掛牌半年，降價二十萬，看房的人寥寥無幾。

本以為是個別現(xiàn)象，然業(yè)內(nèi)卻是預(yù)測了，這恐怕是未來五年的現(xiàn)狀。怎么說？

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2025年全國二手房掛牌量已突破920萬套，平均成交周期長達187天。與此同時，百城新房去庫存周期達到27.4個月，創(chuàng)下歷史新高。

房子難賣，已不是新聞，但多數(shù)房子將徹底失去流動性，怕是正成為未來五年中國樓市最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2026年開年，房地產(chǎn)市場釋放出復(fù)雜信號。

一來，一線城市新房和二手房環(huán)比跌幅收窄，出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，再者，這種微弱的復(fù)蘇僅限于核心城市核心地段，難掩整體市場的流動性困境。

而根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年重點30城二手房價與歷史峰值相比整體跌幅達到39%。但比價格下跌更可怕的是交易量凍結(jié)。全國300個城市二手住宅均價2025年下跌5.2%，三四線城市部分區(qū)域跌幅突破30%。

不過住房市場從“有沒有房”向“房子好不好”轉(zhuǎn)變。未來五年，房地產(chǎn)市場將徹底告別“全民炒房”的時代，都或?qū)⑦M入“流動性分化”的新階段。

房地產(chǎn)的黃金時代早已落幕，暴利時代一去不返，取而代之的是極致分化的“白銀時代”。

而流動性危機的背后，是三重不可逆的趨勢在同時發(fā)力。

很直接的原因之一，人口結(jié)構(gòu)變化是首要因素。2025年上半年數(shù)據(jù)顯示，100個三四線城市人口凈流出87萬，而20個核心城市人口凈流入超120萬。這種 “虹吸效應(yīng)” 使得缺乏人口支撐的地區(qū)住房需求急劇萎縮。

產(chǎn)品更新?lián)Q代帶來“降維打擊”。第四代住宅的崛起，直接拉開了住房品質(zhì)的代差。綠色低碳、適老設(shè)計、智慧社區(qū)等新標(biāo)配，讓老房子瞬間過時。

總價相同、區(qū)域位置相差不大的情況下，90%的人會選擇新產(chǎn)品而非老房子。

政策導(dǎo)向發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。2026年住建部明確要“控增量、去庫存、優(yōu)供給”。各地收購存量商品房作保障性住房，2026年預(yù)計新增200萬套，這類保障房價格比同地段商品房低30%以上，剛需被大量分流。

而未來五年，一些房產(chǎn)將率先陷入“賣不掉”的困境。

三四線城市的遠郊商品房首當(dāng)其沖。這些房子既無產(chǎn)業(yè)支撐，也無優(yōu)質(zhì)配套，隨著人口外流，已淪為“空中樓閣”。牡丹江部分老破小單價已跌破3000元，重回2015年水平。

大城市的老舊小戶型同樣面臨挑戰(zhàn)。特別是無學(xué)區(qū)加持的老破小，戶型設(shè)計落后、居住體驗差。隨著改善型需求成為市場主力，這類房子逐漸被淘汰，北京部分非學(xué)區(qū)老破小成交周期已超18個月。

而商業(yè)屬性房源更是重災(zāi)區(qū)。公寓、商鋪等房源產(chǎn)權(quán)年限短、交易稅費高，且受電商沖擊和租賃市場飽和影響，流動性早已枯竭。多數(shù)城市公寓掛牌量激增但成交量寥寥。

這些房子共同特點是：同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏核心競爭力、可替代性強。在房地產(chǎn)市場中，它們從“資產(chǎn)”正逐漸變成“負(fù)債”。

雖然市場不會全面崩盤，但或會形成新的房地產(chǎn)格局。

核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，依然保持流動性。2025年12月，上海新房價格環(huán)比上漲0.2%、同比大漲4.8%。上海前灘因?qū)W區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚，房源供不應(yīng)求。

未來五年，房產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“少數(shù)核心資產(chǎn)堅挺，多數(shù)普通房源滯銷”的格局。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上海、深圳二手房成交量同比分別增長7%和4%。

不過如此對比下來，品質(zhì)住房或?qū)⒊蔀槭袌鲒A家。

2026年改善型需求占比已經(jīng)升到60%，大家都想選120到144㎡的品質(zhì)戶型。而有綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、智慧社區(qū)配置、物業(yè)服務(wù)好的房子，即使不在核心區(qū)域，也能保持一定流動性。

而面對這種分化，普通人需要調(diào)整策略，守住財富底線。

遠離危險房源是第一步。避開人口持續(xù)流出的三四線城市房產(chǎn)、大城市遠郊盤、無配套老破小和商業(yè)公寓。這些房產(chǎn)未來不僅難以升值，甚至可能成為“賣不掉、租不出”的沉重負(fù)擔(dān)。

自然地，置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是明智之舉。若持有多套房產(chǎn)，應(yīng)盡快置換為核心城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源。上海內(nèi)環(huán)、深圳南山、杭州未來科技城等人口凈流入、產(chǎn)業(yè)集聚的區(qū)域，流動性仍有保障。

再者便是調(diào)整資產(chǎn)配置思路。要樹立“房產(chǎn)不再是萬能資產(chǎn)”的認(rèn)知。合理分配資產(chǎn)，將40%-50%資產(chǎn)配置于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)或房產(chǎn)基金，其余資金配置債券、優(yōu)質(zhì)基金等穩(wěn)健資產(chǎn)，對沖房產(chǎn)流動性風(fēng)險。

而未來五年，買房邏輯已經(jīng)變了。

位置、品質(zhì)、配套，這三個要素缺一不可。

而房地產(chǎn)從“價格競爭”轉(zhuǎn)向“價值競爭”，所以明智的購房者不應(yīng)只問“這房子值多少錢”，而應(yīng)問“這房子能滿足未來多少年的需求”。