（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

陳建國(guó)是家中長(zhǎng)子。

2010年，父親陳國(guó)棟作為被拆遷人，獲得一套位于朝陽(yáng)的一號(hào)房屋的購(gòu)買(mǎi)資格。

因其他子女無(wú)意購(gòu)房，陳建國(guó)與父親簽署了一份《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定：由陳建國(guó)出資購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，僅登記在父親名下。

此后，房屋一直由陳建國(guó)對(duì)外出租并收取租金。

2020年，陳國(guó)棟去世，未留遺囑。

陳建國(guó)遂起訴三位弟妹，要求法院確認(rèn)一號(hào)房屋歸其個(gè)人所有。

三位弟妹中，兩人堅(jiān)決反對(duì)：

“協(xié)議簽字真假難辨，父親有拆遷款完全能自己買(mǎi)房。就算哥哥出過(guò)錢(qián)，房子登記在父親名下，就是遺產(chǎn)！”

另一位弟妹則支持陳建國(guó)：“確實(shí)是大哥買(mǎi)的，父親只是掛名?！?/strong>

庭審中，陳建國(guó)提交了協(xié)議書(shū)、付款憑證、維修基金收據(jù)等證據(jù)，試圖證明自己是實(shí)際出資人和真實(shí)權(quán)利人。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回陳建國(guó)的全部訴訟請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

法院指出，本案存在兩個(gè)關(guān)鍵法律問(wèn)題：

第一，訴訟類(lèi)型錯(cuò)誤——不應(yīng)提起“確權(quán)之訴”。

借名買(mǎi)房本質(zhì)上是一種合同關(guān)系。若主張權(quán)利，應(yīng)提起合同之訴，要求對(duì)方履行過(guò)戶(hù)義務(wù)，而非直接請(qǐng)求法院確認(rèn)物權(quán)歸屬。

第二，證據(jù)不足以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記效力。

一號(hào)房屋登記在陳國(guó)棟名下，具有公示公信力；

所謂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》真實(shí)性存疑，且無(wú)其他佐證（如資金來(lái)源、父親生前明確表態(tài)）；

即便出資屬實(shí)，在無(wú)充分證據(jù)證明“借名合意”的情況下，出資可能被認(rèn)定為贈(zèng)與、家庭資助或借款，不必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

法院特別強(qiáng)調(diào)：

“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利歸屬的法定依據(jù)。要推翻登記，必須提供高度可信的證據(jù)證明‘名實(shí)不符’。僅憑一份爭(zhēng)議協(xié)議和付款記錄，遠(yuǎn)未達(dá)到該證明標(biāo)準(zhǔn)。”

此外，房屋自交付后由陳建國(guó)出租，但租金從未分配，這一事實(shí)反而削弱了“家庭內(nèi)部已確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬”的主張。

律師提示

這個(gè)案例揭示了親屬間“借名買(mǎi)房”確權(quán)的誤區(qū)：

混淆訴訟類(lèi)型：

借名買(mǎi)房糾紛屬于債權(quán)糾紛，應(yīng)訴請(qǐng)“繼續(xù)履行合同+協(xié)助過(guò)戶(hù)”，而非直接“確認(rèn)所有權(quán)”。程序錯(cuò)誤直接導(dǎo)致敗訴。

高估“出資”作用：

在親屬間，出資常被推定為贈(zèng)與或家庭互助。若無(wú)明確書(shū)面約定“出資=取得產(chǎn)權(quán)”，法院不會(huì)自動(dòng)將房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給出資人。

低估登記效力：

不動(dòng)產(chǎn)登記具有強(qiáng)大法律效力。要推翻它，需形成完整證據(jù)鏈：書(shū)面協(xié)議 + 資金流水 + 長(zhǎng)期占有缺一不可。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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