2026年初，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了一輪顯著的“撤場潮”。多家頭部物業(yè)公司，包括碧桂園服務、保利物業(yè)、銀城物業(yè)等，紛紛主動從部分住宅項目撤場。據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，這種主動撤場的現(xiàn)象在2025年就已加劇，全國公開披露的案例數(shù)量顯著增長，表明這并非個別企業(yè)的孤立行為，而是行業(yè)性的深度調(diào)整。

核心原因：為何“躺賺”時代終結(jié)

物業(yè)公司選擇離場，根本原因在于項目的經(jīng)濟賬已經(jīng)算不過來，持續(xù)虧損迫使企業(yè)“斷尾求生”。具體壓力來自以下幾個方面：

? 收繳率低，現(xiàn)金流斷裂：許多小區(qū)物業(yè)費收繳率長期低于50%。部分業(yè)主因房屋空置（認為未享受服務）、對服務不滿或開發(fā)商遺留問題等原因拒繳物業(yè)費，導致物業(yè)公司收入銳減，無法維持運營。

? 成本剛性上漲，利潤空間被擠壓：物業(yè)是勞動密集型行業(yè)，人工成本持續(xù)上漲；同時，公共能耗、設施設備（如電梯、消防系統(tǒng)）的老化維保成本也逐年攀升。然而，很多小區(qū)的物業(yè)費標準卻十幾年未變，形成嚴重的成本收益倒掛。

? “降價”要求與政策指導：在一些地區(qū)，業(yè)主要求大幅降低物業(yè)費，部分城市也出臺了物業(yè)費政府指導價，設定了收費上限，這進一步壓縮了企業(yè)的收入預期。

? 惡性循環(huán)：低收入和高成本迫使物業(yè)削減服務，服務縮水又導致更多業(yè)主拒繳，最終陷入“欠費-服務差-更欠費”的死結(jié)。

哪些小區(qū)是“重災區(qū)”

撤場現(xiàn)象主要集中在兩類社區(qū)：

? 設施老化的老舊小區(qū)：這些小區(qū)維護成本高，但物業(yè)費標準歷史遺留問題低，物業(yè)費標準難以隨成本上漲而調(diào)整。

? 入住率低或糾紛多的新城區(qū)/遠郊小區(qū)：一些在新開發(fā)區(qū)域的小區(qū)，因入住率低導致收繳困難；或者因開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題，使物業(yè)公司陷入本不應由其承擔的糾紛中，最終不堪重負。

撤場后的連鎖反應

物業(yè)突然撤場，往往會給社區(qū)帶來一段時間的“治理真空”，可能引發(fā)垃圾堆積、安保缺失、電梯停運等基礎服務斷供問題，不僅影響居住體驗和安全，也可能導致小區(qū)房產(chǎn)價值貶損。

行業(yè)的出路與反思

這場撤場潮暴露出行業(yè)長期依賴房地產(chǎn)擴張的粗放模式不可持續(xù)，也促使各方尋求新的平衡點。

? 對業(yè)主而言：關鍵在于樹立“質(zhì)價相符”的理性認知。優(yōu)質(zhì)的服務需要合理的價格支撐，一味追求低價可能導致服務縮水和資產(chǎn)貶值。推動成立專業(yè)、規(guī)范的業(yè)委會，是實現(xiàn)有效溝通和監(jiān)督的基礎。

? 對行業(yè)與政策而言：

? 探索新模式：改革傳統(tǒng)的“包干制”，試點更為透明的“酬金制”或“信托制物業(yè)”，讓物業(yè)支出更透明，重建信任。

? 建立動態(tài)調(diào)價機制：需要建立公開、合理的物業(yè)費動態(tài)調(diào)價機制，以應對市場變化。

? 政府兜底與指導：對于確實難以市場化運營的老舊小區(qū)，可能需要政府專項資金進行改造補貼，或由國企物業(yè)提供臨時托管，防止社區(qū)治理完全失靈。

這場“撤場潮”是物業(yè)行業(yè)告別“躺賺”時代的標志性事件，它既帶來了陣痛，也倒逼行業(yè)回歸服務本質(zhì)，推動社區(qū)治理走向權責對等、質(zhì)價相符的健康生態(tài)。