如果是你房產(chǎn)行業(yè)的同行，麻煩請繞道，今天這一篇文章，不適合看它，因?yàn)槲乙嘎兑粋€(gè)行業(yè)內(nèi)的秘密。

前幾天，同事告訴我一套房子房子被成交了，成交價(jià)格比業(yè)主心里預(yù)期還高了5萬元。業(yè)主前幾天已經(jīng)答應(yīng)我，110萬的價(jià)格，結(jié)果他在另一個(gè)中介公司，118萬的價(jià)格賣出去，還給了3萬元的中介費(fèi)。

這種事情，已經(jīng)見怪不怪了，因?yàn)槊恳粋€(gè)賣房子的業(yè)主，都有一個(gè)掛牌價(jià)格，也就是你們看到網(wǎng)絡(luò)上掛牌的價(jià)位，比如貝殼，幸福里，58同城，安居客上的價(jià)格。

在中介內(nèi)部還有另一個(gè)價(jià)格，是他們私下報(bào)給客戶的價(jià)位，通常會(huì)比業(yè)主掛牌價(jià)格低一些，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介知道業(yè)主急不急，價(jià)格還能不能談，根據(jù)客戶的情況，另外報(bào)價(jià)。

最后還有一個(gè)底價(jià)，業(yè)主能簽約的底價(jià)，還有一個(gè)預(yù)期底價(jià)，就是在得到的底價(jià)之上，還能再談一些。

此時(shí)，你們可能有點(diǎn)亂，我簡單用一個(gè)案例說明：

A房東要賣房，掛牌出去180萬，底價(jià)150萬，他認(rèn)為掛牌高一點(diǎn)，給客戶還價(jià)空間多一些，更容易促進(jìn)成交。而中介認(rèn)為掛牌價(jià)格太高，拿房東又沒辦法，私底下就報(bào)給客戶160萬，還留一些空間給客戶還價(jià)，因?yàn)樗麄冎溃?strong>業(yè)主150萬還能談一點(diǎn)。

最完美的成交價(jià)格，應(yīng)該在145-148萬之間，這個(gè)與業(yè)主掛牌價(jià)格，相差35萬左右。

這下你們應(yīng)該知道，當(dāng)一個(gè)購房者，沒有找對經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候，看表面的價(jià)格去談，很有可能買貴了。因?yàn)樗麄儾恢罉I(yè)主的心理價(jià)格，在什么樣的范圍內(nèi)。

這下子，你們就會(huì)知道，為什么我之前分析的二手房成交案例，談價(jià)和降價(jià)幅度，會(huì)有15%甚至超過20%的情況了吧。

今天來看看，一套接近腰斬的價(jià)格，原值在2.6萬，現(xiàn)在成交價(jià)格1.56萬的小區(qū)。

成交小區(qū)：融僑悅江南；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)95.71平米，3房2廳，高樓層，南北朝向，毛坯房，149.6萬，成交單價(jià)15631元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌34天，期間價(jià)格調(diào)整2次，業(yè)主最后掛牌163萬，讓價(jià)13.4萬后達(dá)成交易。降價(jià)幅度不大，但房子的賣房周期較長，掛牌295天的時(shí)間，期間看房客戶超過50余組。

足以看出，一套房子的成交，都需要有一定的市場周期和客戶數(shù)量疊加，業(yè)主才會(huì)有價(jià)格調(diào)整。

2、融僑悅江南的原業(yè)主，應(yīng)該是很難以接受當(dāng)下的市場，他們在2018年左右的時(shí)間買入，開盤價(jià)格在26000元左右。以上這套房子成交，還是一個(gè)毛坯的狀態(tài)，相當(dāng)于業(yè)主買來之后，一直處于空置當(dāng)中，銀行月供，房子租金，貶值率相加，這房子的損失蠻大的。

3、融僑悅江南，其實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的小區(qū)，總體的環(huán)境較好，且物業(yè)管理也不錯(cuò)，只是在地段上，周邊配套商，以及學(xué)校教育配套方面，都體現(xiàn)的相對較差。

洪塘片區(qū)沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)校，還有一座妙峰山，人們常說，悅江南樓棟位置不好，高層的房子，被叫做墓景房，可以看到遠(yuǎn)處的陵園。

4、在2025年，悅江南的價(jià)格確實(shí)在持續(xù)走低，8月份成交精裝房源，單價(jià)1.8萬/平米，12月份成交毛坯房，單價(jià)1.6萬/平米。最后成交這套房子，單價(jià)只有1.5萬/平米。

按照這樣的價(jià)格趨勢小區(qū)，恐怕在過幾個(gè)月來看，悅江南的成交情況，單價(jià)已跌破到1.5萬之內(nèi)了。

購房建議：

融僑悅江南從2017年開盤均價(jià)28,000元/㎡，下跌至2026年1月實(shí)際成交價(jià)15,000元/㎡，累計(jì)跌幅達(dá)46.4%，年均復(fù)合降幅（CAGR）為-6.7%，當(dāng)前價(jià)格僅為開盤價(jià)的53.6%，已進(jìn)入深度回調(diào)區(qū)間。

小區(qū)物業(yè)品質(zhì)：小區(qū)由福州融僑物業(yè)運(yùn)營，評分高達(dá)9.4/10，物業(yè)費(fèi)2.6–3元/㎡/月，管理規(guī)范，居住體驗(yàn)穩(wěn)定。

樓齡優(yōu)勢：2020年建成，樓齡僅約6年，屬次新小區(qū)，戶型多樣（主流為95–132㎡），建筑質(zhì)量與配套優(yōu)于老小區(qū)。

當(dāng)前階段買入具備較高性價(jià)比，尤其適合：

自住型買家：滿足“次新+優(yōu)質(zhì)物業(yè)+地鐵預(yù)期”三重需求；置換型買家：利用契稅優(yōu)惠+低利率，實(shí)現(xiàn)“賣舊買新”成本優(yōu)化。

相當(dāng)于說，這個(gè)階段的價(jià)格相對較低，悅江南的品質(zhì)還不錯(cuò)，對于剛需或者置換買家來說，可以選擇這階段入市。

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