如果把時(shí)間倒推到2021年樓市頂峰期，估計(jì)那個(gè)時(shí)候沒(méi)有幾個(gè)人說(shuō)房子不值錢。

即便房貸利率提升到5-7%，當(dāng)時(shí)買房的人仍絡(luò)繹不絕，數(shù)千人搖幾十套房的現(xiàn)象很是普遍。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，200萬(wàn)買的房子，三五年后可能要賣300萬(wàn)、400萬(wàn)了。

然而，隨著樓市調(diào)控加碼，“三道紅線”讓玩高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商捉襟見(jiàn)肘，為了活下去，打折賣房成為一眾房企此后幾年的主旋律，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)重心不斷下移。相比前期高點(diǎn)，很多房子的價(jià)格都跌去了一半。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，我們的樓市進(jìn)入深度調(diào)整足足超過(guò)4年，接下來(lái)是繼續(xù)調(diào)整，還是觸底反轉(zhuǎn)呢？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，從目前網(wǎng)上的爭(zhēng)論看，主要分為兩大類：

一類是房?jī)r(jià)仍舊會(huì)繼續(xù)調(diào)整。理由是，2025年的新生兒已經(jīng)跌破800萬(wàn)了，現(xiàn)在的90后、00后又比較佛系，加上樓市庫(kù)存多，樓市繼續(xù)調(diào)整的概率大。而且喊出“現(xiàn)在進(jìn)去買房抄的不是底，很可能抄在半山腰”。

另一類觀點(diǎn)則截然相反。在他們看來(lái)，今年就是房?jī)r(jià)觸底的最后一年，正常情況下，一二季度底部整固，三四季度就應(yīng)拐頭向上了。理由似乎也很充足：

一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，從過(guò)去的抑制，到現(xiàn)在明確提出要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)”。另一方面，明確承認(rèn)房產(chǎn)的金融屬性，房?jī)r(jià)調(diào)整到現(xiàn)在差不多了，再下跌就可能出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。典型的風(fēng)向標(biāo)做法如：

天津不允許銷售價(jià)格波動(dòng)10%，實(shí)際超過(guò)5%就要審批，基本上都不給通過(guò)了；購(gòu)房首付款原則上調(diào)整到不低于15%，地方還可以下調(diào)。商業(yè)房首付款由50%下調(diào)到30%。

試想，如果管理層還任由房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，根本就不可能把首付款調(diào)這么低，否則，一旦跌破首付款，購(gòu)房者完全可以把房子甩給銀行，系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)不更大？

所以，在看多樓市的人看來(lái)，無(wú)論是從政策面，還是市場(chǎng)面，樓市調(diào)整已接近尾聲，企穩(wěn)反轉(zhuǎn)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

當(dāng)然，對(duì)于這樣一個(gè)開(kāi)放性問(wèn)題，網(wǎng)友們即便辯論一天一夜也未必說(shuō)服對(duì)方。道理很簡(jiǎn)單，由于各自所站的立場(chǎng)不同，難以看清事情的全貌。這就讓一些購(gòu)房者或者房產(chǎn)持有者犯難了：

準(zhǔn)備買房的人，擔(dān)心后面如一些商人說(shuō)的“未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥”；打算賣房變現(xiàn)的人，又擔(dān)心萬(wàn)一像當(dāng)下的黃金漲那么猛，賣早了豈不后悔？

那么，如果說(shuō)普通人看不清趨勢(shì)，那些專業(yè)領(lǐng)域的專家應(yīng)該比很多人都有資源優(yōu)勢(shì)，他們的觀點(diǎn)或許能給我們一些啟發(fā)。未來(lái)10年，房子到底是“黃金價(jià)”還是“蔥價(jià)”？下面我們來(lái)看看這位北大金融專業(yè)畢業(yè)、有著“私募魔女”之稱的專家分析。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)1月28日?qǐng)?bào)道，這位金融專家叫李蓓，目前是半夏投資創(chuàng)始人。在她看來(lái)，半年內(nèi)，地產(chǎn)或出現(xiàn)“十年一遇的機(jī)會(huì)”，這7個(gè)字算是回答了前述大家爭(zhēng)論不休的問(wèn)題。她之所以這么堅(jiān)定看好未來(lái)的房產(chǎn)，文章也說(shuō)了，主要有3個(gè)原因：

1.租金匯報(bào)與邊際融資成本已經(jīng)匹配，行業(yè)的基本面已出現(xiàn)邊際改善；

2.供給側(cè)出清、總量周期性回升等因素；

3.2021年至今，調(diào)整幅度達(dá)到全球泡沫破裂調(diào)整的中位數(shù)時(shí)長(zhǎng)，各項(xiàng)調(diào)整指標(biāo)包括二手房?jī)r(jià)超過(guò)了調(diào)整平均數(shù)。

在她看來(lái)，基于以上研判，結(jié)合目前香港樓市的回升情況，她預(yù)計(jì)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)應(yīng)在半年內(nèi)出現(xiàn)，當(dāng)然，如果有進(jìn)一步的重磅政策出來(lái)，這個(gè)時(shí)間可能還會(huì)提前。

她最終得出的結(jié)論是，行業(yè)在逐步見(jiàn)底之后，將面臨十年級(jí)別回升周期。

如何理解專家的分析呢？翻譯成白話是：

別說(shuō)什么蔥價(jià)不蔥價(jià)，半年內(nèi)就是市場(chǎng)的底部，市場(chǎng)不會(huì)再跌了，未來(lái)10年房?jī)r(jià)只高不低，整體應(yīng)是一個(gè)向上趨勢(shì)。從這個(gè)角度而言，目前的市場(chǎng)不就是“黃金坑”嘛，現(xiàn)在買房不是賠不賠的問(wèn)題，而是賺多少的問(wèn)題。

實(shí)際上，不止這位北大才俊看好接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)金融四十人論壇（CF40）在1月26日發(fā)布的宏觀政策報(bào)告也顯示，2026年為房地產(chǎn)下行周期的最后一年。言外之意，起碼明年應(yīng)進(jìn)入新的上升周期。

那么，專家李蓓們的說(shuō)法靠譜嗎？在房君看來(lái)，房地產(chǎn)一直遵循“短期看政策，長(zhǎng)期看需求”規(guī)律，簡(jiǎn)要分析一下或可看出接下來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)，包括3個(gè)方面：

一是需求端。根據(jù)中指研究院最新測(cè)算，十五五期間我國(guó)的住房需求量包括3個(gè)部分：

1.新增城市人口（城市化），城市化率每年增加0.7%，5年新增城市人口3650萬(wàn)人，這部分人口需要大概16.1億平米；

2.改善需求，5年每人共增加2.1平米，這部分需求為20.3億平米；

3.預(yù)計(jì)拆遷帶來(lái)的住房需求為13.4億平米。

可以算出近5年住房總需求約49.8億平米。

由此可知，以上住房需求是基本盤，這跟我們目前說(shuō)的出生人口下降其實(shí)沒(méi)多大關(guān)系，起碼5年，甚至10年都影響不大。按照目前每年的住房供應(yīng)水平，大概消化得大差不差，剩余需求部分由二手房市場(chǎng)補(bǔ)足即可。

二是政策端。主要看2個(gè)：

1個(gè)是調(diào)控政策。目前都是以松綁促樓市回暖為主，此前房君就說(shuō)了，需要一個(gè)大招來(lái)徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期（一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)或者房企債務(wù)監(jiān)管出清，二者出一個(gè)就是標(biāo)志）。

真是巧哈，1月28日財(cái)聯(lián)社就報(bào)道，多家房企表示，已不被要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)。要知道，2021年樓市高潮被調(diào)控下來(lái)就是使出的“三道紅線”殺手锏。這可是重大政策轉(zhuǎn)向哦，意味著房企債務(wù)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)解除，房企資金壓力減輕后，打折賣房或就不那么急迫了，關(guān)注樓市的人應(yīng)充分重視這個(gè)信號(hào)（其實(shí)這幾天房地產(chǎn)股票已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)異動(dòng)）。

2貨幣政策。這個(gè)就不多說(shuō)了，2025年貨幣供應(yīng)M2增速達(dá)到8.5%，增速基本是從年頭漲到年尾，央行也說(shuō)2026年要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。黃金都漲成那樣了，毫無(wú)疑問(wèn)，為發(fā)展經(jīng)濟(jì)計(jì)，貨幣供應(yīng)只多不少。水滿則溢，什么原材料、大宗商品都漲價(jià)，房企在沒(méi)那么大償債壓力下，收回折扣、甚至漲漲價(jià)，以提高一下利潤(rùn)其實(shí)都是正常行為。

三是市場(chǎng)端。看幾個(gè)信息點(diǎn)吧：

1.根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至到1月20日，26個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量同比上漲21%，像四大一線城市以及杭州、成都、南京、天津、廈門等核心城市，其市場(chǎng)回暖明顯，現(xiàn)在基本是一周比一周成交量高；

2.機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，跌了28個(gè)月的香港樓市，房?jī)r(jià)已從2025年6月開(kāi)始連續(xù)上漲，目前已經(jīng)漲了5個(gè)月。市場(chǎng)目前比較一致的研判認(rèn)為，2026年香港房?jī)r(jià)還會(huì)漲10-15%。

3.根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)1月27日?qǐng)?bào)道，從2026年開(kāi)年以來(lái)，重點(diǎn)40城成交持續(xù)上漲，其中一二線城市二手房成交量亮眼，而且根據(jù)記者的調(diào)研，出現(xiàn)多個(gè)城市二手房議價(jià)空間明顯收窄，一些優(yōu)質(zhì)房源甚至需要加價(jià)購(gòu)買。

4.繼上海二手房掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降后，北京二手房掛牌量也開(kāi)始明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，截至1月27日，北京二手房掛牌量從2025年9月份的14.3萬(wàn)套降至12.5萬(wàn)套，凈減少1.7萬(wàn)套。原因除了成交掉因素外，那就是賣家預(yù)期轉(zhuǎn)變，陸續(xù)撤下房源暫不賣了。

看了這些數(shù)據(jù)，應(yīng)該不需要再多解釋什么，市場(chǎng)真在發(fā)生徹底的轉(zhuǎn)變，或許還沒(méi)輪到你的城市，或許還沒(méi)輪到你的板塊和小區(qū)，但已出現(xiàn)的風(fēng)向標(biāo)政策和城市異動(dòng)，我們不能視而不見(jiàn)。

當(dāng)然，這里不是勸大家都去買房，專家的分析也只是一家之言，何況每個(gè)人的情況參差不齊。但無(wú)論如何，未來(lái)10年，房子都不可能是一些偏激論調(diào)所說(shuō)的“蔥價(jià)”，至于是不是“黃金價(jià)”，雖然說(shuō)大趨勢(shì)是觸底反轉(zhuǎn)，但應(yīng)還要結(jié)合是不是人口凈流入量可觀的城市、地段是不是板塊核心、產(chǎn)品是不是優(yōu)質(zhì)等因素，絕不可一概而論。

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