上海的商業(yè)體很多，但是有一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：沒有自己能打的本土商場。

我有一個(gè)朋友在華潤，她說最近華潤與上海市里簽署了一批戰(zhàn)略合作協(xié)議。

華潤現(xiàn)在是全面進(jìn)軍上海了，南京西路的地標(biāo)建筑——華潤中心也即將投入使用，從靜安寺的晶品購物中心，再到浦東楊思的萬象城，蘇河灣萬象天地、三林萬象匯、寶山南大萬象城，外環(huán)外周浦的新田360，華潤已悄悄在上海遍地開花。

過去，華潤在上海一直是不太敢布局，直到2018年左右第一個(gè)萬象城才開起來，還是在吳中路外環(huán)邊上這么邊角料的地方。就是到現(xiàn)在為止，上海以萬象命名的建成商場也只有兩個(gè)。相比之下，很多二線城市都已經(jīng)有了好幾個(gè)萬象匯萬象城了，這不得不說是個(gè)有意思的現(xiàn)象。

華潤以往在上海的謹(jǐn)慎是有道理的，魔都商場一直是神仙打架，頭部基本都是港資+少量新資日資統(tǒng)治。

時(shí)間回到香港回歸的1997年，港資置地廣場入駐南京西路，日資伊勢丹入駐南京西路和靜安寺，直接設(shè)定了上海商業(yè)的天花板。

隨后二十年，港資引領(lǐng)上海商業(yè)，南京西路的久光、恒隆、徐家匯的港匯，新天地一期二期，新世界K11，新鴻基的ifc和iapm、靜安寺的嘉里、芮歐，太古匯再到前灘的太古里一期二期。

長達(dá)二十年多年的高水平商業(yè)運(yùn)管，導(dǎo)致了兩個(gè)結(jié)果：

首先，上海消費(fèi)者被寵得厲害，口味很挑。七八年前，深圳的海岸萬象城根本不入上海人的眼睛，也就是個(gè)中規(guī)中矩的商場，審美、牌子，都只能算一般般。

第二個(gè)結(jié)果：上海本土的商業(yè)地產(chǎn)被壓制，喪失了模仿學(xué)習(xí)趕超的可能。

盡管百聯(lián)徐匯、第一八佰伴、東方商廈、太平洋百貨等都曾是響當(dāng)當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體，但終究敵不過港資的大舉入侵和消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)型。

2015-2025年，除了川沙百聯(lián)，百聯(lián)集團(tuán)未新增一個(gè)大型商業(yè)體，還關(guān)掉幾個(gè)。百聯(lián)財(cái)報(bào)顯示，2020-2023年凈利潤年均降幅20%以上。

值得一提的是，徐家匯商圈的衰落也是這個(gè)時(shí)候的事情。

△徐家匯商圈曾經(jīng)的繁榮，很大程度上是本土商場撐起的：匯金 太平洋、六百、東方商廈、百聯(lián)，如今可能需要靠港資新鴻基的徐家匯中心才能重新?lián)纹鹆恕?圖/木子兮瞿

第三個(gè)結(jié)果：全國性的商業(yè)地產(chǎn)品牌進(jìn)入上海市場都很謹(jǐn)慎，比如萬達(dá)資管。在上海最靠近市區(qū)的萬達(dá)廣場就是五角場，其他萬達(dá)廣場都在外環(huán)外。那個(gè)時(shí)候華潤來上海，估計(jì)也很難成功。

但隨著時(shí)間的推移，本土商業(yè)學(xué)到了真本事，并且結(jié)合中國消費(fèi)者的需求變化推陳出新，青出于藍(lán)而勝于藍(lán)，華潤、萬科、印力、中海、龍湖等正是其中的佼佼者，而這些品牌大部分起家于深圳。

01.

萬象城和挑剔的上海人

這幾年，上海人對于華潤和萬象城的認(rèn)知度和好感度快速提升，聽說哪個(gè)板塊要建設(shè)一個(gè)萬象城，居民們都會非常期待，但如果聽說家門口建設(shè)一個(gè)綠地商場，反倒會罵罵咧咧。

這一現(xiàn)象背后，正是深圳和上海在商業(yè)資管方面的巨大差距。

綠地是上海本土的央國企，但是上海人都知道，綠地建設(shè)的商場沒有一個(gè)運(yùn)營的像樣的。

實(shí)際上，現(xiàn)在的上海，比任何時(shí)候都需要像華潤這樣的本土商業(yè)商管，來推動上海城市功能的轉(zhuǎn)型。

△吳中路萬象城中規(guī)中矩，卻越逛越讓人喜歡，在其他城市頂流的萬象城，被上海人逛成了一個(gè)社區(qū)商場。圖/小云山

這十多年，對上海本土商業(yè)而言卻是失去的十年。

曾經(jīng)風(fēng)光的百聯(lián)和旗下的東方商廈，早已被消費(fèi)者拋棄，一些企業(yè)有進(jìn)步，但進(jìn)步不大，比如陸家嘴集團(tuán)；更多的則是在原地踏步甚至退步，比如綠地。

上海的民營商業(yè)資管，這段時(shí)間里也是不思進(jìn)取，比如愛琴海。

閔行吳中路虹井路口，2019年?duì)I業(yè)的上海第一個(gè)萬象城，直到今天人氣依然很高：綠化、設(shè)施、運(yùn)營、服務(wù)井井有條。

而作為對比，馬路斜對面同期開業(yè)的愛琴海購物公園則一副半死不活，招商亂七八糟，養(yǎng)護(hù)拉垮的樣子。

而在此期間，華潤萬象在上海的第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——蘇河灣萬象天地，主打一個(gè)寵物友好與城市更新并舉，直接讓北上海的中產(chǎn)們crush。

去年他們的C漢堡節(jié)，商場里大廳永遠(yuǎn)是狗頭攢動，一二三層全部都是寵物商店，稱之為狗狗的人民廣場不為過。這家商場甚至清楚地告訴你，哪些餐廳可以帶寵物進(jìn)門用餐，哪些寵物可在外搭區(qū)域用餐，也有專門的寵物電梯，有寵物推車可以借，這種寵物友好是真的友好。

華潤在此之前還有一個(gè)不起眼的小項(xiàng)目，是在陸家嘴的華潤時(shí)代廣場，但整體也不差，彌補(bǔ)了東昌路商圈Lmall和新梅聯(lián)合廣場青黃不接的局面。

去年，華潤又依樣畫葫蘆，在浦東輕資產(chǎn)運(yùn)營了世博天地，同樣是人氣爆滿，停車免費(fèi)一直繼續(xù)，各種豐富的餐飲品牌和活動，直接把世博軸的運(yùn)營水平拉高幾個(gè)level。

經(jīng)濟(jì)下行期的上海人，也正在對萬象城系列慢慢上癮，這種不賣奢侈品、專門服務(wù)中產(chǎn)的商場，好逛、干凈、動線合理、運(yùn)營鮮活。

接下來，我們還會看到更多的華潤正在接管上海：

華潤中心已經(jīng)建成，靜安把南京西路最后一塊寫字樓地塊留給了本土企業(yè)，華潤也投桃報(bào)李，找了蓬皮杜中心的設(shè)計(jì)者理查德羅杰斯操刀，華潤中心外立面金屬+玻璃，地下直通13號線2號線和12號線，還未入駐就已成為南京西路最搶眼的存在。

△南京西路的華潤中心，有人覺得好看有人覺得難看，但地段是頂級的，三條地鐵交匯，圖/城市進(jìn)化論

今年，華潤又以244.7億元摘得浦東后灘+黃浦余慶里地塊，創(chuàng)全國總價(jià)地王，后灘閑了十幾年就要靠華潤來拯救。

相比于浦西，浦東可能更需要華潤，因?yàn)槿f象系列的高水平運(yùn)營，恰好可以填補(bǔ)浦東社區(qū)商業(yè)的短板。

在新楊思，華潤拿地計(jì)劃建設(shè)浦東萬象城，在三林南，計(jì)劃于2027年建成萬象匯。而浦江鎮(zhèn)的歡樂頌，被華潤接管后人氣也大幅提升。

深圳還誕生了一個(gè)華潤的模仿者

印力，也就是印象城、印象匯的所有者，雖然沒有萬象系列的精細(xì)化，但學(xué)的還是有模有樣，在上海穩(wěn)扎穩(wěn)打，從南翔印象城

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到三林印象匯再到前灣印象城

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，都算活躍。

02.

為什么上海商管不爭氣？

華潤的大舉“入侵”，也折射了上海本土商業(yè)資管的尷尬，解放前的南京路上誕生了四大百貨（永安、先施、新新、大新），作為中國第一大工商業(yè)城市，上海當(dāng)下竟然找不到一個(gè)能打的本土商業(yè)資管方，這可以說是一種恥辱。

實(shí)話說，上海本土的商管這些年有什么拿得出手的？

復(fù)地、綠地、陸家嘴lmall、陸悅天地和96廣場，百聯(lián)集團(tuán)，都差口氣。做得好的也不是沒有（靜安置業(yè)集團(tuán)改造了吳江路街區(qū)，把大悅城做了二次元輕量化改造），但品牌影響力尚未形成全國性覆蓋。

那為什么上海的本土商業(yè)“不怎么行”？

原因其實(shí)比較復(fù)雜。

首先就是央企國企主導(dǎo)，市場化機(jī)制缺失，創(chuàng)新活力不足。

上海的商業(yè)品牌長期由國有資本主導(dǎo)（比如百聯(lián)集團(tuán)、比如浦商集團(tuán)），市場化運(yùn)作程度較低，在戰(zhàn)略決策、人才機(jī)制、品牌孵化等方面缺乏靈活性，難以快速響應(yīng)市場變化。

當(dāng)然華潤也是央企，但深圳的央企和上海的央企是兩個(gè)基因，前者解放前在香港參與貿(mào)易業(yè)務(wù)，在香港市場摸牌滾打多年，學(xué)來的是市場經(jīng)濟(jì)的真本事。

實(shí)際上，像華潤、招商局，這兩家巨無霸央企，人家早在解放前就一直從事內(nèi)地和香港之間的國家級生意，接受的是普通法公司治理機(jī)制，比如華潤旗下的萬象城很早就采用市場化運(yùn)作機(jī)制引入職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，并通過REITs等金融工具盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)輕杠桿發(fā)展。

萬科則是一家非常出色的混合所有制企業(yè)，有深圳地鐵集團(tuán)這樣的國企資本，也有大量的民營資本。

印力則采用基金化運(yùn)作模式，萬科通過有限合伙基金收購印力持股40%，另60%為隱形股東，形成“資本+運(yùn)營”分離，印力有獨(dú)立決策權(quán)。

上海的本土商業(yè)改制，就沒有這么徹底：

所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有完全分離，即便是混合所有制企業(yè)，其目標(biāo)往往也不是商業(yè)利益最大化和“打造品牌”，而是“完成任務(wù)”或比較模糊籠統(tǒng)的“服務(wù)城市”。

比如，綠地、百聯(lián)都由上海國資委控股，決策需多層審批，據(jù)說徐匯繽紛城曾因?qū)徟涎恿魇е髁Φ辍６稚痰鹊胤狡脚_公司，商業(yè)項(xiàng)目又多為配套住宅開發(fā)，缺乏獨(dú)立品牌孵化能力。

國有資產(chǎn)最大的目標(biāo)是啥？ 主要是保值增值，避免資產(chǎn)流失嘛，這意味著創(chuàng)新試錯空間小，導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)營更偏向“物業(yè)資產(chǎn)管理”，而非“品牌運(yùn)營”。

這也意味著在投資成敗上沒有人愿意最終負(fù)責(zé)，多做多錯，投資往往沒有精打細(xì)算。

陸家嘴集團(tuán)要比綠地好一些，畢竟是浦東開發(fā)主力軍，定位“金融城配套服務(wù)商”，商業(yè)項(xiàng)目得匹配國際金融中心形象，這倒逼其提升招商標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)營能力，而且優(yōu)先拿到了小陸家嘴、前灘等核心地段，基本盤很好。

說白了，陸家嘴集團(tuán)被肩上的擔(dān)子所迫，不得不走出偽國企的模式。

設(shè)計(jì)理念很完美，運(yùn)營一天世界，這就是綠地繽紛城的特色。

但上述不是上海本土商場唯一的主要原因，因?yàn)榘凑者@個(gè)邏輯，北京的本土商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該更加拉垮。然而北京好歹也誕生了中糧集團(tuán)的大悅城、世紀(jì)金源、龍湖等一系列全國性的品牌。

上海的本土商業(yè)的困境，還有另外一個(gè)原因，就是前面說到的港資（外資）壓制。

上海就是冒險(xiǎn)家的樂園，改革開放后，上海情結(jié)的存在和與東南亞在資本上的藕斷絲連使得港資、英資、新加坡、日本、泰國、馬來西亞等的商業(yè)品牌都率先回到上海。

恒隆、新鴻基ifc、太古、凱德、置地、伊勢丹梅龍鎮(zhèn)、久光，早已占據(jù)核心地段與高端消費(fèi)心智。實(shí)際上，上海最高檔的天際線--靜安寺CBD天際線，就是港資一手打造的。

△上海第一CBD靜安寺天際線，基本是港資一手打造的，圖/Neuromancer

這就導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：

上海消費(fèi)者的口味被調(diào)教得很高。

稍稍差了點(diǎn)意思的商場，上海人都會吐槽，舉個(gè)例子，比如之前開業(yè)的漕河涇鑫耀中環(huán)live項(xiàng)目，都被吐槽很差，其實(shí)放到二線城市甚至北京，這種商業(yè)都算是非常能打的。

之前去了改造好的西郊百聯(lián)，也蠻有特色，但長寧人有了宜家聚薈，因此對這里也是看不上了。更不要說凱德的長寧來福士，古北的高島屋百貨，尚嘉中心，一個(gè)比一個(gè)高大上。

長寧的例子拿來是為了說明了一點(diǎn)，外資品牌憑借強(qiáng)大的運(yùn)營能力和品牌號召力，在上海的地商場圈，早早形成了“天花板效應(yīng)”，本土品牌根本被按在地上摩擦，連模仿學(xué)習(xí)的機(jī)會都沒有，就被上海消費(fèi)者給拋棄了。

當(dāng)然，這種局面的產(chǎn)生，也是城市更新與土地資源分配機(jī)制造成的，上海城市更新過程中，優(yōu)質(zhì)地塊往往優(yōu)先引入已成品牌的港資、外資，本土民營企業(yè)難以獲得核心地段資源。比如復(fù)星地產(chǎn)，做的外灘BFC其實(shí)挺好的，但除此之外，基本拿不到好的地塊。在土地供給上，上海更傾向于“保險(xiǎn)牌”，導(dǎo)致了本土品牌成長空間受限。

我們不能說上海的民營經(jīng)濟(jì)不活躍，但在商業(yè)領(lǐng)域中，優(yōu)質(zhì)地段和政策資源確實(shí)往往優(yōu)先向國資傾斜。

你覺得為何上海的本土商業(yè)管理和運(yùn)營方都不太能打？歡迎評論。

來源：易龍城市觀UrbanLook