近期，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）副行長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示，會同國家金融監(jiān)督管理總局（以下簡稱“金融監(jiān)管總局”）將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。

《中國經(jīng)營報》記者獲悉，該政策已在部分地區(qū)迅速落地。例如，2026年1月21日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信號上發(fā)布“廣東20城商業(yè)用房購房貸款最低首付三成”的消息。

熟悉銀行信貸業(yè)務(wù)的人士告訴記者：“該政策出臺時間較短，政策內(nèi)容主要涉及銀行按揭貸款中的商用房部分，對于銀行涉房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模增長變化的影響需要反饋時間。但就目前情況來看，商用房首付比例降低意味著銀行面臨的風(fēng)控壓力加大。”

授信政策因地制宜

根據(jù)央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》（以下簡稱《通知》），商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

《通知》中政策覆蓋辦公、商鋪、酒店及商住兩用房，各地區(qū)可在此基礎(chǔ)上因城施策?！锻ㄖ访鞔_，中國人民銀行各省級分行、金融監(jiān)管總局各省級派出機構(gòu)根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，自主確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

廣東省發(fā)布的落地政策中明確：在政策下限基礎(chǔ)上，轄內(nèi)各商業(yè)銀行可按照市場化、法治化原則，結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆商業(yè)用房購房貸款具體首付款比例。

此前，多數(shù)地區(qū)的政策和銀行規(guī)定，購買商業(yè)用房（包括商鋪、寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等）的首付比例通常不低于50%，部分銀行或特定項目甚至要求60%或更高。

多家銀行信貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，還在等待更進一步的配套政策出臺。從目前的商用房貸款業(yè)務(wù)進件來看，商業(yè)貸款利率和年限一般都比住宅抵押貸款的利率更高、期限更短。未來，銀行可能會結(jié)合租金現(xiàn)金流、地段人流、資產(chǎn)質(zhì)量等因素來進行貸款定價。

銀行在落實好央行政策的同時，要如何平衡自身的經(jīng)營風(fēng)險？蘇商銀行特約研究員薛洪言認(rèn)為，銀行落實好此項政策，關(guān)鍵在于須堅守“底線思維”，實施差異化、精細(xì)化的風(fēng)控管理，絕不能“一刀切”地執(zhí)行最低首付標(biāo)準(zhǔn)。首先，在授信政策上應(yīng)因地、因項目而異，例如對核心城市成熟商圈、運營前景明朗的優(yōu)質(zhì)項目，可按30%執(zhí)行；而對部分三、四線城市非核心區(qū)域或空置率較高的項目，則應(yīng)審慎確定首付門檻或增加擔(dān)保要求。其次，要嚴(yán)格客戶準(zhǔn)入與資金用途管理，重點支持將商辦物業(yè)用于真實經(jīng)營或自用的企業(yè)與個人，強化對其經(jīng)營現(xiàn)金流、租金覆蓋能力的審核，審慎介入純投資炒作需求。最后，必須加強貸后全周期監(jiān)控，建立租金收入與還款情況的聯(lián)動監(jiān)測機制，并積極運用數(shù)字化工具提升風(fēng)險預(yù)警能力，從而在支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，牢牢守住自身的資產(chǎn)質(zhì)量底線。

未來，不同城市不同商業(yè)活躍度，以及商用房的抵押價值拍賣價值，將成為銀行商用房貸款定價評估的重要考量因素。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進告訴記者：“從銀行對抵押物的評估來看，住宅市場抵押物質(zhì)量相對較高，商業(yè)用房抵押物價值相對較低，但在商業(yè)活躍地區(qū)，商業(yè)用房抵押物表現(xiàn)更佳。拍賣結(jié)果與資產(chǎn)使用用途緊密相連。商業(yè)市場活躍，相關(guān)資產(chǎn)用途價值提升；商業(yè)市場活躍度弱，住宅市場憑借良好居住功能仍具優(yōu)勢。政策放寬有助于推進去庫存工作，對穩(wěn)定房價、促進市場積極發(fā)展均有積極作用?！?/p>

長期利好

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，辦公樓待售面積5234萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積14105萬平方米。目前，各地普遍面臨在售商業(yè)用房庫存高企、去化周期高企的問題。此次首付比例政策調(diào)整將直接提振市場交易活躍度，加快房企存量商業(yè)用房去化進程，助力房企紓解現(xiàn)金流壓力。

嚴(yán)躍進指出：“在房地產(chǎn)市場去庫存方面所采取的舉措，本質(zhì)是積極推動庫存消化的有力行動，尤其對房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。這一舉措使商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)近期在部分領(lǐng)域活躍起來，為房貸業(yè)務(wù)提供了有力補充。”嚴(yán)躍進指出，房地產(chǎn)市場政策對金融市場也起到了積極支撐作用。就銀行而言，在政策實施中會更傾向與優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目合作。此外，銀行在開展相關(guān)業(yè)務(wù)時總體并非持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展前景良好，且當(dāng)前房價已調(diào)整，泡沫大幅削減。

此次商用房首付比例政策調(diào)整，將引導(dǎo)資金流向具備經(jīng)營價值的資產(chǎn)，推動“商改租”“商改住”等模式落地，提高商用房的市場流動性。

嚴(yán)躍進進一步指出，商業(yè)用房主要包括商鋪與寫字樓兩大類，其去庫存進展長期滯后于住宅市場。此前，商業(yè)用房首付比例普遍在50%以上，較高的資金門檻抑制了中小投資者與企業(yè)用戶的購房意愿。此次將首付比例統(tǒng)一降至30%，顯著降低了購房者的初始資金壓力，有助于釋放被抑制的購置需求，尤其對資金敏感的中小商戶和初創(chuàng)企業(yè)具有直接激勵作用。這一調(diào)整不僅與住宅市場政策形成協(xié)同，更體現(xiàn)出政策層對商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題的精準(zhǔn)回應(yīng)。

“政策有望激活市場，發(fā)揮綜合效應(yīng)。短期來看，首付比例下調(diào)將明顯降低購房門檻，激發(fā)部分觀望需求入市，尤其在一、二線商業(yè)活動活躍的城市，去庫存進程有望提速。中長期而言，商業(yè)用房市場的根本復(fù)蘇仍取決于消費與服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長、就業(yè)市場的穩(wěn)定以及企業(yè)擴張意愿的提升。政策提供了流動性與信心支持，也為居民家庭資產(chǎn)配置提供了新路徑，并將有力支撐實體經(jīng)濟復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)性改革。”嚴(yán)躍進指出。

商用房首付門檻降低長期利好房地產(chǎn)行業(yè)，但并不意味著風(fēng)險消失。中指研究院方面指出，金融政策解決的是“買得起”，但“賺得到”仍取決于市場基本面。若空置率高企、消費疲軟，加杠桿反而會放大虧損。

銀行要如何衡量這樣的風(fēng)險敞口？薛洪言認(rèn)為，商用房首付比例從原普遍執(zhí)行的50%及以上下調(diào)至不低于30%，對銀行的影響呈現(xiàn)短期機遇與長期風(fēng)險并存的復(fù)雜局面。短期內(nèi)，這一政策通過降低門檻，有望刺激部分被壓抑的購置需求，可能為銀行的商用房貸款業(yè)務(wù)提供一定增量，并在一定程度上緩解住宅按揭貸款增速放緩帶來的結(jié)構(gòu)性壓力。然而，這種刺激效果的實際規(guī)模存在不確定性，它高度依賴于商業(yè)地產(chǎn)市場的整體景氣度、租金回報預(yù)期以及實體經(jīng)濟的復(fù)蘇勢頭。在當(dāng)前部分市場空置率較高、投資者態(tài)度謹(jǐn)慎的背景下，政策的實際拉動作用可能較為有限，難以迅速扭轉(zhuǎn)整體房貸業(yè)務(wù)的增長態(tài)勢。

薛洪言同時認(rèn)為，更低的首付也意味著借款人的初始杠桿率上升，銀行的風(fēng)險敞口相應(yīng)擴大，未來潛在的信用風(fēng)險不容忽視。從長遠看，若政策能有效盤活商辦市場存量資產(chǎn)，帶動相關(guān)經(jīng)營貸聯(lián)動業(yè)務(wù)增長，將有助于優(yōu)化銀行的信貸結(jié)構(gòu)。綜合來看，該政策為房貸業(yè)務(wù)的逐步企穩(wěn)提供了支持，但其成效根本上仍取決于實體經(jīng)濟的復(fù)蘇質(zhì)量和商業(yè)地產(chǎn)市場的真實去化情況。

（編輯：曹馳 審核：何莎莎）

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