作者 | 城投君

首創(chuàng)“物業(yè)+康養(yǎng)”服務模式

據(jù)杭州網(wǎng)1月20日報道，西湖區(qū)首個鎮(zhèn)街級銀發(fā)商場“銀發(fā)馬塍Mall”于1月初正式啟用。該項目由杭州西湖城市建設投資集團有限公司（以下簡稱“西湖城投”或“公司”）與西溪街道合作推出；據(jù)西湖城投相關負責人介紹，集團打破傳統(tǒng)物業(yè)與康養(yǎng)服務的壁壘，首創(chuàng)“物業(yè)+康養(yǎng)”服務模式。

西湖城投前身為成立于2004年1月的杭州西湖區(qū)城市建設發(fā)展有限公司，目前是西湖區(qū)綜合性建設、國有資產及資源經(jīng)營和投融資主體，承擔西湖區(qū)除之江國家旅游度假區(qū)外的其他區(qū)域的基礎設施建設、土地整理開發(fā)、國有資產運營及增值職能。截至2025年6月末，公司注冊資本為30.00億元，實收資本為8.30億元，控股股東為杭州西湖投資集團有限公司，實際控制人為杭州市西湖區(qū)人民政府。2025年6月，標普信評評定公司的主體信用等級為AAAspc，評級展望為穩(wěn)定。

營收利潤雙增與現(xiàn)金流承壓

公開數(shù)據(jù)顯示，西湖城投2025年三季度營業(yè)收入10.20億元，同比增長17.44%；利潤總額1.74億元，凈利潤1.26億元，同比增長33.34%；總資產1132.03億元，總負債755.42億元，資產負債率66.73%；凈資產376.61億元，凈資產收益率0.32%；經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額 -22.75億元；流動比率75.07%。

截至2024年末，西湖城投營業(yè)收入12.76億元，同比增長8.78%；利潤總額2.07億元，凈利潤2.29億元，同比增長164.00%；總資產1057.18億元，總負債731.17億元，資產負債率69.16%；凈資產326.01億元，凈資產收益率0.78%；經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額-16.60億元；流動比率61.32%。

2022年-2024年，公司分別實現(xiàn)凈利潤為1.33億元、0.87億元、2.29億元，同期非經(jīng)常性損益金額分別為0.95億元、0.39億元、-1.07億元，同期扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤分別為0.38億元、0.48億元、3.36億元。

從各項業(yè)務收入分析，截至2024年末，西湖城投建設管理業(yè)務收入2.23億元，毛利率為88.66%；服務業(yè)務收入為4.98億元，毛利率為15.62%；租賃業(yè)務收入4.39億元，毛利率為58.47%；工程施工業(yè)務收入為0.49億元，毛利率為8.75%；其他業(yè)務收入為0.67億元，包括代收水電費收入、資金占用業(yè)務及資產經(jīng)營業(yè)務收入等，毛利率為42.06%。

具體分析，屬于傳統(tǒng)城投業(yè)務的建設管理業(yè)務占比較小；服務、租賃等經(jīng)營性業(yè)務收入占比較大，形成良好的現(xiàn)金流補充。服務業(yè)務涵蓋環(huán)境服務、物業(yè)服務、停車及辦證業(yè)務，業(yè)務多元化且因規(guī)模擴張帶動收入增長；租賃業(yè)務中公司在建自營項目包括智能制造、生物醫(yī)藥、計算機、通信等產業(yè)園區(qū)，2024年末公司主要運營的租賃物整體出租率約75%，經(jīng)營情況較好。

截至2024年末，公司主要在建項目預計總投資408.5億元，剩余待投資100.3億元；未來在建及擬建項目仍需大規(guī)模投入，資金壓力較大。公司在建基礎設施建設項目以及整理完畢并出讓土地項目存在大規(guī)模待回款款項；前者累計已投資283.44億元，已確認收入并回款金額僅1.04億元；后者總投資67.79億元，已回款金額僅2.11億元。

綜合來看，由于公司融資需求較大，負債規(guī)模和資產負債率呈增長趨勢；公司基建業(yè)務建設周期較長，項目回款不及時，造成經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額呈凈流出；公司盈利能力較弱，凈利潤對非經(jīng)常性損益存在依賴，但整體呈波動上升趨勢。

千億資產下流動性承壓：在建工程占比超六成

截至2024年末，西湖城投總資產1057.18億元，資產規(guī)模較大且呈增長趨勢。公司負責基礎設施建設、土地開發(fā)整理等業(yè)務，因此公司資產最主要的組成部分為在建工程，資產總體流動性偏弱。

其中流動資產為257.90億元，占比24.40%；其他應收款為105.42億元，其中與杭州市西湖區(qū)集鎮(zhèn)建設總指揮部、杭州西溪谷建設有限公司之間的拆借款達39.18億元；存貨為68.54億元，主要為66.89億元的開發(fā)成本；貨幣資金為62.09億元，主要為銀行存款。

非流動資產為799.28億元，占比75.60%；在建工程為724.35億元，占總資產比重為68.52%；投資性房地產為49.84億元，尚未辦理完畢所有權證書部分金額為10.80億元；使用權資產9.55億元。

受限方面，截至2024年末，公司受限資產賬面價值7.85億元，占同期凈資產的2.41%；包括貨幣資金和固定資產；受限原因為保證金、定期存款、抵押借款；受限規(guī)模較小。

值得注意的是，2022年-2024年公司總資產周轉率均為0.01次；由于公司建設管理業(yè)務中項目建設周期較長，多數(shù)項目尚未竣工、款項尚未收回，因此總資產周轉率維持在較低水平。

償債能力承壓：有息負債649億 占比達88.72%

西湖城投近年在建項目較多，融資需求較大，負債規(guī)模持續(xù)擴張。截至2024年末，公司負債合計為731.17億元，資產負債率為69.16%。其中流動負債合計420.55億元，一年內到期的非流動負債188.22億元；非流動負債合計310.62億元。

從具體項目來看，公司短期借款為132.13億元；其他應付款項為88.76億元，主要為公司與關聯(lián)方及當?shù)卣畽C構之間的往來款；應付賬款6.24億元。長期借款為207.58億元；應付債券為93.17億元；租賃負債為7.96億元。

從有息負債情況分析，西湖城投2024年有息負債余額為648.70億元，占總負債的比重為88.72%。包括369.27億元的銀行貸款、116.68億元的債券融資、133.18億元的非標融資、18.75億元的股東借款及10.82億元的其他國企借款。此外，2024年末公司永續(xù)債賬面價值為29.99億元，記入其他權益工具。

EBITDA利息保障倍數(shù)僅0.18倍

2022年-2024年，西湖城投經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為-32.60億元、3.08億元、-16.60億元；投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為-56.30億元、-82.94億元、-102.69億元；籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為93.42億元、92.04億元、135.48億元。

綜合近三年數(shù)據(jù)分析，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流波動較大；由于公司業(yè)務擴張、資本性投入增大，投資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；上述資金缺口依賴外部籌資活動補足，籌資活動現(xiàn)金流持續(xù)大規(guī)模流入，非籌資性活動現(xiàn)金流難以對即期債務償付形成良好保障。

從償債指標來看，截至2024年末，公司流動比率61.32%，速動比率45.03%；EBITDA利息保障倍數(shù)0.18倍。授信方面，截至2024年末，公司獲得主要貸款銀行授信額度501.68億元，未使用額度 141.67億元，存在一定備用流動性。

或有風險方面，公司2024年末合并口徑對外擔保余額為171.28億元，占同期凈資產的比重為52.54%；其中，杭州之江城市建設投資集團有限公司所占擔保余額為152.79億元，占比89.21%；公司對外擔保規(guī)模較大且集中度較高。

總體看來，由于公司短期借款及一年內非流動負債大幅增加，導致流動比率及速動比率總體有所下降，短期償債壓力較大；EBITDA利息保障倍數(shù)較低，EBITDA 對于全年利息支出的覆蓋水平較低；公司債務周轉對外部融資依賴較大；此外，公司與金融機構保持良好的合作關系，融資渠道暢通。

數(shù)據(jù)來源：公司年報、公司主體與相關債項跟蹤評級報告、公開債券募集說明書、企業(yè)預警通等公開數(shù)據(jù)。