2025年，東京房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了歷史性的一刻。日本不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司東京KANTEI于2026年1月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年?yáng)|京23區(qū)的二手住宅平均期望出售價(jià)格首次突破1億日元大關(guān)，達(dá)到每70平方米1億393萬(wàn)日元，較2024年上漲34.6%，漲幅創(chuàng)下自有可比數(shù)據(jù)的1997年以來(lái)新高。

此次調(diào)查的對(duì)象為專(zhuān)有面積在30平方米以上的家庭住宅，不包括辦公室和商鋪。二手房作為東京住宅市場(chǎng)的主體，其價(jià)格走勢(shì)更能真實(shí)反映市場(chǎng)供需的核心態(tài)勢(shì)，相較于新房需額外承擔(dān)建筑成本、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售管理費(fèi)等支出，二手房?jī)r(jià)格更具市場(chǎng)代表性。

與此同時(shí)，東京都內(nèi)全域二手公寓價(jià)格也迎來(lái)里程碑式突破。數(shù)據(jù)顯示，2025年12月東京都內(nèi)二手公寓平均價(jià)格每70平方米達(dá)1億247萬(wàn)日元，同比上漲37.1%，這是自2002年啟動(dòng)統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次突破1億日元，且已實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月穩(wěn)步上漲。

其中，東京23區(qū)二手公寓均價(jià)升至1億1960萬(wàn)日元，同比漲幅與都內(nèi)全域持平；東京、神奈川、千葉、埼玉一都三縣的二手住宅平均價(jià)格也攀升至6554萬(wàn)日元，連續(xù)17個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)整體熱度可見(jiàn)一斑。

東京房?jī)r(jià)的一路狂飆并非偶然，而是多重核心因素交織發(fā)力的結(jié)果。

一方面，新房市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)“縮水”，疊加建材、用地成本的大幅飆升，直接將新房?jī)r(jià)格推向高位，讓不少原本瞄準(zhǔn)新房的購(gòu)房者望而卻步，轉(zhuǎn)而將目光投向二手房市場(chǎng)。

與此同時(shí)，股市上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，讓資金充裕的富裕階層加大了對(duì)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的配置力度，進(jìn)一步點(diǎn)燃了二手房市場(chǎng)的需求之火。

另一方面，優(yōu)質(zhì)房源的供應(yīng)結(jié)構(gòu)悄然生變，優(yōu)質(zhì)地段的次新房供應(yīng)量穩(wěn)步擴(kuò)容，再加上港區(qū)、澀谷區(qū)等核心區(qū)域，售價(jià)10億日元以上的超高端大戶型高層住宅集中亮相，直接拉動(dòng)整體房?jī)r(jià)再上一個(gè)臺(tái)階。

區(qū)域分化特征同樣顯著，市中心板塊成為漲價(jià)核心引擎，2025年都心6區(qū)（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）二手房?jī)r(jià)格同比上漲32.9%，而城北、城東等非核心區(qū)域（臺(tái)東、江東等）漲幅僅為21.9%，遠(yuǎn)低于核心區(qū)域。

千代田區(qū)更是以每平方米3,282,900日元的地價(jià)穩(wěn)居23區(qū)首位，與價(jià)格最低的葛飾區(qū)（368,300日元/平方米）形成鮮明對(duì)比。

不過(guò)，市場(chǎng)狂熱的勢(shì)頭或?qū)⒃?026年有所收斂。東京KANTEI指出，目前市中心 6 區(qū)的二手房流通套數(shù)已開(kāi)始增加，掛牌價(jià)與成交價(jià)之間出現(xiàn)偏離。該公司高級(jí)主任研究員高橋雅之表示，“很難再像2025年一樣出現(xiàn)大幅漲價(jià)的情況”。

調(diào)查機(jī)構(gòu)進(jìn)一步預(yù)測(cè)，2026年?yáng)|京二手房?jī)r(jià)格將持續(xù)維持高位態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)對(duì)高價(jià)的敏感度會(huì)顯著增強(qiáng)，后續(xù)需密切關(guān)注房源流通量、購(gòu)房者支付能力、政策調(diào)整等核心變量的變化，整體市場(chǎng)將從高速上漲轉(zhuǎn)向平穩(wěn)調(diào)整。

在東京房?jī)r(jià)持續(xù)走高的當(dāng)下，不少剛需群體面臨 “購(gòu)房難、租房貴” 的困境。由于工資漲幅跟不上房?jī)r(jià)上漲速度，很多人在搬遷時(shí)不得不選擇 “更遠(yuǎn)、更小、更老” 的房產(chǎn)。但其實(shí)，想要減輕購(gòu)房壓力，也有不少實(shí)用的選擇。

政策層面，二手房購(gòu)房者迎來(lái)利好。2025年12月公布的稅制改革綱要明確，將擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)二手房的貸款抵扣額度和抵扣期限。若改革落地，二手房抵押貸款抵扣期限最長(zhǎng)可達(dá)13年，貸款額度上限將與新房持平；同時(shí)，此前僅適用于新房的 “40平方米以上” 建筑面積抵扣要求，也將擴(kuò)展至二手房領(lǐng)域，這將進(jìn)一步降低二手房的購(gòu)房成本。

區(qū)域選擇上，剛需購(gòu)房者建議避開(kāi)核心區(qū)域溢價(jià)，東京23區(qū)內(nèi)也有不少價(jià)格洼地，葛飾區(qū)、足立區(qū)、江戶川區(qū)、練馬區(qū)、板橋區(qū)等區(qū)域的土地價(jià)格相對(duì)較低，相較于千代田區(qū)等核心區(qū)域置業(yè)成本大幅降低，適合預(yù)算有限的群體。

對(duì)東京房產(chǎn)投資者而言，核心布局邏輯是摒棄“追漲”思維，聚焦資產(chǎn)核心價(jià)值與流通性。需理性看待核心區(qū)域掛牌價(jià)與成交價(jià)差異，規(guī)避盲目入手高價(jià)房源，優(yōu)先選擇流通性強(qiáng)、適配市場(chǎng)需求的標(biāo)的，重點(diǎn)考察區(qū)域人口流入、配套完善度、交通便利性等核心基本面，而非單純追逐價(jià)格漲幅。

另外，盡管整體漲勢(shì)放緩，但優(yōu)質(zhì)地段次新房、符合政策優(yōu)惠的二手房，仍具備穩(wěn)定保值增值能力——這類(lèi)房源或受剛需與改善群體青睞，或受益于稅制改革紅利，需求穩(wěn)定性強(qiáng)，是核心布局方向。

總體來(lái)說(shuō)，2026年?yáng)|京房產(chǎn)市場(chǎng)將從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)調(diào)整。對(duì)投資者而言，這既是考驗(yàn)布局精準(zhǔn)度的挑戰(zhàn)，也是挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。唯有聚焦核心價(jià)值、貼合市場(chǎng)需求、優(yōu)化區(qū)域配置，摒棄盲目追漲思維，才能在市場(chǎng)調(diào)整期實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健收益，把握東京樓市新一輪投資紅利。

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