西安土地市場(chǎng)上的王炸地塊供應(yīng)了。

這幾塊地，就是大家關(guān)注、期待了很久的曲江超低容積率地塊。

并且一出手，就是3宗地塊同時(shí)供應(yīng)。

這樣的地塊，在西安真的是可遇而不可求，不管哪家開(kāi)發(fā)商摘得，都必將是豪宅級(jí)別的產(chǎn)品！

樓面地價(jià)“1.7萬(wàn)+”，房?jī)r(jià)會(huì)賣(mài)到多錢(qián)？

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曲江3宗超低容積率地塊出讓

今天，西安發(fā)布了4宗開(kāi)發(fā)用地、6宗產(chǎn)業(yè)用地掛牌出讓的公告，掛牌時(shí)間為2月24日至3月6日。

4宗開(kāi)發(fā)用地，3宗位于曲江，1宗位于高新。

我們重點(diǎn)關(guān)注一下曲江的3宗地塊，這幾宗地有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是超低容積率。其中，1宗地的容積率為1.2-1.7，另外2宗地的容積率為1.0-1.2，在西安土地市場(chǎng)市屬難的。

3宗地塊的具體信息如下：

• QJ8-9-39地塊：位于曲江新區(qū)公田三路以東、公田四路以西、春臨四路以南、春臨五路以北，土地面積30.007畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面24006-34000平方米。
  
• QJ7-7-73-1地塊：位于曲江新區(qū)雁林路以南、鴻飛路以北、雁泊路以東、鴻泊路以西，土地面積23.921畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.0-1.2，建筑密度不大于35%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面15947-19137平方米。
  
• QJ7-7-73-2地塊：位于曲江新區(qū)雁林路以南、鴻飛路以北、雁泊路以東、鴻泊路以西，土地面積37.344畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.0-1.2，建筑密度不大于35%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面24896-29875平方米。

上述3宗地的掛牌起始價(jià)分別為4.61億元、3.375億元、5.295億元，折合地價(jià)分別為1536.31萬(wàn)元/畝起、1410.89萬(wàn)元/畝起、1417.9萬(wàn)元/畝起，樓面地價(jià)分別為13558.82元/㎡起、17635.99萬(wàn)元/畝起、17723.85萬(wàn)元/畝起。

也就是說(shuō)，西安土地市場(chǎng)將同時(shí)誕生3宗“萬(wàn)元地”，其中QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地即使按照起始價(jià)成交，其樓面地價(jià)也可以排到西安樓面地價(jià)TOP10！

值得注意的是，根據(jù)土地出讓文件，QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地需要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，并且不得違規(guī)建設(shè)別墅和類(lèi)別墅。

這意味著，這2宗地很有可能被同一家開(kāi)發(fā)商摘得。

另外，QJ7-7-73-2宗地競(jìng)得者需要須同步建設(shè)宗地周邊公園綠地15.222畝，投資不低于305萬(wàn)元。

曲江此次供應(yīng)的3宗地，實(shí)際上地產(chǎn)房劍此前在相關(guān)文章中也有過(guò)介紹。

QJ8-9-39地塊就是《容積率僅1.2-1.7！曲江“寶藏”住宅地塊曝出！》一文中介紹的地塊，位置在曲江電競(jìng)文化公園東北角，整個(gè)地塊被公園包圍，可以說(shuō)是公園里的住宅地塊。更重要的是，其周邊的生活氛圍已經(jīng)成熟。

這塊地，可以說(shuō)是目前曲江壓箱底級(jí)別的地塊！

從這塊地向南約500米，就是本月剛剛迎來(lái)首開(kāi)的中鐵云岫曲江。

中鐵云岫曲江是2025年5月份摘地，容積率1.7，當(dāng)時(shí)拿地樓面地價(jià)13935.49元/㎡，是2025年西安樓面地價(jià)“單價(jià)地王”！項(xiàng)目規(guī)劃的是189-289㎡的純洋房產(chǎn)品，首批次房源備案均價(jià)在2.8萬(wàn)元/㎡至3.5萬(wàn)元/㎡，其中包括千萬(wàn)元級(jí)別的房源。

QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地在雁翔路板塊，這兩宗地也是去年到今年大家一直關(guān)注的地塊，因?yàn)槠淙莘e率超低，地塊具體位置在曲江第一學(xué)校北側(cè)。

超低容積率+曲江第一學(xué)校，已經(jīng)決定了這塊地的價(jià)值。

不過(guò)，按照土地出讓文件，這兩塊地上不能開(kāi)發(fā)別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品了，這個(gè)時(shí)候就要看大家對(duì)別墅、類(lèi)別墅的概念界定了，就看開(kāi)發(fā)商如何來(lái)規(guī)劃。

目前，距離這兩塊地最近的在售項(xiàng)目是曲江九曲松間、中大國(guó)際99。

曲江九曲松間規(guī)劃的是約313-522㎡的疊拼，備案價(jià)在5萬(wàn)元/㎡左右，屬于頂豪級(jí)別的產(chǎn)品；中大國(guó)際99主打的是康養(yǎng)概念，規(guī)劃的是約80-180㎡的洋房產(chǎn)品，售價(jià)也在“5萬(wàn)+”。

因此，曲江此次出讓的3宗低密地塊，不管哪家開(kāi)發(fā)商摘得，產(chǎn)品層面也必將是豪宅級(jí)別！

02

西安還有哪些低密項(xiàng)目？

目前，西安市場(chǎng)上在售容積率2.0以下的項(xiàng)目主要包括綠城清水灣、中鐵云岫曲江、華潤(rùn)置地璽宸上院、曲江九曲松間等，都屬于豪宅級(jí)別，大部分在千萬(wàn)元級(jí)別。

除了這些項(xiàng)目之外，西安實(shí)際上還有一個(gè)超低密的地塊正在崛起，那就是秦漢新城蘭池大道板塊。

一提到秦漢新城蘭池大道板塊，很多人從心理上會(huì)覺(jué)得比較遠(yuǎn)。

實(shí)際上，這個(gè)板塊與經(jīng)開(kāi)高鐵新城一河之隔，通過(guò)草灘八路跨渭河大橋、正陽(yáng)大橋等將渭河兩岸連接在一起，未來(lái)還規(guī)劃有明光路跨渭河大橋。

同時(shí)，地鐵14號(hào)線(xiàn)也沿著蘭池大道板塊分布，再加上福銀高速咸陽(yáng)東高速口、機(jī)場(chǎng)高速秦漢新城高速口，實(shí)際上自駕車(chē)到經(jīng)開(kāi)也就十來(lái)分鐘，到高新也就30多分鐘，相當(dāng)于從高新到港務(wù)的時(shí)間。

在基礎(chǔ)配套方面，蘭池大道板塊擁有秦漢小學(xué)、秦漢中學(xué)、星河灣酒店、立德思小學(xué)、星河灣星慧小學(xué)等教育、酒店等資源，并且還有多座高品質(zhì)酒店即將建成投用。

2025年以來(lái)，蘭池大道板塊還迎來(lái)了西安戲劇學(xué)院的投用、西部國(guó)際短視頻基地的投用，正在給這個(gè)板塊導(dǎo)入更多的人口、產(chǎn)業(yè)等。

與西安其它板塊相比，蘭池大道板塊最大的優(yōu)勢(shì)實(shí)際上是生態(tài)資源。除了緊鄰渭河生態(tài)公園之外，還擁有數(shù)千畝的大秦文明園，再加上整個(gè)板塊限高、容積率普遍較低，因此成為西安主城的后花園。

2026年，蘭池大道板塊在住宅產(chǎn)品方面，將迎來(lái)最大的驚喜，那就是市場(chǎng)上稀缺、大家期待的純合院產(chǎn)品！其中，秦漢中學(xué)西側(cè)陜建開(kāi)發(fā)、綠城代建的秦源里項(xiàng)目，規(guī)劃已經(jīng)公示。

放眼整個(gè)西安，這樣的純合院產(chǎn)品，僅有這里！

除了秦源里之外，這個(gè)板塊還將迎來(lái)超低容積率的地塊供應(yīng)，具備打造純合院產(chǎn)品的規(guī)劃條件。當(dāng)多個(gè)低密產(chǎn)品聚集在一起時(shí)，整個(gè)板塊未來(lái)可以想象。

目前的市場(chǎng)環(huán)境之下，預(yù)計(jì)接下來(lái)西安各大區(qū)域都會(huì)拿出一些非常優(yōu)質(zhì)的地塊供應(yīng)，畢竟大家都要搶上半年這波土地市場(chǎng)行情。

誰(shuí)能拿出更優(yōu)質(zhì)的地塊供應(yīng)，誰(shuí)就占據(jù)了搶房企先機(jī)！