文字：銷(xiāo)冠小表妹 制表：小宇宙

昌平南的朱辛莊似乎也不香了。

前幾年朱辛莊的大華啟宸府、越秀星樾期房還都是一房難求的爆款，就連2024年中海的上一個(gè)作品寰宇未來(lái)都取得的相當(dāng)喜人的成績(jī)。

朱辛莊的熱度甚至一度可以比肩海淀市場(chǎng)。

但現(xiàn)在威名赫赫的「朱辛莊效應(yīng)」似乎失靈了。

2025年7月27日中海未來(lái)之境首開(kāi)，當(dāng)月即網(wǎng)簽2.8億，兩個(gè)月下來(lái)網(wǎng)簽超 5.5 億，到這里為止未來(lái)之境的成績(jī)一直算是領(lǐng)先。

但從9月開(kāi)始形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，不管是成交均價(jià)還是成交套數(shù)都一路下跌。

到了12月份，網(wǎng)簽金額只有0.57億，相當(dāng)于7月的20%；而網(wǎng)簽價(jià)格也降到了6萬(wàn)以下，比開(kāi)盤(pán)月網(wǎng)簽均價(jià)下降了近4個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)表妹觀察，2026年1月份的網(wǎng)簽情況仍不樂(lè)觀，除非結(jié)尾幾天突然暴漲否則甚至難以突破兩位數(shù)。

也就是說(shuō)，未來(lái)之境的價(jià)格調(diào)整，并沒(méi)有得到期望中的以?xún)r(jià)換量。

但真的是因?yàn)橹煨燎f不行了嗎？

并非如此。

未來(lái)之境在朱辛莊失利是多方面因素導(dǎo)致的，表妹分析下來(lái)大概有三點(diǎn)：

1、朱辛莊的住宅供應(yīng)量太大

近幾年來(lái)昌平南光是朱辛莊這個(gè)小板塊就供應(yīng)了近6000套房子，更不要說(shuō)朱辛莊上下游板塊還有大量可替代項(xiàng)目，高教園的梧桐星宸等等。

供應(yīng)量的爆發(fā)遠(yuǎn)大于人才的增長(zhǎng)速度，朱辛莊新盤(pán)的去化速度自然要下降。

當(dāng)然了，宅地供應(yīng)量大只是在當(dāng)下的市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)來(lái)看是個(gè)問(wèn)題，當(dāng)行情來(lái)臨時(shí)，北京這座城市的吸引力，碰上朱辛莊的配置，再大的供應(yīng)量也會(huì)被消化殆盡。

2、競(jìng)品的能力不容小覷

不管是龍湖觀萃的好房子品質(zhì)，還是越秀星樾的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，又或者越秀星耀未來(lái)的低總價(jià)，都不容小覷。

未來(lái)之境就是在這樣圍追堵截之下開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

此時(shí)對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，不是曾經(jīng)的沒(méi)有選擇，而是到處都是選擇，那么買(mǎi)房人的心態(tài)一定是選一個(gè)自己認(rèn)為最好的，或者最無(wú)可替代的項(xiàng)目。這是最基本的心態(tài)對(duì)吧？

這時(shí)候未來(lái)之境如何定位至關(guān)重要。

3、產(chǎn)品定位沒(méi)有差異化

在以上兩條都滿(mǎn)足的情況下，決定銷(xiāo)售成敗的關(guān)鍵是產(chǎn)品定位，而產(chǎn)品定位最重要的是差異化。

說(shuō)白了就是紅海里找藍(lán)海，藍(lán)海找不到就找細(xì)分市場(chǎng)。

我們來(lái)看看中海未來(lái)之境的定位。

從戶(hù)型配比來(lái)看，他們選擇了97-105-108-129的四居。

按照項(xiàng)目的平均85%，甚至最高90%的實(shí)際得房率來(lái)看，未來(lái)之境最小的戶(hù)型相當(dāng)于以前市場(chǎng)上 110 的戶(hù)型，也就是說(shuō)整個(gè)項(xiàng)目的定位是初改。

但實(shí)際上，回顧之前朱辛莊的爆款項(xiàng)目，不管是越秀星樾還是大華啟辰府，又或者是好房子龍湖觀萃一定都有 60-80㎡左右的小戶(hù)型，且銷(xiāo)售速度很快。

也就是說(shuō)市場(chǎng)對(duì)于朱辛莊板塊，仍是首置認(rèn)知為主。

那么此時(shí)在朱辛莊板塊小戶(hù)型基本出清的情況下，增加小戶(hù)型配比顯然是更容易獲得熱銷(xiāo)和持續(xù)熱銷(xiāo)的機(jī)會(huì)，但偏偏未來(lái)之境選擇了全部做初改戶(hù)型。

也就自然要在紅海的市場(chǎng)里持續(xù)打滾。

再?gòu)木b配置來(lái)看，龍湖觀萃好房子朱玉在前，未來(lái)之境最多打個(gè)平手，也沒(méi)有做出自己的差異化，說(shuō)白了就是附加值給得不夠高。

這真不是表妹夸張，是當(dāng)下市場(chǎng)你不給到120%的產(chǎn)品力，那就是讓自己一開(kāi)盤(pán)就進(jìn)入腹背受敵的階段。

有句話(huà)怎么說(shuō)來(lái)著，叫做：

銷(xiāo)售階段流的淚，都是前期定位時(shí)腦子進(jìn)得水。

所以未來(lái)之境越賣(mài)越慢，并不是朱辛莊失靈，而是多方原因?qū)е?，而未?lái)之境的現(xiàn)狀，又是2025 年多少新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的縮影呢？

下面是「中海未來(lái)之境」的網(wǎng)簽實(shí)錄，供大家參考。

1、項(xiàng)目于2025年 7月27日首開(kāi)，截止12月31日共計(jì)網(wǎng)簽134套，去化率39.18%。

2、目前網(wǎng)簽均價(jià)為6.12萬(wàn)/㎡，均價(jià)從首月的6.2萬(wàn)/㎡降至目前的5.95萬(wàn)/㎡。

3、項(xiàng)目體量較小，整體定位以剛改為主；

核心主力105-108㎡戶(hù)型占比超70%，總價(jià)聚焦在640-670萬(wàn)。

4、108㎡戶(hù)型供應(yīng)套數(shù)最多（140 套），去化率47.9%，表現(xiàn)最優(yōu)；97㎡戶(hù)型供應(yīng)16套，僅成交4套，去化率25.0%，為各戶(hù)型最低。

5、價(jià)格方面，本案最小戶(hù)型97㎡三居定價(jià)最高，網(wǎng)簽均價(jià)6.51萬(wàn)/㎡；供應(yīng)和去化的主力108㎡戶(hù)型單價(jià)最低，為5.95萬(wàn)/㎡。

6、銷(xiāo)售集中在7-8月，9月后各戶(hù)型成交套數(shù)均顯著下降；10-12月僅105㎡、108㎡、129㎡有少量成交。

7、整體均價(jià)下滑，其中主力戶(hù)型108均價(jià)從6萬(wàn)/㎡左右，下跌至5.8萬(wàn)/㎡左右；最大戶(hù)型129均價(jià)從6.2萬(wàn)+下跌至6萬(wàn)以?xún)?nèi)。

8、以下為具體樓棟網(wǎng)簽情況，僅供參考。

2025年已發(fā)布網(wǎng)簽樓盤(pán)：

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