽林秀芬，要求將登記在林秀芬名下的一號(hào)房屋（原為甲公司公有住房）過戶至自己名下。

林浩然主張：2000年房改時(shí)，因林秀芬不愿購(gòu)房，雙方口頭約定由他借用姨媽名義購(gòu)買。他通過母親向林秀芬匯款3萬元，并另付4000元現(xiàn)金，由林秀芬代為繳納房款。此后，房屋一直由其家庭居住，房產(chǎn)證、水電費(fèi)單據(jù)均由其持有。林秀芬也曾口頭認(rèn)可房屋歸他所有。

林秀芬則堅(jiān)決否認(rèn)：房屋是單位分配給她的福利房，購(gòu)房款雖由外甥家支付，但房?jī)r(jià)已折算其多年工齡，具有重大財(cái)產(chǎn)價(jià)值；她只是出于親情，將房屋借給妹妹一家居住，并幫忙照顧外甥成長(zhǎng)。房產(chǎn)證放在屋內(nèi)衣柜，后因家庭矛盾被對(duì)方扣留。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林浩然的全部訴訟請(qǐng)求。

這是一起典型的“僅有出資+居住事實(shí)，但缺乏借名合意+忽視工齡價(jià)值，導(dǎo)致借名關(guān)系不成立”的敗訴案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

借名買房需有明確合意，不能僅憑事后陳述推定

雙方從未簽署書面協(xié)議，原告提交的錄音中，被告雖提及“錢是你出的”，但未明確承認(rèn)存在“借名”安排，亦未表示放棄房屋所有權(quán)。

房改房?jī)r(jià)格包含工齡折算，出資≠支付全部對(duì)價(jià)

一號(hào)房屋系房改房，購(gòu)房款34,404元系在折算林秀芬多年工齡后優(yōu)惠得出。工齡具有財(cái)產(chǎn)屬性，屬于林秀芬的個(gè)人權(quán)益。原告支付的款項(xiàng)，并未覆蓋房屋全部實(shí)際成本。

長(zhǎng)期居住和持有房產(chǎn)證，不足以證明權(quán)屬歸屬

在親屬間，基于信任將房屋交由他人居住、甚至放置產(chǎn)權(quán)證，屬于常見情形。居住事實(shí)和證件持有狀態(tài)，不能單獨(dú)作為權(quán)屬依據(jù)。

舉證責(zé)任在主張借名一方，證據(jù)鏈存在斷裂

原告未能證明：①雙方曾就“借名”達(dá)成一致；②被告同意將其工齡利益無償讓渡；③匯款用途確為購(gòu)房（匯款單注明“貨款”）。故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

法院指出：

“房改房不同于商品房，其價(jià)格形成機(jī)制包含身份性福利。僅憑出資行為，不能否定登記權(quán)利人的合法權(quán)益。”

四、律師提示

本案為處理親屬間房改房權(quán)屬爭(zhēng)議提供了關(guān)鍵警示：

房改房的核心是“身份+工齡”，不是普通買賣

房改房的低價(jià)源于承租人身份及工齡折算，這部分隱性價(jià)值屬于承租職工個(gè)人。即使他人支付現(xiàn)金，也不等于取得完整物權(quán)。

“你出錢、我出名”必須有明確書面約定

尤其在涉及工齡、福利性質(zhì)房產(chǎn)時(shí)，若無書面協(xié)議明確“借名”“工齡無償使用”“未來過戶”等條款，極易被認(rèn)定為借款或贈(zèng)與。

親屬間的信任不能替代法律形式

長(zhǎng)期居住、代繳費(fèi)用、持有房產(chǎn)證，在親情語境下合理，但在法律上均非確權(quán)依據(jù)。一旦關(guān)系破裂，缺乏合意證據(jù)的一方將處于極度被動(dòng)。

? 對(duì)登記人（如本案姨媽）的建議：

若允許親屬居住，可簽訂《借住協(xié)議》明確性質(zhì)；

工齡折算部分應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，避免口頭承諾“房子給你”；

如發(fā)生糾紛，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“房改政策屬性”“無借名合意”“工齡未贈(zèng)與”三大抗辯點(diǎn)。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理房改房、央產(chǎn)房、親屬間房產(chǎn)確權(quán)及借名買房糾紛，擅長(zhǎng)從政策屬性、工齡價(jià)值、證據(jù)鏈構(gòu)建角度，為客戶筑牢權(quán)屬防線。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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