（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2005年，陳建國看中了一套位于東城的一號房屋。

但當(dāng)時他沒有購房資格。

恰巧，親家周志遠(yuǎn)是某機(jī)關(guān)干部，單位分配了一個房改購房指標(biāo)，可享受工齡、職級等綜合優(yōu)惠，總價僅51萬余元。

周志遠(yuǎn)本人無意購房，便與陳建國口頭商定：

“你出錢，用我的名義買，房子歸你�！�

隨后，陳建國一次性轉(zhuǎn)賬51萬余元至單位指定賬戶，備注“房款”。

房屋交付后，由陳建國及家人裝修入住，水、電、物業(yè)、供暖等費(fèi)用全部由其繳納。

房產(chǎn)證、購房合同、付款憑證等原始資料，也一直由陳建國保管。

18年來，雙方相安無事。

直到近年，因政策變化，房屋具備上市交易條件，陳建國希望將產(chǎn)權(quán)過戶至自己名下。

周志遠(yuǎn)雖同意過戶，但提出附加條件：

“購房用了我的干部身份和工齡優(yōu)惠，將來賣房時，需四人（兩家父母+子女）共同決定價格和買家，并分我三分之一售房款�！�

陳建國表示接受，并向法院提起訴訟，請求確認(rèn)借名買房關(guān)系，判令周志遠(yuǎn)配合過戶。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)陳建國與周志遠(yuǎn)之間存在借名買房合同關(guān)系；

? 周志遠(yuǎn)于判決生效后十五日內(nèi)，將一號房屋過戶至陳建國名下。

法院說理

法院指出，本案雖無書面借名協(xié)議，但綜合全案事實，足以認(rèn)定借名關(guān)系成立：

出資明確：全部購房款51萬余元由陳建國支付，銀行流水、進(jìn)賬單、收據(jù)形成完整證據(jù)鏈；

長期占有使用：自2005年交房至今，房屋由陳建國一家居住，生活繳費(fèi)記錄均以其名義；

權(quán)屬憑證由出資人保管：房產(chǎn)證、合同、票據(jù)等關(guān)鍵文件從未移交周志遠(yuǎn)；

借名具有合理動機(jī)：利用親家干部身份獲取購房資格及價格優(yōu)惠，符合當(dāng)時政策背景；

法院強(qiáng)調(diào)：

“在親屬或熟人之間，借名買房常以口頭形式達(dá)成。判斷是否成立，應(yīng)重點(diǎn)考察‘誰出錢、誰住用、誰持證’。本案各項事實高度印證真實權(quán)屬歸屬，已達(dá)到民事訴訟‘高度可能性’證明標(biāo)準(zhǔn)。”

律師提示

這個案例為“借用他人資格購房”提供了重要參考：

資格≠產(chǎn)權(quán)。

即使使用他人身份、工齡、指標(biāo)獲得購房資格或價格優(yōu)惠，若實際出資、占有、持證均由他人完成，法院仍可能認(rèn)定真實權(quán)利人。

口頭借名也可成立。

尤其在親友間，法院會結(jié)合客觀行為推定合意，但強(qiáng)烈建議簽署書面協(xié)議，避免日后爭議。

長期穩(wěn)定占有是關(guān)鍵。

連續(xù)十余年居住、繳費(fèi)、持有證件，是證明“實際控制”的有力證據(jù)。

本案雖勝訴，但若周志遠(yuǎn)反悔或其子女主張權(quán)利，案件將復(fù)雜得多。

借名買房本質(zhì)是高風(fēng)險安排——政策變動、親情破裂、繼承糾紛都可能影響房屋歸屬。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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