文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

凌雲(yún)頌營(yíng)銷經(jīng)理付小健，是真的拼。

為了促成交，他在售樓處熬到深夜，與團(tuán)隊(duì)、客戶溝通至凌晨，是常態(tài)。

然而，努力卻未反映在網(wǎng)簽上。

取證將近3個(gè)月，“貼牌”龍湖的凌雲(yún)頌僅有25套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，去化率4.3%，成交額1.04億元。

成交均價(jià)約4.23萬(wàn)元/㎡，每平米較預(yù)售價(jià)直降1萬(wàn) /㎡。

這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就砸了13.69億元，目前地價(jià)覆蓋率約7.58%。

進(jìn)入2026年，凌雲(yún)頌網(wǎng)簽竟掛0。

但后面的“追兵”——東小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地項(xiàng)目、未來(lái)科技城南區(qū)的星寰時(shí)代，已經(jīng)加速進(jìn)場(chǎng)。

相較于“后來(lái)者”，凌雲(yún)頌在區(qū)位和配套上并不占優(yōu)勢(shì)。如何打贏這場(chǎng)仗，付小健肩上的壓力并不小。

作為凌雲(yún)頌營(yíng)銷一把手，付小健不僅背負(fù)龍湖代建的KPI，更要回應(yīng)項(xiàng)目背后股東的期待。

私底下，凌雲(yún)頌背后神秘老板，跟龍湖代建團(tuán)隊(duì)講得最多的一句話便是，“希望打造一個(gè)能夠穿越周期的產(chǎn)品”。

該老板的確也很大手筆、很舍得。凌雲(yún)頌不僅有超級(jí)界面，還是昌平主城首個(gè)新規(guī)雙會(huì)所住宅。會(huì)所配置3300平，平均每戶的會(huì)所面積接近5.7平米。

眼下，付小健最迫切的任務(wù)，是用網(wǎng)簽兌現(xiàn)努力，用回款贏得信任。

時(shí)間，已經(jīng)不多了。

01

凌雲(yún)頌規(guī)劃24棟住宅樓，包括2棟小高層、6棟矮板和11棟洋房，共580戶。

戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

凌雲(yún)頌撞到了北京收緊“好房子”政策的槍口上。

在它之前，包括中海未來(lái)之境、國(guó)譽(yù)星城的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，基本鎖定在1.2米。凌雲(yún)頌則根據(jù)不同面積，分為1米或1.5米。

但凌雲(yún)頌還是憑借自己的努力，通過(guò)“同面積多一房”的空間設(shè)計(jì)，以及內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)、飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗等贈(zèng)送面積，實(shí)現(xiàn)超90%的高得房率。

去年11月1日，凌雲(yún)頌取得首批預(yù)售許可證，首批23棟樓共536套房源，擬售均價(jià)在5.28萬(wàn)-5.65萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

緊接著12月31日，凌雲(yún)頌最后一棟住宅樓3#取得證，共44套房源，擬售均價(jià)52879.16元/㎡。至此，全部房源已取證。

首推房源包括了最小的78㎡緊湊三居和96㎡三居主力戶型。

按理說(shuō)這類小戶型最能跑流量，但凌雲(yún)頌看房人不少，實(shí)際轉(zhuǎn)化并不好。

78㎡戶型：共132套，占比約22.76%，分布在最北邊的1#、2#東側(cè)兩個(gè)單元、3#西側(cè)兩個(gè)單元、4#。

目前，該戶型4套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，成交均價(jià)42,201元/㎡。

78㎡戶型南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米 飄窗，北向設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深1米，不可封閉。

U型廚房，獨(dú)立餐廳空間。收納空間是亮點(diǎn)，獨(dú)立家政間，超大玄關(guān)儲(chǔ)物柜。

但這種窄長(zhǎng)條戶型，通病就是采光和通風(fēng)，且北邊兩個(gè)臥室面積真的很mini。

96㎡主力戶型：共260套，占比約44.83%，分布在2#西側(cè)兩個(gè)單元、3#東側(cè)兩個(gè)單元、6#、7#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、19#、20#、23#、24#。

目前，該戶型15套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，成交均價(jià)42,203元/㎡。

96㎡戶型南北通透，空間布局靈活性較高，適合成長(zhǎng)型初改家庭。

南向三面寬，客廳、主臥雙跨陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1米；次臥為飄窗；北向臥室和公衛(wèi)外側(cè)各有一處設(shè)備平臺(tái)。

112㎡戶型：共128套，占比約22%，分布在樓王棟附近的8#、9#、14#、15#、21#、22#。

目前，該戶型5套已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，成交均價(jià)42,252元/㎡。

112㎡戶型南向客廳3.9米面寬，內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米；南邊兩個(gè)臥室都送飄窗，其中主臥為超大轉(zhuǎn)角飄窗；北向兩個(gè)臥室贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)，1米深、5.7米寬。

139㎡戶型：共60套，占比約10.3%，分布在5#、18#。

目前，該戶型只有5#1002室這1套已網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，成交均價(jià)43,504元/㎡。

139㎡戶型是改善天花板，整體戶型更為方正，面寬更豪橫，5.3米寬廳，1.5米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)尺度也更大，主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗。

主要區(qū)別是112㎡戶型開門正對(duì)餐桌，139㎡戶型則升級(jí)成獨(dú)立入戶玄關(guān)；此外，主衛(wèi)犧牲一部分淋浴間面積，做了雙臺(tái)盆。

02

時(shí)間回溯至去年7月底，北京新恩祥睿澤置業(yè)以13.69億元底價(jià)拿下凌雲(yún)頌所在地塊。

當(dāng)天，龍湖旗下代建品牌龍智造官宣簽約河北太行鋼鐵集團(tuán)&北京恩祥集團(tuán)，提供項(xiàng)目建造管理服務(wù)。

這家房企背后是武安市明芳房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“明芳地產(chǎn)”）和北京超君萬(wàn)合管理，分別持股99%和1%。

二股東超君萬(wàn)合也是一家成立不久的新公司，由姚君和李超分別持股50%。二人行事低調(diào)，公開信息中幾乎查不到其他投資痕跡。

大股東明芳地產(chǎn)則是一家河北民企，為河北太行鋼鐵集團(tuán)下屬地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，成立于2010年，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，背后唯一股東為孫趙云。

但蹊蹺之處在于，河北太行鋼鐵集團(tuán)背后的股東卻不見孫趙云，而是李萬(wàn)順和張鐳。

到底誰(shuí)是凌云頌?zāi)缓蟮拇罄习�，在京城地產(chǎn)圈至今的一個(gè)謎團(tuán)。

在付小健看來(lái)，“恩祥作為我們的甲方，他是一個(gè)非常有情懷和大手筆的老板。因?yàn)樗且粋�(gè)生長(zhǎng)于北京本土的民營(yíng)企業(yè)家，在功成名就之后來(lái)開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，不僅僅只是為了賺錢，更是為了回饋家鄉(xiāng)�！�

在他眼中，“甲方老板雖然有幾百億的身家，但他是一個(gè)特別勤奮的企業(yè)家，尤其是在我們產(chǎn)品的打造里，有很多非常有匠心的體現(xiàn)�！�

例如，被人忽視的大門星空頂，上面星光燈就有上千顆，如何排布、采用何種色溫，開發(fā)團(tuán)隊(duì)反反復(fù)復(fù)做了很多版的論證。

該老板曾說(shuō)過(guò)這樣一句話，“在凌云頌的社區(qū)里面，有很多地方，可能業(yè)主一生當(dāng)中只有1%的時(shí)間能夠關(guān)注到它，但是我希望在那1%的瞬間，業(yè)主看到的是完美的�！�

03

付小健使出渾身解數(shù)，但凌雲(yún)頌網(wǎng)簽卻依然起色不大。為什么？

根本原因就一句話：昌平樓市的壓力，實(shí)在太大了。

看看這一長(zhǎng)串名單就知道競(jìng)爭(zhēng)有多激烈：北京國(guó)賢府一二期、星耀未來(lái)、清樾府、國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來(lái)、建發(fā)觀堂府，中海未來(lái)之鏡、國(guó)譽(yù)星城等。

去年昌平的供應(yīng)量，妥妥突破1萬(wàn)套，堪比豐臺(tái)。

豐臺(tái)現(xiàn)在什么狀態(tài)？一個(gè)字：卷。價(jià)格戰(zhàn)打得飛起。

過(guò)去，昌平還能靠海淀外溢購(gòu)買力撐著，可最近一年多，海淀自己土地供應(yīng)大增，購(gòu)買力已經(jīng)不太夠分。

這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

今年上半年，昌平樓市將更熱鬧，東小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地項(xiàng)目、未來(lái)科技城南區(qū)的星寰時(shí)代三個(gè)項(xiàng)目會(huì)同臺(tái)競(jìng)技。

這三位“火槍手”，個(gè)個(gè)位置能打，地鐵加持，“好房子”產(chǎn)品力在線，將成為今年昌平樓市主力軍。

相比之下，作為“前輩”的凌雲(yún)頌，在區(qū)位和配套上漸失優(yōu)勢(shì)。

它位于南邵，北六環(huán)外。相比朱辛莊、歇甲村等板塊，南邵板塊關(guān)注度稍弱，產(chǎn)業(yè)布局稍弱，配套正在完善。

而且凌雲(yún)頌的客戶群體已經(jīng)被梧桐山語(yǔ)和觀堂府篩的差不多了，新增客戶群體量沒那么大，海淀外溢又夠不著。

雖然凌雲(yún)頌離地鐵近，但就是因?yàn)殡x地鐵太近，該項(xiàng)目部分房源建在地鐵保護(hù)線內(nèi)。尤其是凌云頌的4#、10#、11#、16#、17#、23#和24#，都在地鐵保護(hù)線以內(nèi)。

這會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問題，地鐵噪音和建筑退線。

再談價(jià)格，凌雲(yún)頌單價(jià)4萬(wàn)/㎡，對(duì)比回龍觀二手房3.3萬(wàn)/㎡的均價(jià)。同樣的總價(jià)，在二手市場(chǎng)能買到更成熟的地段，不少昌平人不愿去賭這個(gè)“規(guī)劃餅”。