盡管《民法典》第二百八十二條已有明確規(guī)定，但廣州僅有約20%的小區(qū)成立了有效運作的業(yè)委會，多數(shù)小區(qū)的公共收益仍由物業(yè)公司單方管理，停車費、電梯廣告、場地租金等收入淪為“糊涂賬”，業(yè)主既不知情也難干預。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

住宅小區(qū)公共收益往往成為一本“糊涂賬”，為了讓其變成“明白錢”，剛剛結束的今年廣州市兩會上，廣州市政協(xié)委員徐強提交了《關于推動住宅小區(qū)公共收益規(guī)范管理及共同分紅機制的建議》。

1月26日，徐強接受中國房地產報記者采訪時說，他建議降低業(yè)主發(fā)起成立業(yè)委會的門檻與難度，出臺公共收益監(jiān)督管理辦法，強制要求物業(yè)公司將公共收益存入三方共管賬戶，并推廣“基礎保障+激勵分紅”原則，明確經業(yè)主大會決議后，部分公共收益可用于現(xiàn)金分紅、抵扣物業(yè)費或社區(qū)公益項目，及作為物業(yè)服務獎勵。

記者注意到，今年廣州兩會上，廣州市代表、委員們圍繞民生熱點話題積極建言獻策。徐強就是其中一個。他重點關注了小區(qū)公共收益的管理與使用，“廣州部分小區(qū)積極探索，讓不少業(yè)主獲得了實實在在的‘紅利’，但還有大量小區(qū)存在公共收益賬目不清、收支不透明的問題，導致業(yè)主的合法權益未能得到充分保障”。

究其原因：一方面，廣州僅有約20%的小區(qū)成立了有效運作的業(yè)委會，公共收益的資金使用缺乏共管與監(jiān)督；另一方面，由于缺乏科學的分配機制，部分物業(yè)企業(yè)乃至行業(yè)組織對“分紅”存在顧慮。

公共收益淪為“糊涂賬”

每到歲末年初盤點公共收益的時候，廣州便能涌現(xiàn)多個令無數(shù)業(yè)主艷羨的小區(qū)。2025年底，奧園養(yǎng)生廣場業(yè)委會宣布近100萬元公共收益的支配議題獲業(yè)主大會表決通過，確定分紅方式為每戶抵扣1.5個月的管理費。2026年的第一天，富麗居小區(qū)如期舉行公共收益分紅儀式，500戶業(yè)主每戶可獲得600元的分紅。據(jù)了解，該小區(qū)于2019年成立業(yè)委會，第二年便通過法律維權追回了被物業(yè)公司占用的公共收益。從2021年開始，業(yè)委會開創(chuàng)性的為每位業(yè)主發(fā)放分紅，讓業(yè)主們獲得了看得見、摸得著的實惠。

此前，駿景花園也曾將公共部位、場所產生的公共收益200萬元，盡數(shù)返還給小區(qū)業(yè)主，嶺南雅筑返還的公共收益亦有100萬元。

不過，目前廣州還有很大一部分小區(qū)的公共收益沒有得到有效的管理，因公共收益的歸屬問題而引發(fā)的糾紛屢見不鮮。例如，2個多月前，廣州便有一家物業(yè)公司因侵占業(yè)主公共收益，被相關部門立案調查。

徐強也發(fā)現(xiàn)，雖然《中華人民共和國民法典》第二百八十二條明確規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產生的收入，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。但廣州住宅小區(qū)公共收益的管理仍面臨普遍性挑戰(zhàn)，整體上，將公共收益透明化、規(guī)范化并最終惠及全體業(yè)主的“分紅”實踐，仍屬鳳毛麟角。

他表示，業(yè)委會是代表業(yè)主行使權利、監(jiān)督公共收益的核心組織。而根據(jù)相關數(shù)據(jù)，廣州僅有約20%的小區(qū)成立了有效運作的業(yè)委會，許多小區(qū)因業(yè)主組織渙散、籌建過程受阻，導致公共收益長期由物業(yè)公司單方管理，業(yè)主無從知曉也無從干預。在缺乏有效監(jiān)督的情況下，小區(qū)公共收益普遍存在賬目不清、收支不透明的問題。收益來源（如停車費、電梯廣告、場地租金）被物業(yè)公司視為“隱性收入”，業(yè)主對其具體金額、成本扣除比例、資金去向一無所知。這直接導致了物業(yè)公司撤場后以“墊付虧損”為由起訴全體業(yè)主追討巨額款項等矛盾和糾紛的產生。

此外，他觀察到，目前社會上對于公共收益的“分紅”與“可持續(xù)發(fā)展”存在認識誤區(qū)。部分物業(yè)企業(yè)乃至行業(yè)組織對“分紅”存在顧慮，認為應優(yōu)先將收益全部投入設施維護，擔心分紅是“殺雞取卵”。與此同時，一些小區(qū)業(yè)委會在初期分紅后，也因缺乏長遠預算規(guī)劃而面臨后續(xù)資金難以為繼的困境。“這反映出當前缺乏一套鼓勵創(chuàng)收、保障公平、兼顧當下與長遠的科學分配機制。”

建議強制設立三方共管賬戶

早在2021年廣州就發(fā)布了《廣州市業(yè)主共有資金管理辦法》，明確物業(yè)管理活動中共有資金的籌集、使用和管理方式。其中提到，共有資金管理單位由業(yè)主共同決定，可以是業(yè)委會、物業(yè)服務人或者其他單位。有業(yè)委會的，共有資金管理單位由業(yè)主大會決定。沒有業(yè)委會的，經物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共同決定，物業(yè)服務人可以作為共有資金管理單位。共有資金管理單位應當以物業(yè)服務區(qū)域為單位在一家商業(yè)銀行開立一個共有資金賬戶。

有業(yè)內人士透露，雖然不少小區(qū)都開設了歸集公共收益的銀行賬戶，但物業(yè)公司出于種種原因，并不愿意將應屬于各小區(qū)的公共收益分拆存入對應的銀行賬戶，導致上述辦法無法真正貫徹落實。

為推動住宅小區(qū)公共收益管理實現(xiàn)突破性發(fā)展，由“潛力”轉為業(yè)主“紅利”，徐強認為廣州可以參考北京、上海、深圳、杭州等先進城市的做法，通過規(guī)范管理和創(chuàng)新分配，讓法律條文變?yōu)闃I(yè)主手中實實在在的“紅利”，激活社區(qū)自治活力。他建議，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭，制定并下發(fā)業(yè)委會成立與換屆的操作指引細則，簡化流程、明確時限。各街道、社區(qū)應將協(xié)助小區(qū)成立業(yè)委會納入基層治理重點工作，設立專人提供法律、程序咨詢，降低業(yè)主發(fā)起成立業(yè)委會的門檻與難度。借鑒上海經驗，鼓勵和支持黨員、人大代表、政協(xié)委員、律師、會計師等熱心公益的專業(yè)人士參選業(yè)委會委員，提升業(yè)委會的專業(yè)能力和公信力。

同時，研究出臺《廣州市住宅小區(qū)公共收益監(jiān)督管理辦法》，創(chuàng)新建立“共管賬戶+數(shù)字監(jiān)管”模式，打造陽光賬本。借鑒上海金山區(qū)和深圳市的經驗，強制要求物業(yè)服務企業(yè)將公共收益存入由業(yè)委會（或街道代管）、物業(yè)、開戶銀行三方共管的特定賬戶，實現(xiàn)與物業(yè)公司自有資金的物理隔離。開發(fā)或引入統(tǒng)一的“廣州市智慧物業(yè)與公共收益監(jiān)管平臺”，為每個小區(qū)生成公共收益收款二維碼（如停車費、場地租金），確保每筆收入直接進入共管賬戶，實現(xiàn)收入實時公示、支出線上審批、賬目隨時可查，從技術層面根除“糊涂賬”。

此外，他認為，廣州還可倡導建立“年度預算-結算-分配”的規(guī)范流程，推廣“基礎保障+激勵分紅”的分配原則。每年初，由業(yè)委會會同物業(yè)制定包含公共收益預期的年度服務與財務預算，經業(yè)主大會表決，年末進行第三方審計并公示。明確公共收益在扣除合理管理成本后，應優(yōu)先計提一定比例（如30%至50%）注入小區(qū)專項維修資金或社區(qū)更新基金，用于應對設施老化等長遠需求。剩余部分，經業(yè)主大會決議，可用于現(xiàn)金分紅、抵扣物業(yè)費或社區(qū)公益項目。在物業(yè)服務合同中明確，物業(yè)公司通過優(yōu)化管理、創(chuàng)新經營為公共收益帶來超額增長的部分，可約定一定比例（如超額部分的10%至20%）作為物業(yè)服務獎勵，激勵其主動開源，實現(xiàn)業(yè)主增收與物業(yè)提質的雙贏。

徐強告訴記者，公共收益取之于公、用之于公，是實現(xiàn)社區(qū)治理現(xiàn)代化、提升居民獲得感與幸福感的重要途徑，但其管理、監(jiān)督和分配也是個涉及各方利益的難題。“沒人帶頭走出第一步，永遠都不會進步”，未來他會持續(xù)關注和推進這個提案的落地。