（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2021年，剛成年的李婷（化名）名下多了一套位于大興的一號房屋。

房子是外公用賣掉通州老房的361.5萬元全款購買的，購房合同、產(chǎn)權證均登記在她一人名下。

一家人當時都說：“這是外公疼你，給你的。”

然而一年后，外公卻將李婷和她母親告上法庭，稱：

“當初是借你名義買房，現(xiàn)在要過戶回來?！?/strong>

理由是：女兒（李婷母親）承諾照顧他，但后來“不理不睬”，所以他要收回房子。

李婷感到委屈：

“我從未答應過‘借名’，也沒參與任何購房決策。房子是外公自愿給我的，怎么成了‘借用’？”

庭審中，外公提交了一份妻子的證言，以及與女兒的微信聊天記錄——其中女兒曾說“安排時間去過戶”。

但李婷明確表示：母親無權代表自己處分房產(chǎn)，她本人從未同意過戶。

裁判結果

法院判決：

? 駁回原告全部訴訟請求，一號房屋歸李婷所有。

法院說理

法院指出，主張“借名買房”的一方，必須證明雙方存在真實合意。

但本案中：

房屋從簽約到登記，全程以李婷名義進行；

外公未能提供與李婷本人達成借名約定的任何證據(jù)；

所謂“過戶”承諾來自其母親，而李婷作為完全民事行為能力人，未授權、未追認；

唯一證人系外公配偶，與案件結果有直接利害關系，證言證明力弱；

更重要的是，外公本人具備北京購房資格，無合理借名必要。

法院特別強調：

“在親屬間，將房產(chǎn)登記在晚輩名下，通常被推定為贈與。若事后因家庭矛盾反悔，不能僅憑出資就否定登記效力?！?/strong>

“贍養(yǎng)問題屬于另一法律關系，不能成為撤銷贈與或主張借名的理由。”

最終，法院認定：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明借名關系存在，房屋應按登記歸屬處理。

律師提示

這個案例對年輕人和家庭具有重要警示意義：

登記即權利。

一旦房產(chǎn)登記在您名下，且無相反證據(jù)，法律即推定您為所有權人。即使由長輩出資，也不當然構成“借名”。

贈與完成后的反悔，法律一般不予支持。

尤其當房產(chǎn)已過戶、長期由受贈人持有，法院更傾向于維護交易穩(wěn)定和登記公信力。

家庭情感變化，不應影響已履行的財產(chǎn)安排。

給產(chǎn)權人的建議：

保留好產(chǎn)權證、購房合同等原件；

如遇長輩主張“借名”，勿輕易簽署任何文件；

必要時及時咨詢專業(yè)律師，保護自身合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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