事物的發(fā)展是螺旋上升的。

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曾經(jīng)，樓市的「剛需」和「改善」是涇渭分明的。

就在七八年之前，80㎡左右的大兩室和100㎡出頭的小三室還大行其道。前者承載著很多家庭初次“上車”的期許，滿足獨(dú)居、新婚、一家三口的基本生活需求；后者則是剛需向改善過渡的首選，用更細(xì)致的功能區(qū)劃分來滿足更精細(xì)的需求。

這樣的房子雖然功能齊全，但實(shí)際居住體驗(yàn)卻一言難盡。首要原因就是「高公攤」，動(dòng)輒20%以上的公攤，讓實(shí)際使用面積和居住體驗(yàn)大打折扣。

有孩子之后更甚，不管是大兩室還是小三室，孩子的玩具都沒地方堆，住得越久越憋屈，不想擁擠就只能忍痛斷舍離。

我家就是100㎡出頭的小三室，主臥床只能靠墻，否則和衣柜之間就只能勉強(qiáng)過一個(gè)人；兩個(gè)次臥一個(gè)勉強(qiáng)放個(gè)小衣柜+小床，另一個(gè)比儲物間大不了多少，只能放單人床+更小的衣柜。

我經(jīng)常和朋友開玩笑說：住著緊湊型房子，開著緊湊型車子，過著緊湊型生活。

沒辦法，那時(shí)候這種戶型是主流，預(yù)算也買不起更大戶型，只求“有個(gè)窩”。再加上當(dāng)時(shí)樓市正在上升期，開發(fā)商沒有動(dòng)力去優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)和空間利用率，反正都能賣出去。

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原本以為這輩子就這樣了，只能將就住著，想盡辦法攢錢換140㎡以上的大房子，雖然公攤也高，但最起碼基數(shù)大，住著也不憋屈。

但是沒想到，這幾年四代宅的出現(xiàn)，徹底顛覆了產(chǎn)品邏輯。尤其是對讓人深惡痛絕的「公攤面積」的“斬殺”，堪稱“絕殺”。

當(dāng)然，這種顛覆顛覆也不是一步到位，而是逐漸升級的。

早期的四代宅其實(shí)只能算“三代宅plus”，只是在三代宅戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上加一個(gè)不計(jì)入產(chǎn)權(quán)的露臺，對室內(nèi)空間和格局改變不大。

隨著樓市下行周期的到來，各家開發(fā)商為了比同行賣得更好，在戶型設(shè)計(jì)上越來越卷，不但露臺越送越大、室內(nèi)空間規(guī)劃越來越合理，就連室內(nèi)實(shí)際得房面積也越來越高。

起初只是120㎡左右的四室，到后來甚至連100㎡的四室和90㎡左右的三室兩廳兩衛(wèi)都出來了，真正意義上的“空間魔術(shù)師”，而且每個(gè)空間都足夠大，徹底打破傳統(tǒng)小戶型的空間邊界，舒適度甚至比當(dāng)年140㎡左右的戶型還高。

再把全贈(zèng)送的露臺改造成小花園，種上自己喜歡的花花草草，再擺個(gè)小茶桌，沒事喝茶曬太陽，用剛需的預(yù)算，住出了改善的質(zhì)感。

典型的例子比如我們之前實(shí)拍過的「」建面約90㎡戶型；另一個(gè)比較火爆的案例則是逢開必火的「綠城·綠汀芳菲」建面約89㎡戶型；「」建面約98㎡戶型也在此列。

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當(dāng)然，如今的小戶型這么“能打”，除了四代宅的高贈(zèng)送這個(gè)基礎(chǔ)之外，在戶型設(shè)計(jì)上也更“接地氣”，精細(xì)化的戶型設(shè)計(jì)才是提升舒適度的關(guān)鍵，設(shè)計(jì)師知道如何通過空間重構(gòu)去滿足普通人日常生活中最核心的需求。

首先是動(dòng)線上的優(yōu)化。

比如標(biāo)配的LDKG一體化設(shè)計(jì)，不但能最大化利用室內(nèi)公共空間，在視覺上也更為通透；再比如針對西安氣候條件和本地人居住喜好設(shè)計(jì)的大面寬短進(jìn)深和三/四開間朝南結(jié)合高窗墻比，把更多的陽光分配給房間和客廳。

再比如儲藏空間的升級。

以前儲藏間只屬于大戶型，如今100㎡出頭的小戶型不但擁有更多儲藏空間，甚至還能擁有獨(dú)立儲藏間，孩子的玩具、換季的衣服、家里的雜物都能塞進(jìn)去，客廳、臥室、陽臺再也不用堆得亂七八糟。

除了室內(nèi)空間的革新之外，居住舒適度的提升還體現(xiàn)在室外空間的升級上。比如獨(dú)立電梯廳、兼具美學(xué)和實(shí)用的園林、超配社區(qū)大門、架空層空間甚至社區(qū)會(huì)所等等，讓小戶型也能擁有高端住宅的體驗(yàn)感。

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正如我們在文章標(biāo)題中說的那樣，四代宅，就是小戶型的“解藥”。

正是因?yàn)橛羞@種產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓原本已經(jīng)處于淘汰邊緣的高公攤小戶型重獲新生，也讓開發(fā)商不再執(zhí)著于面積競賽，可以將更多精力聚焦于空間利用率和居住體驗(yàn)的提升。

更重要的是，對廣大剛需購房者來說，不需要承擔(dān)大戶型的高額成本，就能享受此前大平層才有的更多房間數(shù)量、更多功能空間以及更舒適的空間尺度和更優(yōu)越的生活環(huán)境，真正實(shí)現(xiàn)“花小錢住大房”。

我們就拿1.6萬/㎡均價(jià)來說，一套建面約100㎡的房子，總價(jià)是160萬元，如果是高層三代宅，實(shí)得面積就按最大的80㎡算，實(shí)際使用面積單價(jià)其實(shí)已經(jīng)是2萬/㎡了；但如今的四代宅，實(shí)得面積甚至可以達(dá)到130㎡以上，實(shí)際使用面積單價(jià)只有約1.23萬/㎡。

如果三代宅想要達(dá)到四代宅這樣的實(shí)得面積，需要建面達(dá)到150㎡左右，不說戶型設(shè)計(jì)和居住舒適度上的巨大差異，只是總價(jià)就要高出幾十萬，月供壓力更大。

所以，這場產(chǎn)品力與居住需求的雙向奔赴最實(shí)在的就是降低了改善門檻，讓品質(zhì)生活不再是少數(shù)人的特權(quán)，小戶型也能承載改善夢想。

我相信，隨著設(shè)計(jì)越來越成熟，未來還會(huì)有更多兼具舒適性和性價(jià)比的小戶型出現(xiàn)，讓大家不用背負(fù)沉重的房貸，也能擁有一套能滿足家庭成長需求、住得舒心的房子。

這才是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義。

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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