與過(guò)去外資機(jī)構(gòu)動(dòng)輒豪擲百億掃樓的時(shí)代相比，如今的上海大宗房地產(chǎn)市場(chǎng)正上演著一場(chǎng)靜默的權(quán)力更迭。戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，2025年上海大宗交易中內(nèi)資買(mǎi)家占比飆升至97%，而外資全年僅完成3筆收購(gòu)。這場(chǎng)資本版圖的重構(gòu)背后，藏著怎樣的市場(chǎng)邏輯？

外資撤離：15宗交易背后的戰(zhàn)略收縮
外資企業(yè)正在加速處置上海核心資產(chǎn)。2025年外資出售大宗房地產(chǎn)總額達(dá)129億元，占市場(chǎng)總成交量的三分之一。其中最具標(biāo)志性的是貝萊德折價(jià)出讓北岸長(zhǎng)風(fēng)兩棟寫(xiě)字樓，這筆12億元購(gòu)入的資產(chǎn)最終以未知折價(jià)易主。同樣引發(fā)關(guān)注的還有新天地安達(dá)仕酒店"0元并購(gòu)"案，京投發(fā)展通過(guò)承接債權(quán)方式將這家凱悅旗下五星級(jí)酒店收入囊中。

這種撤離并非偶然。從交易結(jié)構(gòu)看，外資拋售的資產(chǎn)集中在辦公領(lǐng)域，15宗交易中包括普陀、前灘等多個(gè)商務(wù)區(qū)的整棟寫(xiě)字樓。業(yè)內(nèi)人士分析，全球資本配置策略調(diào)整疊加國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)收益率下行，促使外資選擇落袋為安。值得注意的是，這些交易多為溢價(jià)購(gòu)入、折價(jià)出讓?zhuān)从吵鐾赓Y對(duì)持有成本的敏感度提升。

內(nèi)資崛起：民企的逆周期布局
當(dāng)外資收縮戰(zhàn)線時(shí)，本土資本正悄然填補(bǔ)空白。方大炭素收購(gòu)上海辦公樓的案例頗具代表性，其直言交易目的是"滿(mǎn)足業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際需求"。這類(lèi)現(xiàn)金流充裕的民企，正以自用或長(zhǎng)期配置為目標(biāo)，成為市場(chǎng)最重要的增量買(mǎi)家。2025年成交記錄顯示，38宗3億元以下交易中，超六成買(mǎi)家為制造業(yè)、能源類(lèi)實(shí)業(yè)企業(yè)。

這些新晉買(mǎi)家的操作手法與外資截然不同。山東海鵬經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)2.05億元收購(gòu)虹橋亞朵酒店，瑞冬集團(tuán)1100萬(wàn)港元"抄底"證大資產(chǎn)包，都展現(xiàn)出對(duì)中小體量項(xiàng)目的偏愛(ài)。與外資注重資本增值不同，內(nèi)資更看重資產(chǎn)的實(shí)際使用價(jià)值和長(zhǎng)期持有收益。這種差異直接改變了市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)——5億元以下交易占比達(dá)63%，成為絕對(duì)主流。

市場(chǎng)重構(gòu)：從資本游戲到實(shí)業(yè)支撐
當(dāng)前市場(chǎng)最顯著的特征是風(fēng)險(xiǎn)偏好的轉(zhuǎn)變。過(guò)去動(dòng)輒百億的"地標(biāo)爭(zhēng)奪戰(zhàn)"已讓位于3-5億元的"精打細(xì)算"。陸家嘴國(guó)泰人壽7萬(wàn)元/平米購(gòu)入前灘辦公樓，泰禾大廈6.6億元司法拍賣(mài)成交，這些案例都印證著買(mǎi)家對(duì)"規(guī)模適中、決策快捷"項(xiàng)目的青睞。

物業(yè)類(lèi)型的選擇也反映出這一趨勢(shì)。雖然辦公/研發(fā)辦公仍以43.6%占比居首，但小體量商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)正快速崛起。微領(lǐng)地浦江R4項(xiàng)目、旭輝松江R4項(xiàng)目獲得機(jī)構(gòu)投資者青睞，印證了公募REITs擴(kuò)容帶來(lái)的新機(jī)遇。就連全年唯一的綜合體交易——博華廣場(chǎng)百億級(jí)收購(gòu)，接盤(pán)方也是具有產(chǎn)業(yè)背景的內(nèi)資機(jī)構(gòu)。

這場(chǎng)洗牌遠(yuǎn)未結(jié)束。隨著外資繼續(xù)調(diào)整資產(chǎn)組合，內(nèi)資企業(yè)通過(guò)"小步快跑"方式持續(xù)吸納核心資產(chǎn)。市場(chǎng)正在形成新的平衡：外資主導(dǎo)的大宗交易時(shí)代落幕，內(nèi)資民企以務(wù)實(shí)姿態(tài)重塑游戲規(guī)則。當(dāng)資本褪去浮華，或許正是實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)值回歸的開(kāi)始。

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