這段時(shí)間的上海新房市場，大家可以明顯感受到平行世界現(xiàn)象，行業(yè)中也出現(xiàn)了兩種人：

　　一種是市區(qū)豪宅的操盤手們，熱錢涌向豪宅，項(xiàng)目爆賣，這些操盤手們憑借自己的努力，以及一點(diǎn)天時(shí)地利人和，迎來自己事業(yè)的高光時(shí)刻。

　　還有另一種人，則是外環(huán)的操盤手們，他們普遍面臨較大的業(yè)績壓力，雖然拼盡全力，但仍然很難讓項(xiàng)目成為爆款。

　　然而，就在這些日子，上海外環(huán)意外的出現(xiàn)了幾大逆勢熱銷的項(xiàng)目，成為市場焦點(diǎn)。它們不僅用亮眼的銷售數(shù)據(jù)打破市場沉寂，更暗藏著房企深耕上海的戰(zhàn)略邏輯，以及操盤手們對于項(xiàng)目的差異化打磨路徑。

　　這些房企和操盤手們的手段，真的是越看越“恐怖”，不得不佩服他們對于市場需求以及產(chǎn)品打造的精準(zhǔn)把控。

　　今天，艷姐就簡單和大家來復(fù)盤一下近期意外爆火的外環(huán)項(xiàng)目。也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

　　01

　　建發(fā)·瑞湖

　　操盤房企：建發(fā)房產(chǎn)

　　很難想象的是，建發(fā)在金山打造的項(xiàng)目，居然也在當(dāng)?shù)叵破鹆顺叩年P(guān)注度，成為金山高端市場的全新標(biāo)桿。

　　實(shí)際上，建發(fā)近年來持續(xù)加碼金山市場。從2020年推出金玥灣、2022年入市建發(fā)觀唐府，到建發(fā)朗玥熱銷，以及此次推出的低密墅居產(chǎn)品的建發(fā)·瑞湖，建發(fā)一直在金山進(jìn)行品質(zhì)人居的升級(jí)。

　　前不久，建發(fā)在金山的重磅作品建發(fā)·瑞湖風(fēng)雅宋韻實(shí)景示范區(qū)開放，驚艷了到訪的每一位客戶。

　　項(xiàng)目萃集江南靈韻與宋式美學(xué)之魂，在這里打造了一卷可居可游的立體《西園雅集圖》。循宋代造園古法打造的規(guī)制，在金山堪稱獨(dú)一份：東西雙大門傲然矗立，雙園各循三進(jìn)歸家禮序，層層遞進(jìn)間鋪展尊崇儀式感。

　　讓艷姐感到非常震撼的是雙主門制：

　　西邊打造了近75米闊尺儀門，臻選非洲寶石藍(lán)翡翠、西班牙艾倫藍(lán)等珍稀奢石鋪陳立面，晴日之下熠熠生輝，光影流轉(zhuǎn)間盡展華貴氣韻。

　　齊白石曾孫女齊駙女士，以瘦金體親筆題寫門匾，筆鋒起落間盡顯凜然風(fēng)骨。門庭兩側(cè)羅漢松虬枝舒展，狀若蟠龍躬身迎客；鎮(zhèn)宅麒麟肅然佇立，滿庭祥瑞之氣氤氳流轉(zhuǎn)。

　　在門廳處，還不惜成本打造了《千里江山圖》，以天然大漆為料，經(jīng)千道繁復(fù)工序悉心雕琢，將青綠山河的雄渾壯闊徐徐鋪展，完美詮釋歸宅即入傳世名畫的至高歸家禮序。

　　東邊也打造了氣勢恢宏的門庭。入門就可以看到《蓬萊仙境》非遺漆畫，與西區(qū)山河遙相呼應(yīng)。

　　庭院打造也是處處引經(jīng)據(jù)典，有諸多雋永的詩詞故事。比如東區(qū)三進(jìn)復(fù)刻“流觴曲水”的千年雅韻，以此遙敬《蘭亭集序》的傳世風(fēng)雅。園中之魂當(dāng)屬樹齡超五百年的西班牙古油橄欖樹，它跨越萬里山海，以全冠移植的完整姿態(tài)，傲然挺立在這片土地上。

　　約1700㎡的下沉式會(huì)所，無邊恒溫泳池、超大空間私宴廳以及健身房等配置，都已經(jīng)拉到了整個(gè)金山的頂格。

　　看了上述種種，如果不說是郊區(qū)的新房，很多人可能會(huì)以為是城區(qū)的超級(jí)豪宅項(xiàng)目。也正是因?yàn)榻òl(fā)用打造豪宅的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，所以最終項(xiàng)目會(huì)呈現(xiàn)出如此動(dòng)人的實(shí)景效果，這也是很多高端客群愿意買單的原因。

　　項(xiàng)目推出的建面約185-308㎡的高端疊墅與聯(lián)排產(chǎn)品，填補(bǔ)了金山新城這些年來沒有高端墅居的市場空白。

　　建發(fā)·瑞湖背后，也折射出建發(fā)上海的戰(zhàn)略邏輯：

　　以金山瑞湖等郊區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展路徑，完成在郊區(qū)的區(qū)域深耕，既借助品牌效應(yīng)快速打開郊區(qū)市場，也通過建發(fā)海宸等高端產(chǎn)品打造實(shí)現(xiàn)利潤與口碑的雙贏，為其在上海的口碑進(jìn)化和規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。

　　02

　　尚園

　　操盤房企：閔房集團(tuán)

　　前不久，上海高端市場掀起了一股尚園熱潮，尚園以“高性價(jià)比墅居”的精準(zhǔn)定位，在區(qū)域市場中成功突圍：

　　去年10月首批44套房源認(rèn)籌率突破100%，累計(jì)認(rèn)籌超200組，61450元/㎡的備案均價(jià)低于閔行新房均價(jià)，最終項(xiàng)目開盤在1小時(shí)內(nèi)全部售罄，創(chuàng)造了別墅項(xiàng)目的現(xiàn)象級(jí)熱銷行情。去年11月迎來了二批次36席中庭墅王的盛大開盤，開盤當(dāng)天幾乎售罄，彰顯了市場的熱情。目前項(xiàng)目銷售8.58億，成績在板塊內(nèi)相當(dāng)搶眼。

　　面對尚園這個(gè)里程碑式的項(xiàng)目，閔房集團(tuán)在開工儀式上強(qiáng)調(diào)：“作為集團(tuán)第一個(gè)商品房項(xiàng)目，這標(biāo)志著集團(tuán)‘建房、管房、修房’的全鏈條體系日趨完善。”

　　所以，此次閔房集團(tuán)對于項(xiàng)目的打造，也是拼盡全力，打造了在整個(gè)上海非常具有競爭力的超級(jí)別墅社區(qū)，形成了“地段+低密+產(chǎn)品”的三重優(yōu)勢：

　　在地段層面，項(xiàng)目位于在整個(gè)上海都非常精貴的旗忠別墅區(qū)，附近，就是有著亞洲十大豪宅之一之稱的綠城玫瑰園，以及高端項(xiàng)目養(yǎng)云安縵院、中星紅廬等知名別墅項(xiàng)目。以極具性價(jià)比的價(jià)格，就能入主這樣的超級(jí)豪宅住區(qū)，在整個(gè)上海都非常罕見。

　　從低密層面來看，項(xiàng)目1.05的容積率能夠打造出兼具自然景觀與生活便利的居住體驗(yàn)；

　　一條東西向生態(tài)綠廊劃江而治，北側(cè)4層疊墅、南側(cè)3層聯(lián)排，再開拓下沉式山水庭院和專屬會(huì)所，不同產(chǎn)品類型精準(zhǔn)卡位不同豪宅客戶需求。

　　在產(chǎn)品打造層面，項(xiàng)目耗費(fèi)了較大的成本，請來了設(shè)計(jì)圈的頂流擔(dān)綱設(shè)計(jì)：日清設(shè)計(jì)、SLD梁志天設(shè)計(jì)集團(tuán)、LAURENT羅朗景觀，這幾位設(shè)計(jì)圈的頂流也是非常擅長打破常規(guī)，進(jìn)行突破性的創(chuàng)新。

　　于是在這個(gè)項(xiàng)目上，我們也看到了諸多比較驚艷的設(shè)計(jì)：

　　比如此次項(xiàng)目開創(chuàng)了“三開間疊墅”先河，不僅讓采光通風(fēng)效果拉滿，更拓展出更大的地下靈動(dòng)空間。

　　再比如通過巧妙的“退讓”設(shè)計(jì)，既給下疊留出了愜意露臺(tái)，也讓上疊的觀景視野更為開闊。

　　此次尚園作為閔行的重磅項(xiàng)目，閔房集團(tuán)的打法盡顯本土國企的深耕邏輯：

　　不盲目追求高溢價(jià)，而是通過對區(qū)域需求的深刻洞察，以“旗艦級(jí)”低密產(chǎn)品夯實(shí)本土市場話語權(quán)，同借助國企信譽(yù)降低購房者決策門檻，也讓眾人見識(shí)到了區(qū)域型國企的超級(jí)實(shí)力。

　　03

　　懷山望

　　操盤房企：懷天房產(chǎn)&信達(dá)地產(chǎn)

　　從停工重組到逆勢飄紅，浦東懷山望用一組硬核數(shù)據(jù)改寫了市場對重組盤的刻板印象。

　　此前項(xiàng)目示范區(qū)開放首日，居然吸引了700余組意向客戶，之后項(xiàng)目首開103套房源，認(rèn)籌率高達(dá)135.9%并觸發(fā)積分，簽約銷售約5.3億。

　　這個(gè)項(xiàng)目可以說是一個(gè)反差感非常強(qiáng)的項(xiàng)目——

　　價(jià)格明明就是剛需改善的價(jià)格，但是卻做出了高端住宅的既視感。

　　3.98萬/㎡的備案均價(jià)與約500萬起的總價(jià)，在浦東新房均價(jià)超5萬/㎡的背景下極具性價(jià)比。

　　首先是項(xiàng)目品類的極度稀缺性：

　　0.87的容積率，造就了浦東罕見的純墅地塊，要知道在“限墅令”下已然是上海土地市場“十年難遇”的稀缺資源！

　　這樣的地塊也讓操盤者能夠打造出建面約160-260㎡疊墅與聯(lián)排產(chǎn)品，而且外立面采用了具有更高的工藝難度曲面設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)擊中改善客群對低密生活和高維審美的需求。

　　其次，對于公區(qū)景觀的打造，幾乎是按照高端住宅的嚴(yán)苛要求來打造：

　　園區(qū)景觀取法仇英《桃花源圖》，引溪作脈，歸家動(dòng)線如游龍蜿蜒入境?？臻g布局深諳蘇州留園“三收三放”之妙，鋪陳“九曲流溪”流動(dòng)畫境。

　　項(xiàng)目還引入了高端住宅中才有的百年紅果冬青、茶梅列植，烏桕、羽毛楓、染井吉野櫻、銀杏等臻稀植物，錯(cuò)落其間，復(fù)寫三季有花、四季常景的棲居圖景。

　　第三，在空間設(shè)計(jì)上，除了把尺度感拉滿之外，還做到了滿配院落。

　　退臺(tái)式形制的巧思之下，可拓院落空間（含創(chuàng)意改造區(qū)）至多能衍生6處天地。前庭辟畦蒔花，后院圍爐煮茶，側(cè)院供稚子嬉鬧，露臺(tái)待星月入懷。這不是簡單的空間堆疊，而是把墅居生活的幾重志趣，悉數(shù)嵌進(jìn)一方院落里。

　　在操盤打法上，讓人覺得非?？植赖氖琼?xiàng)目團(tuán)隊(duì)居然在營銷端采用了“0%渠道費(fèi)”創(chuàng)新模式拒絕中間商分流，靠自建渠道實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)引流。

　　此次項(xiàng)目操盤大獲成功，底層邏輯則是在于信達(dá)地產(chǎn)盤活項(xiàng)目后，并未簡單復(fù)工續(xù)建，而是聯(lián)合益流置業(yè)通過高端墅居定位完成價(jià)值重構(gòu)，既盤活了存量資產(chǎn)，更借此實(shí)現(xiàn)了在上海高端墅宅市場的補(bǔ)倉。

　　項(xiàng)目將在1月23日-1月27日開啟認(rèn)購，春節(jié)前最后24席上新，屆時(shí)估計(jì)又將是瞬間日光的節(jié)奏。

　　04

　　國貿(mào)·海上原墅

　　操盤房企：國貿(mào)地產(chǎn)&松江交投

　　2025年上海豪宅市場爆賣，城央?yún)^(qū)域無疑是最堅(jiān)挺的板塊，但國貿(mào)在上海松江廣富林板塊，以國貿(mào)·海上原墅打破了板塊“偏見”：

　　5月首開，認(rèn)購率188%，觸發(fā)積分并日光；

　　7月加推，認(rèn)購率233%，2小時(shí)售罄；

　　8月再次加推，認(rèn)購率130%再次觸發(fā)積分；

　　10月四批次加推，2小時(shí)熱銷110套......

　　短短5個(gè)月時(shí)間，國貿(mào)·海上原墅4次開盤，3次觸發(fā)積分，全年銷售額超36億，躋身松江銷冠，并成為上海五大新城唯一連續(xù)3次觸發(fā)積分的遠(yuǎn)郊豪宅項(xiàng)目。

　　復(fù)盤國貿(mào)·海上原墅的銷冠之路，一方面抓住了低密項(xiàng)目的短暫窗口期，一方面以極致的產(chǎn)品力突圍，做到了板塊低密生活方式的引領(lǐng)。

　　2025年，上海別墅供應(yīng)量大約2600套，較2022年的約10600，暴跌了3/4。

　　項(xiàng)目2024年5月拿地，容積率僅有約1.2，2025年4月開放實(shí)景示范區(qū)，5月首開，精準(zhǔn)卡位低密改善市場，踏準(zhǔn)了市場節(jié)奏，

　　而在產(chǎn)品力方面，在幾乎所有項(xiàng)目都在強(qiáng)調(diào)“豪華裝修”“國際品牌”時(shí)，國貿(mào)·海上原墅以獨(dú)創(chuàng)的“新江南學(xué)院派”風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)了對同質(zhì)化困局的破局。

　　首先是建筑風(fēng)格和布局的突破。

　　項(xiàng)目基于廣富林四千年文脈的深刻理解提煉出新江南學(xué)院風(fēng)，漸暖色石材仿佛從土層自然生長，銀灰色鋁板線條勾勒出現(xiàn)代輕盈感，建筑天際線與廣富林遺址博物館遙相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了一場跨越時(shí)空的文明對話。

　　國貿(mào)·海上原墅實(shí)景

　　另外項(xiàng)目采用“洋房在外圍圍合，守護(hù)內(nèi)側(cè)疊拼與聯(lián)排”的排布邏輯，超大的樓間距，讓陽光與清風(fēng)自由穿梭。

　　這種布局不僅保障了每戶的采光通風(fēng)，更創(chuàng)造了“推窗見綠”的日常體驗(yàn)，重新定義了低密社區(qū)的空間秩序。

　　然后是產(chǎn)品超配升級(jí)帶來低密生活方式的引領(lǐng)。

　　項(xiàng)目以“富林風(fēng)華，十景多花園”為理念，融入 "山、水、茶、酒、舟、市" 等江南文化符號(hào)，打造了一步一景的園林式景觀，營造沉浸式歸家體驗(yàn)。

　　還對標(biāo)內(nèi)環(huán)豪宅，打造高階會(huì)所，配備了標(biāo)準(zhǔn)泳池、私宴廳等功能場景，不僅是產(chǎn)品上做到了超配，更是為業(yè)主構(gòu)建圈層社交平臺(tái)。

　　還水系景觀引入地下車庫的大膽設(shè)計(jì)，則徹底顛覆了傳統(tǒng)車庫陰暗壓抑的刻板印象。

　　此次國貿(mào)·海上原墅的現(xiàn)象級(jí)熱銷，背后的邏輯也非常明確：通過在松江區(qū)域的深耕，進(jìn)一步釋放品牌在區(qū)域內(nèi)的影響力，并通過對區(qū)域內(nèi)改善性需求的深刻洞察，以諸多前所未見的獨(dú)創(chuàng)和超配產(chǎn)品力，夯實(shí)國貿(mào)在低密產(chǎn)品市場的話語權(quán)。

　　結(jié)語

　　浦東懷山望、青浦南廂觀寧府等四大外環(huán)低密項(xiàng)目的逆勢熱銷，并非偶然，而是精準(zhǔn)踩中上海樓市調(diào)整期的核心需求痛點(diǎn)。

　　它們以1.0左右的稀缺低容積率為核心競爭力，以500-1500萬的總價(jià)區(qū)間精準(zhǔn)覆蓋中端改善客群，再通過品牌背書等手段筑牢信任壁壘，最終實(shí)現(xiàn)市場突圍。

　　而背后房企的打法邏輯——無論是信達(dá)的存量盤活補(bǔ)倉、閔房的本土旗艦布局，還是國貿(mào)的區(qū)域深耕、建發(fā)的豪宅手法打造，都印證了上海樓市“稀缺為王、精準(zhǔn)致勝”的新法則。

　　這些項(xiàng)目的成功，不僅為調(diào)整期的上海樓市提供了突圍范本，更指明了改善住宅的核心發(fā)展方向。

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　　主編：張艷

　　責(zé)編：marl

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