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馬場(chǎng)成全國(guó)總價(jià)地王,一場(chǎng)安排好的復(fù)蘇show

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文|鄧浩志

經(jīng)過(guò)9個(gè)小時(shí)的鏖戰(zhàn),整整240多輪廝殺,廣州馬場(chǎng)地塊最終被越秀地產(chǎn)以總價(jià)236億元拿下。

這次拍賣在廣州樓市歷史上創(chuàng)了多個(gè)紀(jì)錄,在全國(guó)也有多個(gè)歷史紀(jì)錄。比如: 地價(jià)總價(jià)歷史第二(第一也是廣州的,是2010年的亞運(yùn)城地塊,總價(jià)255億)。請(qǐng)注意:如果不算大規(guī)模非房地產(chǎn)開發(fā)的配建內(nèi)容,只按開發(fā)口徑計(jì)算,馬場(chǎng)地塊則是新的全國(guó)總價(jià)地王,超過(guò)了2024年12月深圳南山地塊185億的錄。

還有馬場(chǎng)地塊樓面地價(jià)是廣州歷史第一,也是廣州唯一一塊樓面地價(jià)站在8萬(wàn)以上的地塊。上一個(gè)紀(jì)錄是琶洲的越秀華樾(75670元/㎡)。另外,馬場(chǎng)地塊單價(jià)在全國(guó)也排第八。還有拍賣持續(xù)時(shí)長(zhǎng)全國(guó)歷史第二(第一是杭州蕭山2018年的紀(jì)錄)

為什么刷新了這么多紀(jì)錄?這里有客觀因素,也有主觀的安排。

是否就此認(rèn)為土地市場(chǎng),或者樓市復(fù)蘇?我認(rèn)為并不是。


圖片源于網(wǎng)絡(luò)

下面說(shuō)說(shuō)原因:

刷新眾多紀(jì)錄,是刻意安排的結(jié)果,是市場(chǎng)造勢(shì)需要。

比如說(shuō),2月11日該地塊發(fā)布補(bǔ)充公告,允許競(jìng)買人使用保函替代現(xiàn)金繳納37.28億元的競(jìng)買保證金,僅需證明有充足資金即可。說(shuō)白話就是沒(méi)保證金也可以來(lái)參與。于是盡管起拍價(jià)高達(dá)186億,居然有8家企業(yè)參加。其中里面就有四家市屬國(guó)企基本是不會(huì),或極少通過(guò)市場(chǎng)化手段拿地的。他們的參加,讓拍賣"熱鬧"了不少。

另外,每次加價(jià)幅度僅為2000萬(wàn)。對(duì)于186億起拍的項(xiàng)目,等于每次加價(jià)幅度僅僅千分之一多一點(diǎn),所以拍賣的時(shí)間也被拉得好長(zhǎng)好長(zhǎng)。

另外拍賣時(shí)間也定在大年初九,剛好放假回來(lái),熱點(diǎn)不多,可以搶占頭條。再加上地塊位置超級(jí)好,規(guī)模大,總價(jià)高等客觀因素,刷新一堆紀(jì)錄也就不足為奇了。

總體上,很多東西都是被安排過(guò)的。目的就是讓這塊地多創(chuàng)紀(jì)錄,能成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn),能作為房地產(chǎn)回暖的引導(dǎo)市場(chǎng)的素材。 實(shí)際上,此次土拍到中后段,就剩兩個(gè)單位在出價(jià),一家是保利,一家是越秀。他們才是真實(shí)的終極目標(biāo)買家。個(gè)別參拍企業(yè),就目前其資金狀況,真拿下,也肯定沒(méi)錢付尾款的。

對(duì)當(dāng)下的樓市行情不會(huì)有影響,近期樓市依然低迷

外行看熱鬧,內(nèi)行看門道。如果你從來(lái)或不怎么關(guān)心樓市新聞,單看這一條新聞,可能會(huì)產(chǎn)生土地市場(chǎng)紀(jì)錄不斷刷新,市場(chǎng)十分熱鬧的感覺(jué)。但實(shí)際上,過(guò)去大半年,無(wú)論是廣州樓市還是全國(guó)樓市都在低迷中前行。比如70大中城市房?jī)r(jià)仍然持續(xù)下跌,而且1月一線城市跌幅在擴(kuò)大;再比如今年春節(jié)樓市成交遠(yuǎn)比去年低迷;還有市場(chǎng)期待的諸如購(gòu)房貼息,降低房貸利率等"大招"遲遲沒(méi)有出現(xiàn)等等。

所以,這次土拍,業(yè)內(nèi)只當(dāng)成一次特例看待,和市場(chǎng)大趨勢(shì)并沒(méi)有什么關(guān)系,更多是刻意安排,各種因素湊一起的結(jié)果。 至于如果問(wèn),為什么在這么低迷的市場(chǎng)下,房企還愿意拿這么多錢拿地?其實(shí)是目前仍在運(yùn)行的房企,每年都要拿地,以維持土地儲(chǔ)備,保證后續(xù)企業(yè)的規(guī)模。目前樓市低迷,房企普遍聚焦在市場(chǎng)確定性比較高的一二線城市,而城市核心地段確定性最高,自然成為大家最謹(jǐn)慎的資金投向。如果馬場(chǎng)地塊能拆分成若干小地塊出讓,估計(jì)會(huì)有更多公司有興趣,樓面地價(jià)可能會(huì)比這次更高。只不過(guò)新聞效應(yīng)會(huì)弱許多而已。

房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)見底,但也快了。樓市是否見底,是很多人關(guān)心的話題。雖然這次創(chuàng)多項(xiàng)紀(jì)錄的土拍并不代表土地市場(chǎng)或樓市復(fù)蘇,但我認(rèn)為樓市見底已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

我們拋開近期樓市糟糕的表現(xiàn),從大趨勢(shì)上看,全國(guó)房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)40%,樓市回調(diào)超過(guò)四年,無(wú)論是時(shí)間和空間,都比較充分,風(fēng)險(xiǎn)大部分已經(jīng)被釋放。

另一方面,從地方到管理層都在積極扶持樓市,比如這次馬場(chǎng)地塊土拍,就是精心準(zhǔn)備的給樓市鼓勁的一場(chǎng)"秀"。再加上考慮到中國(guó)人口總規(guī)模龐大,老房折舊更新的需求,居住升級(jí)需求等因素。樓市雖不能預(yù)測(cè)具體反轉(zhuǎn)時(shí)間,但已經(jīng)接近周期切換的臨界點(diǎn)了。簡(jiǎn)單說(shuō),現(xiàn)在有很多人想換更大的房子,很多家庭想有更舒適的居住空間,市場(chǎng)不缺需求,缺的是信心與撬動(dòng)市場(chǎng)的第一筆資金。

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