界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

馬年春節(jié)的喜慶氛圍尚未褪去，廣州土地市場便率先點(diǎn)燃熱度，迎來“開門紅”。

2月25日，備受矚目的光柱天河區(qū)馬場地塊一期正式開拍，這宗位于黃埔大道以南、馬場路以東的綜合用地，建設(shè)用地面積17.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積56.7萬平方米，光是起拍總價就高達(dá)186.4億元。

由于該地塊為廣州近十年來出讓過地塊中位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，關(guān)注度及競拍熱度均十分高。

當(dāng)天上午10時，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)準(zhǔn)時開啟限時競價，盡管本場土拍未設(shè)線下會場，卻吸引了超10萬人次在線圍觀，平臺一度因流量過載出現(xiàn)卡頓。

據(jù)界面新聞記者了解，最終獲得競買資格的共有8家房企——保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、廣州城投、廣州地鐵和廣州建筑。

拍賣開始后，戰(zhàn)況迅速升溫。第一個小時，價格便突破200億元；午后進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)，保利與越秀交替舉牌，最終，經(jīng)過近9小時、243輪的激烈競價，廣州市屬國企越秀集團(tuán)以236億元將地塊收入囊中。

26.6%的溢價率，8.5萬元/平方米的住宅樓面價——廣州單價地王的紀(jì)錄被刷新，而236億元的總價，也使馬場地塊成為2026年全國總價“地王”。

“作為今年廣州土拍的‘開年大戲’，馬場地塊競拍時長及競價輪數(shù)雙雙刷新歷史，熱度遠(yuǎn)超預(yù)期?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強(qiáng)在接受界面新聞采訪時表示，“此次拍賣不僅是2026年廣州樓市的‘開門紅’，顯著推高了區(qū)域樓面價預(yù)期，也將對后續(xù)市場走勢產(chǎn)生重要影響?！?/p>

珠江新城最后一塊“寶地”

馬場地塊是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模未開發(fā)用地，被業(yè)內(nèi)稱為珠江新城CBD的最后一塊“寶地”，其價值不僅在于區(qū)位，更在于稀缺性、規(guī)劃定位與城市功能的疊加。

珠江新城規(guī)劃落地已逾三十年，成片開發(fā)用地基本告罄。過去五年，珠江新城宅地供應(yīng)為零，而二手豪宅均價長期穩(wěn)定在12萬至20萬元/平方米，頂豪產(chǎn)品已突破25萬元/平方米。在這樣的背景下，馬場地塊的稀缺性不言而喻。

但稀缺只是其一，位置才是真正的“王炸”。

從地理坐標(biāo)看，地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場路，東至華南快速干線，恰好處于珠江新城與廣州國際金融城的幾何中心。距珠江公園、花城廣場約1公里，距廣州大道、獵德大橋均在10分鐘車程內(nèi)。

周邊聚集著高德置地、IFC、K11、天匯igc等高端商業(yè)體，3公里內(nèi)覆蓋省婦幼、中山三院、天河中學(xué)、暨南大學(xué)等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。

馬場地塊俯瞰圖 圖片來源：廣州公共資源交易中心

從規(guī)劃來看，馬場片區(qū)總用地面積38.42公頃，規(guī)劃總建筑面積約73萬平方米。其中，商業(yè)商務(wù)體量約50萬平方米，居住面積約22萬平方米，是一個典型的復(fù)合型地塊。

戰(zhàn)略定位上，2025年10月，廣州市印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案》中，已將“馬場片區(qū)”與聚龍灣太古里、華潤萬象城并列，列為重點(diǎn)推動建設(shè)的高端商業(yè)載體，明確計(jì)劃在此引入華南首個SKP項(xiàng)目。

而在剛剛結(jié)束的廣東高質(zhì)量發(fā)展大會上，廣州市表態(tài)要“堅(jiān)持內(nèi)涵式發(fā)展打造國際一流宜居宜業(yè)環(huán)境”，“統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，“不斷鑄就產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)輝煌、煥發(fā)千年商都榮光”，馬場項(xiàng)目被明確定位為“國際商都消費(fèi)地·人民文體會客廳”。

“從開發(fā)價值來看，馬場地塊也是當(dāng)前全國少數(shù)能實(shí)現(xiàn)‘單一地塊帶動城市能級躍升’的標(biāo)桿項(xiàng)目?！痹叫慵瘓F(tuán)內(nèi)部人士向界面新聞透露道。

據(jù)官方測算，項(xiàng)目成熟后，每年可貢獻(xiàn)GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬個就業(yè)崗位。這種單地塊的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)能力，在全國已出讓地塊中鮮有匹敵。

情理之中的“操盤手”

從拿地主體來看，由越秀集團(tuán)來做地，業(yè)內(nèi)并不意外。

從地塊歷史來看，馬場地塊的產(chǎn)權(quán)主體主要是賽馬場，其最大股東正是越秀，此外還有天河區(qū)國企及周邊兩個城中村。

“地塊出讓的第一步就是使用權(quán)收回和補(bǔ)償，將土地收回國有，并啟動規(guī)劃調(diào)整?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞指出，“同時還要推動城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，包括周邊市政路、隧道、地下空間完善等，這一任務(wù)由市級國企越秀推動?！?/p>

換言之，越秀從一開始就參與了前期的“做地”工作。而坊間傳聞已久的地塊自持的高端商業(yè)引入對象SKP，同樣是由越秀在牽頭洽談。一級開發(fā)與二級拿地聯(lián)動，最終由越秀摘得，在許多業(yè)內(nèi)人士看來實(shí)屬情理之中。

事實(shí)上，作為市屬國企，越秀在廣州土地市場的存在感一直十分強(qiáng)烈。在剛剛過去的2025年，越秀在廣州公開市場投入106億元，共競得10宗地塊，拿地金額位居行業(yè)第一，占全市涉宅用地成交總額超五分之一。

“摘地后，越秀將緊密結(jié)合廣州‘十五五’規(guī)劃，以空間重構(gòu)賦能城市能級躍升，進(jìn)一步提升珠江新城對創(chuàng)新人才和高端人群的吸引力。”越秀集團(tuán)內(nèi)部人士向界面新聞透露。