文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

桃浦這塊沉寂許久的宅地，終于把規(guī)劃方案擺上臺面。

根據(jù)最新公示，普陀區(qū)桃浦科技慧城024A-01地塊擬建10幢住宅，包括6幢4層疊墅與4幢23-26層高層。

整體呈現(xiàn)“北高南低、西高東低”的空間格局。

高層住宅首層全部架空，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有中心景觀、下沉式庭院與會所空間，并配建部分商業(yè)設(shè)施，同時向外銜接一塊約3000㎡代建公園綠地。

設(shè)計細(xì)節(jié)上，2#樓配套商業(yè)立面局部、3#樓架空層立面局部以及下沉庭院周邊立面局部將設(shè)置玻璃幕墻。

過去幾年，桃浦一帶的新房幾乎清一色高層產(chǎn)品，樓棟高度接近、產(chǎn)品節(jié)奏接近，板塊氣質(zhì)也逐漸被標(biāo)準(zhǔn)化。

而這一次，中環(huán)硬是塞進(jìn)了一組低密疊墅，直接把項目做成桃浦首個真正意義上的“高低配”社區(qū)。

但這個“低密”，并不是建立在寬松指標(biāo)之上。

恰恰相反，地塊用地面積約2.4萬㎡，計容建面60650㎡，容積率2.52，限高50米。

再看地塊先天條件，南北狹長、東西偏窄的地塊形狀決定了它很難做出傳統(tǒng)“大圍合 中央大花園”的布局，更適合做帶狀景觀和兩列式樓棟排布。

正因為如此，規(guī)劃方案順勢把高層壓在北側(cè)，把體量和容積率往上拉；南側(cè)和東側(cè)則落低成聯(lián)排，把更舒適的尺度、采光和景觀界面留給低密產(chǎn)品。

容積率提升

更有意思的是，這塊地邊做邊改規(guī)劃。

規(guī)劃設(shè)計方案公示當(dāng)天，024A街坊實施深化公眾參與草案也同步公示，涉及到024A-01地塊部分的有：

1、增加481平米商業(yè)配套，容積率由2.5提高至2.52。

2、取消了古浪路、敦煌路原80%貼線率要求。調(diào)整之后，建筑不再被強制貼邊布置，整體形態(tài)獲得更大騰挪空間。

3、東北角適當(dāng)擴(kuò)大地下空間建設(shè)范圍，有利于車位與地下動線優(yōu)化。

這類出讓后再深化調(diào)整的案例，在上海也尚屬首次。

2024年4月，上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司以底價265000萬元競得普陀區(qū)桃浦科技智慧城（W06-1401單元）024A-01地塊，樓面價44042元/㎡，聯(lián)動價8.55萬/㎡。

出讓條件中還附有不少公共屬性要求：

需結(jié)合區(qū)級文物保護(hù)單位韓塔設(shè)置一處不小于3000平方米的公共開放空間，并24小時對外開放。

同時，還需配建公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積300平方米，包括老年活動室200平方米和生活服務(wù)點100平方米。

這些設(shè)施需布局在建筑物三層以下位置，臨街布置，建成后產(chǎn)權(quán)將無償移交政府。

直到去年9月下旬，項目才獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

項目的建設(shè)單位為上海中環(huán)桃緣置業(yè)有限公司，法人和受益所有人為隨晉。該公司由上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司100%持有，后者為普陀區(qū)屬國企。

從區(qū)位看，項目位于桃浦智創(chuàng)城核心區(qū)中央綠地西側(cè)，是該片區(qū)首批出讓的住宅用地之一。

交通層面，周邊有地鐵11號線，距武威路站約800米；14號線古浪路站2000米；及規(guī)劃軌交20號線西延伸、26號線。

競爭紅海

桃浦現(xiàn)在并不缺新房，而是房子太多，而且越來越像。

價格帶基本鎖死在8–8.5萬/㎡之間，產(chǎn)品也高度同質(zhì)，大都是高層和剛改面積段，競爭也很激烈。

寶華紫薇花園，建面約95-104㎡，均價約8.05萬/㎡；

普陀金茂府，建面約107㎡，均價約8.34萬/㎡；

寶華紫薇之星，建面約101-108㎡，均價約8.55萬/㎡；

金隅公園東序，建面約100-180㎡，均價約8.46萬/㎡。

去年9月，寶華紫薇花園85折甩賣，還能疊加車位優(yōu)惠。

最新開盤的金隅公園東序，在打95折、送車位的情況下，去10月開盤至今，僅網(wǎng)簽3套。

或許，板塊購買力對普通改善高層的疲勞值已經(jīng)拉滿。

當(dāng)周邊項目用折扣換去化時，中環(huán)選擇的是另一條路：先調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，再談速度。

在這種背景下，中環(huán)這個項目的高低配，更像是一種求生策略。

疊墅產(chǎn)品的總價一旦站上改善區(qū)間，就有機(jī)會跳出桃浦主力客群的價格敏感區(qū)。

而高層則承擔(dān)去化基本盤，但必須在立面、公區(qū)、景觀、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)等多個維度明顯優(yōu)于周邊競品，否則依舊會被拖入價格戰(zhàn)泥潭。