最新消息，所有地塊均已開工！

2025年深圳一共出讓了12宗涉宅地塊，南山、福田、寶中等核心限購區(qū)有4宗，另外8宗分布于龍華、光明、龍崗。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

除了龍崗龍城街道的G01045-0200地塊（中海大運玖章花園），在去年1月份成功出讓并開盤入市外，其他11宗集中在6-12月出讓。

據(jù)壹地產(chǎn)實地探查，這11宗涉宅地塊均屬于「施工進(jìn)行時」，同步梳理了各個地塊的施工進(jìn)度、相關(guān)產(chǎn)品信息以及入市節(jié)點等信息。

01.

核心限購區(qū)：福田/南山/寶中

共4個項目，2個最快一季度入市

??核心限購區(qū)：4個項目。

2025年通過招拍掛出讓的12宗涉宅地塊中，有4宗涉宅地塊位于核心限購區(qū)。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

進(jìn)度最快

寶中南街坊-觀潮府

建設(shè)進(jìn)度：由招商蛇口+華潤置地共同開發(fā)的觀潮府，已經(jīng)進(jìn)入主體施工階段，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看過去“全面拔地而起”，目前臨近金科路的住宅建設(shè)進(jìn)度較快，部分已出地面4-5層。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，1月14日（左右滑動）

該項目是在2025年8月15日，招商+華潤綜合體以總價約86.4億拿下的新安街道寶中南街坊A002-0108地塊，位于前海寶中核心區(qū)，東側(cè)JW萬豪酒店、南側(cè)華僑城歡樂港灣，未來可一線望海，隔著前海灣可對望企鵝島。

根據(jù)規(guī)劃，該項目共有11棟，建筑高度22-24層，共約616套房。網(wǎng)傳項目預(yù)計2月初在寶中的瑞灣大廈瑞吉酒店開放臨時展廳、農(nóng)歷新年后開放營銷中心、3月份入市，首推5/6/7棟、約180套房、產(chǎn)品為建面約143-265平的平層和建面約488平的頂復(fù)，入市前會開放實體樣板間。

南山單價地王

前海桂灣招商海晏府

建設(shè)進(jìn)度：作為2025年南山第一宗成功出讓的涉宅地塊（桂灣片區(qū)T201-0232地塊），招商海晏府目前已進(jìn)入主體施工階段。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，1月14日（左右滑動）

該項目是在2025年7月14日，招商蛇口以總價約21.55億拿下的桂灣片區(qū)T201-0232地塊， 溢價率為2025年年度最高——86.1%，以樓面價約8.4萬/平成為新的深圳樓面單價地王。

位于桂灣，西北側(cè)是雙界河和雙界河公園，周邊最近的地鐵站是地鐵5/9/11號鐵交匯的前海灣站， 有深業(yè)云海灣、天健悅灣府以及天健悅桂府等小區(qū)，附近就是前海灣樞紐TOD，周邊商業(yè)前海山姆、前海HOP天地、前海壹方城等。

作為2025年宅地招拍掛中，首宗將“限高80米”寫進(jìn)規(guī)劃中的地塊，自掛牌那一刻起就備受矚目。據(jù)網(wǎng)上最新信息顯示，招商海晏府共有151套房，產(chǎn)品起步140平，為建面約140平/175平/195平的大戶型住宅（3個面積段、4種戶型），純改善定位。網(wǎng)傳銷售團隊基本組建完畢，1月22日在桂灣康萊德酒店三層開放接待展廳，預(yù)計今年一季度入市，市場吹風(fēng)價13-14萬/平。

已進(jìn)入基坑階段

南山深超總T207-0068地塊

建設(shè)進(jìn)度：目前處于土石方和基坑支護(hù)工程，現(xiàn)場可見水泥車及大卡車進(jìn)出，挖機、樁機同步在作業(yè)。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，1月14日（左右滑動）

該地塊是2025年12月8日，中海地產(chǎn)以總價31.86億拿下的南山深超總T207-0068地塊，與深超總上一宗出讓的宅地、如今的深超總唯一土地屬性為住宅的豪宅項目——中海深灣玖序僅一路之隔，被坊間稱為“深灣玖序二期”，預(yù)計有180多套住宅，面積段均為190平的大平層。

根據(jù)網(wǎng)上流傳項目平面圖顯示，該項目規(guī)劃4棟住宅、25-26層，均為2梯2戶，已曝光有建面約265平的戶型，做4+1房4衛(wèi)雙陽臺全景艙+家政套間。

唯一被要求全現(xiàn)售

中鐵福田梅林B405-0308地塊

建設(shè)進(jìn)度：2025年深圳“收官”的宅地-福田梅林孖嶺地塊，已于2025年12月16日舉行奠基儀式，現(xiàn)場可見處于基坑及土石方階段，挖機、樁機正在作業(yè)中。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，1月13日（左右滑動）

該地塊是2025年出讓宅地中，唯一被要求「全部現(xiàn)房銷售」的，中鐵在12月10日以總價約7.92億拿下的B405-0308宗地，位于福田梅林板塊，旁邊就是深圳地鐵9/10號線孖嶺站，臨近卓越匯購物中心。

結(jié)合實地踩盤及網(wǎng)傳資料綜合梳理，深圳核心限購區(qū)4個項目中入市節(jié)奏依次為：招商海晏府、觀潮府、中海深超總項目、中鐵梅林項目。考慮買觀潮府或招商海晏府的朋友可以提前準(zhǔn)備了，這兩個項目預(yù)計最快一季度入市。

02.

「多買幾套」區(qū)：龍華/光明/松崗

最快本月開盤，有2個預(yù)計一季度入市

??符合條件，能多買幾套房的區(qū)域：8個項目。

除了前面提到的4宗，2025年出讓的涉宅地塊還有8宗，不計已入市的龍崗中海大運玖章還有7宗（7個項目）均處于「施工進(jìn)行時」，其中有4宗位于深圳中部——龍華，有3宗位于深圳西部——光明&沙井。

先來看，中部的龍華。

要說2025年那里是招拍掛宅地「出讓大區(qū)」，龍華當(dāng)仁不讓。在出讓12宗涉宅地塊的2025年里，龍華通過招拍掛出讓的宅地就有4宗，占據(jù)全年1/3的“份額”，為深圳各區(qū)“榜首”，其中梅林關(guān)板塊有1宗，紅山-上塘板塊有3宗。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

龍華進(jìn)度最快

民治-上塘-紅山新澍雅居

建設(shè)進(jìn)度：目前處于主體施工中，初步可見大門輪廓，施工現(xiàn)場如火如荼。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，1月13日（左右滑動）

該地塊是2025年6月19日，聯(lián)發(fā)以總價12.12億拿下的民治街道A817-0619地塊，位于民治的紅山上塘板塊，旁邊就是金地上塘道、星河傳奇、中城宴華府等小區(qū)，周邊有星河Coco Garden、上塘薈等商業(yè)配套，還有簡上體育館等配套，小學(xué)在華東師范大學(xué)附屬龍華未來小學(xué)學(xué)區(qū)劃分范圍內(nèi)，中學(xué)在龍華實驗學(xué)校學(xué)區(qū)劃分范圍內(nèi)。（具體學(xué)區(qū)劃分，以開學(xué)當(dāng)年該片區(qū)教育局及學(xué)校公布信息為準(zhǔn)）

地塊備案名——紅山新澍雅居，容積率2.5，綠化率32.49%，共3棟住宅，1棟1-2單元25層，2棟3單元16層，為2梯6戶和2梯4戶，層高3米，產(chǎn)品面積段為建面約69-99平，共332套。最新消息，項目預(yù)計2026年3月7日開放營銷中心，最快一季度取證入市。

兩個地塊聯(lián)合開發(fā)

民治·上塘-上宸瑞府和上宸華府

上宸瑞府（A815-0036宗地）建設(shè)進(jìn)度：處于土石方、基坑支護(hù)及樁基礎(chǔ)工程階段，現(xiàn)場時有泥頭車進(jìn)入，現(xiàn)場挖機、打樁機同時在作業(yè)，樁機看著較為密集。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，1月13日（左右滑動）

上宸華府（A815-0037宗地）建設(shè)進(jìn)度：處于土石方、基坑支護(hù)及樁基礎(chǔ)工程階段，現(xiàn)場時有泥頭車進(jìn)入，現(xiàn)場挖機、打樁機同時在作業(yè)。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，1月13日（左右滑動）

上宸瑞府和上宸華府，分別為7月30日深業(yè)以總價約19.06億拿下的A815-0036宗地，8月8日下午深業(yè)+龍華建設(shè)以總價17.89億拿下的A815-0037地塊。地塊位于民治-上塘板塊，周邊有長城里程家園、卓越柏奕府、中海匯德里等小區(qū)，以及簡上體育綜合體、上塘薈AT Mall等配套，臨近龍華區(qū)和平中學(xué)、未來小學(xué)、紅山中學(xué)等學(xué)校。（具體學(xué)區(qū)劃分，以開學(xué)當(dāng)年該片區(qū)教育局及學(xué)校公布信息為準(zhǔn)）

圖源：深圳公共資源交易中心

從地圖上看，A815-0036地塊和A815-0037地塊相接，在A815-0037地塊的規(guī)劃設(shè)計要點文件中提到“若本地塊與 A815-0036 宗地為同一開發(fā)主體，允許相鄰側(cè)零退線，統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)”，意思就是說「同一企業(yè)拿下可聯(lián)合開發(fā)」，這樣地塊更具有整體性。12月9日兩宗地塊同步公布備案名上宸瑞府（A815-0036）、上宸華府（A815-0037）。

根據(jù)上宸瑞府曝光的平面圖來看，項目共5棟住宅、569戶，產(chǎn)品為建面約89-92平的4房以及建面約119-129平的4房。

龍華純改善項目

梅林關(guān)中海云頌玖章

建設(shè)進(jìn)度：現(xiàn)場可見樁機、挖機、泥土車正在作業(yè)，目前來看還處于基坑支護(hù)和樁基礎(chǔ)階段。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目平面圖，1月13日（左右滑動）

該地塊是在2025年7月7日，中海以總價約23.7億拿下的民治街道A802-0309地塊，位于梅林關(guān)板塊，周邊有萬科金域華府、書香門第、龍光玖龍璽等小區(qū)，一路之隔是白石龍音樂公園，商業(yè)有上河坊、玖龍薈、cococity等，周邊有書香小學(xué)、深外龍等學(xué)校。（具體學(xué)區(qū)劃分，以開學(xué)當(dāng)年該片區(qū)教育局及學(xué)校公布信息為準(zhǔn)）

據(jù)網(wǎng)傳平面圖來看，項目規(guī)劃5棟23-25層的住宅，為純商品房小區(qū)，共491套房源，產(chǎn)品為建面約106-143平的新規(guī)純四房戶型，2梯4戶或2梯5戶設(shè)計，精裝交付，計劃將于2026年二季度取證入市。

結(jié)合實地踩盤及網(wǎng)傳資料綜合梳理，龍華4個項目中入市節(jié)奏依次為：紅山新澍雅居、中海云頌玖章、上宸瑞府、上宸華府。

再來看，西部的光明&松崗。

2025年深圳西部光明、沙井等核心板塊也出讓了3宗地，目前處于在建狀態(tài)，其中有項目已開放營銷中心并獲批預(yù)售。

2025年出讓地塊/項目分布圖｜圖源：地圖慧（2026-01）僅供參考

已開放營銷中心

沙井綠城越秀錦和玉鳴

建設(shè)進(jìn)度：項目處于主體施工中，施工現(xiàn)場時有泥頭車進(jìn)出，目前營銷中心已開放。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，1月14日（左右滑動）

去年出讓的宅地，除了中海大運玖章外，進(jìn)度最快的當(dāng)屬綠城越秀錦和玉鳴，該項目所屬地塊是綠城在2025年8月4日以總價12.15億、溢價率約11.47%，拿下的新橋街道A319-1225地塊，臨近地鐵11號線沙井站，在前海-會展新城第一輻射圈。

最新消息，項目已于1月15日拿證，首推1、6棟，共185套房源，產(chǎn)品戶型建面為89-130平，備案單價4.4-5萬/平，1月24日開盤，開盤約95折，折后單價4.18萬/平起。

光明首個「新國標(biāo)」好房子

光明中心區(qū)——振業(yè)天境云璽

建設(shè)進(jìn)度：據(jù)悉項目于2025年8月26日舉行奠基儀式，項目名為天境云璽（暫定），1月9日現(xiàn)場顯示已經(jīng)入主體施工中。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，1月9日（左右滑動）

該地塊是2025年6月27日，由深振業(yè)+天健+光明建發(fā)聯(lián)以底價19.94億拿下的光明街道A509-0074地塊，位于光明中心區(qū)板塊，周邊的配套相對豐富，不僅緊鄰華夏中學(xué)，一路之隔就是國防教育主題公園，周邊還有木墩村公園、東周文化公園，商業(yè)方面Coco city已開業(yè)，盒馬、海底撈、星巴克等品牌已入駐。

作為光明首個在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)后發(fā)布后打造的新規(guī)住宅項目，振業(yè)天境云璽占地約3.5萬平，總建面約10.85萬平，規(guī)劃9棟住宅+1所幼兒園，圍合式布局，共1082套房，產(chǎn)品為建面約83-89平的3房/建面約95-140平的4房/建面約165平的5房，層高3米。從網(wǎng)上流傳的過程版戶型圖來看，大戶型為2梯2戶的設(shè)計，戶型南北通透。最新消息，項目預(yù)計在2026年一季度取證入市。

龍湖2026年全新戰(zhàn)略作品

光明紅花山馬田街道A627-0268地塊

建設(shè)進(jìn)度：項目拿地10天后，土地就已經(jīng)平整完畢，打樁機開始進(jìn)場施工。壹地產(chǎn)1月9日現(xiàn)場實探，看到圍擋外部顯示將打造“龍湖集團2026年全新戰(zhàn)略作品”，內(nèi)部多個打樁機正在作業(yè)。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，1月9日（左右滑動）

該地塊，是2025年12月8日，龍湖以底價7.66億拿下光明馬田街道A627-0268號宗地，位于公明興發(fā)路與振明路交匯處，臨近地鐵6號線紅花山，一路之隔就是紅花山體育公園。

參考龍湖在光明的御湖境項目，紅花山地塊的主力戶型有可能是80-110平的3-4方。網(wǎng)傳，項目已開始組建銷售團隊，預(yù)計于今年3月進(jìn)場、6月入市。

結(jié)合實地踩盤及網(wǎng)傳資料綜合梳理，西部4個項目中入市節(jié)奏依次為：綠城越秀錦和玉鳴、天境云璽、龍湖紅花山項目。

寫在最后。

2026年，依舊會是波瀾壯闊的一年。

前段時間，我們剛盤點了2026年待入市的新盤，具體信息可戳鏈接了解

1月15日，國新辦新聞發(fā)布會上，央行宣布「商業(yè)用房按揭貸款最低首付比例將直降至三成」。

這些年來，住宅最低首付比例一降再降，二套最低首付比例也低至15%，但商業(yè)用房最低首付在這之間「不動如山」。如今商業(yè)用房最低首付比例下調(diào)了，重點不在下調(diào)幅度，而在于地產(chǎn)趨勢！

這個調(diào)整，前所未有，接下來政策寬松依舊值得期待。

你覺得呢？

注：以上項目信息，為壹地產(chǎn)梳理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考，具體請以開發(fā)商正式公布信息為準(zhǔn)。

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