最近在網(wǎng)上“游蕩”，看到一個(gè)鄭州斷供者的自述，從她自述的內(nèi)容看，核心問(wèn)題是貸款買房出現(xiàn)斷供引發(fā)的一系列后果。

事情大概是這樣的：2019年房?jī)r(jià)正高的時(shí)候，她買了一套100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，每個(gè)月要還3900多。后來(lái)還不上月供，房子就被查封、拍賣了。最后一算賬，總共虧了70多萬(wàn)——當(dāng)然，這背后有房?jī)r(jià)縮水的重要因素。

這事引起了不少網(wǎng)友討論。有人分享類似經(jīng)歷“我和她一樣，但是沒有選擇賣房，而是選擇了“以租養(yǎng)貸”，還把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成了公積金貸款，利率降了不少。現(xiàn)在月供2500多，租金能收1700，剩下的公積金足夠覆蓋，生活基本不受影響。”

也有人覺得，房貸還不上了，大不了讓銀行把房子收走，自己走人就是了。

但說(shuō)實(shí)話，這想法太天真了，去年河南就有個(gè)案例，一位女士348萬(wàn)買的房子后來(lái)跌到121萬(wàn)，她想著不還貸了讓銀行收房，結(jié)果銀行算完各種費(fèi)用，告訴她房子收回后她還倒欠100萬(wàn)！

而且銀行工作人員還解釋說(shuō)，一旦斷供違約，銀行很快就會(huì)走法律程序。房子被查封后會(huì)進(jìn)入法拍流程，這期間的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、違約金、評(píng)估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)……加起來(lái)可能就得幾十萬(wàn)。

更扎心的是，法拍房?jī)r(jià)格比市場(chǎng)價(jià)還低，賣房的錢可能連貸款都還不上，剩下的欠款還得自己補(bǔ)。最要命的是征信直接黑掉，以后別說(shuō)貸款買車買房，連孩子上學(xué)、坐飛機(jī)高鐵都可能受影響…

所以很多有子女的，遇到這種情況，多半會(huì)選擇硬扛到底。

但這樣的市場(chǎng)變化也讓不少人開始猶豫：現(xiàn)在買房怕貶值，那未來(lái)3–5年，到底該買房還是賣房呢？其實(shí)，當(dāng)前樓市的四大趨勢(shì)其實(shí)已經(jīng)把答案擺在我們眼前了。

趨勢(shì)一：人少房多，“房子不愁賣”的時(shí)代結(jié)束了

現(xiàn)在大家都在直面一個(gè)現(xiàn)實(shí)：人越來(lái)越少了，房子卻越蓋越多。

比如2022年開始，這幾年一直持續(xù)著人口負(fù)增長(zhǎng)，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2025年出生人口可能跌破900萬(wàn)，但死亡人口預(yù)計(jì)超過(guò)1100萬(wàn)——

人口負(fù)增長(zhǎng)，或又板上釘釘！

但是房子的情況卻是更多了，比如2024年末待售面積是7.5327億㎡，2025年10月末是7.5606億㎡，房子越買越多了。

人少了，房子更多了，住房需求能不少嗎？

高盛預(yù)測(cè)我國(guó)新房需求和2021年高峰時(shí)相比，可能會(huì)下降75%，未來(lái)每年新房成交量可能只有500萬(wàn)套左右，要知道2021年可是賣了2000萬(wàn)套！

再加上有的地區(qū)空置情況也不低，尤其是三四線郊區(qū)，有的小區(qū)一到晚上跟個(gè)鬼城一樣。再加上年輕人買房意愿驟降。很多00后選擇晚婚晚育，30歲以下買房的人，從之前的42%降到了28%。

這些都意味著，“房比人多”會(huì)成為常態(tài)。以前那種掛牌就有人搶的日子，很難再有了。

趨勢(shì)二：手頭緊了，想買也掏不出那么多錢

這兩年各地都在降低入場(chǎng)門檻，但買房的前提還得是大家口袋有錢，但是這兩年的情況很多人深有感觸，工資不漲，甚至有的人工資下降，但債務(wù)壓力依舊居高不下。

有數(shù)據(jù)顯示，去年城鎮(zhèn)居民家庭債務(wù)收入比已經(jīng)達(dá)到132%，這就意味著，家庭負(fù)債已經(jīng)到頂了，哪怕你想再貸錢，怕是銀行也不敢批了。

而且很多年輕人收入不穩(wěn)定，或者本身負(fù)債已經(jīng)不低，根本申請(qǐng)不到房貸，甚至不少人對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)信心不足。

說(shuō)白了，欠債總是要還的，手里沒錢還要還舊債，誰(shuí)還敢輕易背新債呢？

趨勢(shì)三：保障房越來(lái)越多，商品房不是唯一選擇

以前買房只能套商品房，現(xiàn)在不同了，國(guó)家隊(duì)開始收購(gòu)一些商品房用作保障房，供給量上去之后，商品房的客戶就會(huì)被分流。

比如深圳推出的配售型保障房，規(guī)定“永久封閉管理”，買了就不能轉(zhuǎn)成商品房，徹底沒了投資屬性，純粹是解決住的問(wèn)題。

這說(shuō)明，我們正在走向“商品房+保障房”的雙軌制：保障房解決“有沒有房住”，商品房更側(cè)重于“住得好不好”。

將來(lái)對(duì)那些預(yù)算不足的年輕人，他們可以選擇更便宜的保障房，買商品房的人自然就更少了。所以結(jié)論就很明顯：商品房想再靠“稀缺”漲價(jià)，大部分不可能了。

趨勢(shì)四：信心不足，寧愿存錢，不敢背債

其實(shí)關(guān)于一點(diǎn)，這幾年存款數(shù)量持續(xù)上升就已經(jīng)一目了然，資料顯示，2022年居民新增存款17.84萬(wàn)億元，2023年16.67萬(wàn)億元，2024年14.26萬(wàn)億元。

2025年呢？?jī)H前三季度人民幣存款增加22.71萬(wàn)億元，其中住戶存款增加了12.73萬(wàn)億元，都快趕上往年一年的量。

說(shuō)白了，很多人擔(dān)心買房可能貶值，工作又擔(dān)心穩(wěn)定性，結(jié)果越來(lái)越多人不敢背債，寧愿將錢存入銀行。

央行調(diào)查顯示，只有8.9%的人覺得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，超過(guò)一半的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)住，還有不少人覺得會(huì)跌。

以前大家有錢就往樓市投，現(xiàn)在63.8%的人傾向于“多存錢”，只有12.9%的人愿意“多投資”——“現(xiàn)金為王”成了很多人的共識(shí)，手上有存款心里才踏實(shí)。誰(shuí)還愿意把錢套在可能下跌的房子上呢？萬(wàn)一真跌了，想賣都難。

五，樓市進(jìn)入新階段，清醒的人越來(lái)越多了

上述四大趨勢(shì)越來(lái)越明顯，市場(chǎng)再回到過(guò)去幾年的大漲趨勢(shì)已經(jīng)不太可能了，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸趨穩(wěn)，有些地方甚至可能“有價(jià)無(wú)市”。

所以還想靠炒房賺錢？不太現(xiàn)實(shí)了！

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，如果你是剛需，有比較好的預(yù)算的話，建議選擇大城市核心地段的好房子，起碼這種更保值，將來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，10年20年說(shuō)不定也有可能翻一倍。

如果預(yù)算有限，就在自己所在城市挑核心地段的好房子，不指望它大漲，至少能更抗跌。

對(duì)于手上有多套房的人來(lái)說(shuō)，如果空置的房子太多，而且是在三四線，建議能變現(xiàn)就變現(xiàn)，起碼拿著現(xiàn)金做其他穩(wěn)健投資都比看著它虧損強(qiáng)。

更重要的是，現(xiàn)在市場(chǎng)變化很快，機(jī)會(huì)窗口不等人。再猶豫，說(shuō)不定哪天一波動(dòng)，幾萬(wàn)塊就沒了。

所以，到底是買是賣，答案其實(shí)已經(jīng)越來(lái)越清晰了。

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