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江西贛州首例！業(yè)主反訴前物業(yè)亂收電梯費勝訴 法院判令退費并駁回訴求
1月27日，贛州經(jīng)開區(qū)乾盛·T1公館小區(qū)部分業(yè)主，收到了一筆特殊退款——小區(qū)前物業(yè)深圳市花樣年國際物業(yè)服務(wù)有限公司，按法院判決將此前收取的電梯運行費返還至業(yè)主賬戶。這是近年來贛州多起物業(yè)起訴業(yè)主欠費案例中，業(yè)主通過應(yīng)訴反訴勝訴的首例，為全市業(yè)主依法維權(quán)提供了重要借鑒。
T1公館小區(qū)于2019年1月交房，開發(fā)商聘請花樣年物業(yè)提供前期服務(wù)。該物業(yè)進場后，便以“電梯運行費”為名向業(yè)主收費，而這一項目并未在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。為逼迫業(yè)主交費，花樣年物業(yè)采取強硬手段：拒不為未交費業(yè)主報備裝修、禁止裝修人員及材料進入小區(qū)，還截取未備案合同條款發(fā)至業(yè)主群恐嚇要挾。多數(shù)業(yè)主因費用不高、不愿耗費精力，選擇妥協(xié)交費。
嘗到甜頭后，花樣年物業(yè)進一步擴大不當收費范圍，將樓棟大堂、過道、監(jiān)控等公共區(qū)域用電并入電梯電費，由業(yè)主分攤。這一操作直至2021年7月被業(yè)主發(fā)現(xiàn)，物業(yè)才迫于壓力為25臺電梯加裝獨立電表。
更令人不滿的是，花樣年物業(yè)收費加碼卻服務(wù)縮水。合同明確1.78元/月/平方米的物業(yè)費已包含電梯運行費，但其仍額外攤銷電梯維保費、年檢費、保險費等所有相關(guān)費用。同時，物業(yè)長期壓縮人員配置，缺崗十余人，消控室四年半無人在崗；電梯保養(yǎng)流于形式，工程人員偽造保養(yǎng)記錄，25臺電梯軌道油壺均為空置，導致電梯頻繁出現(xiàn)下墜、關(guān)人、故障停運超1個月等問題經(jīng)常發(fā)生，引發(fā)業(yè)主強烈不滿。
2023年8月，T1公館業(yè)委會完成備案，經(jīng)業(yè)主大會表決，2024年1月決定提前解聘花樣年物業(yè)，要求其4月1日撤場。撤場前，該物業(yè)仍要求567戶業(yè)主補交2019年1月至2024年3月的電梯運行費，每戶金額從2000余元至4000元不等，業(yè)主們紛紛拒交這筆“糊涂賬”。
2025年4月，撤場滿一年的花樣年物業(yè)將部分業(yè)主訴至贛州經(jīng)開區(qū)人民法院，索要上述電梯運行費及違約金，小區(qū)累計被訴金額近200萬元。首批被起訴業(yè)主雖明知律師費高于訴訟標的，仍決定聯(lián)合維權(quán)，聘請專業(yè)物業(yè)法律律師鐘北斗代理，在應(yīng)訴同時反訴物業(yè)服務(wù)不到位。
一審法院審理查明，業(yè)主欠繳部分費用屬實，但備案的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中無電梯運行費單獨收費約定，花樣年物業(yè)未經(jīng)法定程序加收該費用，于法無據(jù)。法院判決：駁回花樣年物業(yè)收取電梯運行費及違約金的訴求，已收取的費用依法返還�；幽晡飿I(yè)不服上訴至贛州市中級人民法院要求二審，2025年10月30日，二審法院作出終審判決，駁回上訴、維持原判。
勝訴之余，T1公館業(yè)委會的創(chuàng)新治理也值得關(guān)注。更換新物業(yè)后，業(yè)委會在贛州首推“利潤定額包干合同”，明確物業(yè)年度利潤比例，要求物業(yè)在確保盈利后才可提取利潤，結(jié)余資金存入小區(qū)專用賬戶，每季度公示第三方審計報告，實現(xiàn)物業(yè)費收支全透明。新合同中雖仍有電梯電費分攤約定，但因數(shù)據(jù)公開、權(quán)責清晰，得到業(yè)主積極配合。
短評：依法維權(quán)打破“弱肉強食”格局物業(yè)與業(yè)主的矛盾，常源于服務(wù)缺位卻收費越位�，F(xiàn)實中，不少業(yè)主面對物業(yè)強勢施壓，因維權(quán)成本高、嫌麻煩選擇妥協(xié)，反而助長不良物業(yè)氣焰。T1公館業(yè)主的勝訴，關(guān)鍵在于摒棄“忍一時”心態(tài)，用法律武器捍衛(wèi)權(quán)益。
這一案例也警示物業(yè)公司：收費必須有合同依據(jù)和法定程序，服務(wù)質(zhì)量是立身之本。同時，業(yè)委會的規(guī)范運作、合同化管理，能從源頭化解矛盾。唯有物業(yè)守底線、業(yè)主敢維權(quán)、多方共參與，才能破解小區(qū)治理難題，構(gòu)建和諧居住環(huán)境。

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