去年十一月的時(shí)候，高盛發(fā)了篇報(bào)告，總結(jié)核心觀點(diǎn)：銀行系統(tǒng)非常牢固，即使房?jī)r(jià)再下跌20%，發(fā)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，很小。

報(bào)告中說(shuō)了兩個(gè)大的底層邏輯：

第一個(gè)，房?jī)r(jià)還有10%到20%的跌幅空間，2026年年底到2027年左右才能真正的觸底；

第二個(gè)，即使房?jī)r(jià)再下跌10%到20%，銀行系統(tǒng)也能扛得住，不會(huì)重現(xiàn)2008美國(guó)次貸危機(jī)中銀行暴雷和崩盤的局面。

有問(wèn)題嗎？看起來(lái)沒(méi)問(wèn)題，實(shí)際上有問(wèn)題。

美國(guó)的個(gè)人破產(chǎn)制度本質(zhì)是“信用破產(chǎn)”，拋開(kāi)信用破產(chǎn)直接進(jìn)入“斬殺線”這個(gè)事實(shí)，個(gè)人破產(chǎn)后，銀行以房產(chǎn)為最終追索權(quán)，錨定物是房子而不是人，至少不再追著業(yè)主討要房貸了；

在美國(guó)，很多人買房子都是0首付甚至很低的首付，如果那一天房子的價(jià)值低于房貸的價(jià)值，銀行是需要擔(dān)責(zé)的，對(duì)客戶的信用能力調(diào)查承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

在2008年次貸危機(jī)中，先倒下去的是雷曼，然后是把各類貸款打包成資產(chǎn)的金融大鱷；美帝解決次貸危機(jī)的方案是國(guó)家出面收下“兩房”，不良資產(chǎn)等時(shí)間去化解；

所以2008年的次貸危機(jī)；銀行比業(yè)主的下場(chǎng)更悲催——銀行家們爆倉(cāng)之后；普通買房人的債務(wù)出清；隨著美國(guó)的經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺(tái)和天量放水的配合；經(jīng)濟(jì)迅速開(kāi)啟復(fù)蘇；2012年之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始慢慢走牛；2015年左右，房?jī)r(jià)又回到了08年的水平。

我們的個(gè)人破產(chǎn)制度還沒(méi)形成之前，銀行對(duì)于房貸持有人的追索權(quán)設(shè)定為“人”，而不是房子，錨定物是現(xiàn)在還在換的房貸。

所以，即便還不上房貸了，銀行也不會(huì)因此少要一分錢的房貸本金和利息；即便你賣出去不要了，欠銀行的錢也必須得還。

任何的資產(chǎn)暴雷，最后一定要有人來(lái)買單。無(wú)論是買家、債務(wù)人，還是接受抵押的出資人。扎心的事實(shí)是，資產(chǎn)的暴雷，受傷最終的往往是弱者。

國(guó)內(nèi)沒(méi)有房地產(chǎn)物業(yè)債務(wù)人破產(chǎn)和出清的相關(guān)機(jī)制，首付虧完貸款還貸，欠銀行的錢也必須得還。這就導(dǎo)致了很多以投資為目的的普通人投資大量失敗，需要用未來(lái)的收入來(lái)慢慢償還債務(wù)，大量個(gè)人的債務(wù)無(wú)法得到快速的出清；經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟、預(yù)期持續(xù)變低、消費(fèi)持續(xù)乏力——由此，惡性循環(huán)。

一個(gè)樸素的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理——一個(gè)人的支出是另外一個(gè)人的收入。

當(dāng)大量的人都在用未來(lái)的收入持續(xù)的慢慢還債，那么整個(gè)全民的收入增長(zhǎng)就會(huì)持續(xù)承壓，消費(fèi)就會(huì)進(jìn)一步被遏制，這也是為什么這幾年CPI持續(xù)的在0%附近徘徊的核心原因，說(shuō)實(shí)話就是比“通脹”更為毒瘤的“通縮”。

經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展兩個(gè)內(nèi)驅(qū)力，一個(gè)是債務(wù)驅(qū)動(dòng)，一個(gè)是生產(chǎn)力驅(qū)動(dòng)，顯然，房地產(chǎn)是靠債務(wù)驅(qū)動(dòng)的，房?jī)r(jià)的內(nèi)核是“提前透支收入”的債務(wù)。

房?jī)r(jià)想要真正的起來(lái)，僅靠降息、放開(kāi)限購(gòu)、市中心的豪宅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這些措施只能治標(biāo)不能治本。

房?jī)r(jià)的真正上漲一定來(lái)自于更深層次的方向——財(cái)富分配的結(jié)構(gòu)性改革、財(cái)富差距的結(jié)構(gòu)性改革、社會(huì)保障體系的結(jié)構(gòu)性改革，唯此，收入和信心才能穩(wěn)步提升。

最后再說(shuō)一個(gè)扎心的事實(shí)——再?gòu)?qiáng)大的個(gè)體在宏觀面前，仍弱小如螻蟻。

所以，微觀上的價(jià)值要保值增值，需要宏觀上的改善或者改變。前幾年的城市中心的項(xiàng)目，與近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目最大的區(qū)別是“跌的少”，而不是“還在漲”；之前豪宅們所依賴的“學(xué)區(qū)、商業(yè)、配套、交通、公園”等等只是加分項(xiàng)，而不是價(jià)值核心。

能左右價(jià)值的，而被稱為長(zhǎng)期資產(chǎn)的，只有依靠于宏觀經(jīng)濟(jì)的全面改善，且持久發(fā)展。

時(shí)代的潮涌奔流不息滾滾向前，它既會(huì)帶來(lái)前所未有的風(fēng)景，也會(huì)帶來(lái)前所未有的顛覆。看不清時(shí)代趨勢(shì)和方向的人，注定會(huì)成為被“韭菜”的對(duì)象。