租前“一眼定情”，租后才發(fā)現(xiàn)“霉菌叢生”，墻上甚至長出了蘑菇。這種情況難道只能自認(rèn)倒霉？出租這樣的“蘑菇屋”，出租人是否構(gòu)成違約？

近日，上海市閔行區(qū)人民法院（以下簡稱閔行區(qū)人民法院）審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案件。

2023年6月，租客小李在某物業(yè)管理公司（出租人）業(yè)務(wù)員的帶領(lǐng)下，看中了一套即將退租尚在使用的兩居室房屋。當(dāng)時，雖然房屋內(nèi)還有上家租客的大量自購家具，但房屋的戶型及整體裝修風(fēng)格讓小李非常滿意。于是，小李當(dāng)天便與某物業(yè)管理公司簽訂了書面租賃合同，并按押一付三的標(biāo)準(zhǔn)支付了押金和首期租金。

然而，等到收房當(dāng)日搬空上家的家具后，小李才發(fā)現(xiàn)房屋臥室及陽臺墻面存在大面積霉變、壁紙脫落的情況，甚至滋生了霉菌，并長出蘑菇，導(dǎo)致屋內(nèi)氣味刺鼻。同時，衛(wèi)生間也因防水問題需拆除重裝，短期內(nèi)無法使用。

為此，小李多次聯(lián)系某物業(yè)管理公司報修，但墻面維修方案進度緩慢，自報修之日起至墻面維修基本完工共花了12天時間。期間，小李自行購買了墻面修復(fù)所需要的涂料。因衛(wèi)生間維修的2天房屋完全無法使用，小李還不得不暫住酒店。

維修完成后，小李認(rèn)為，某物業(yè)管理公司應(yīng)退還其房屋維修12天內(nèi)的租金，并賠償其支出的涂料費、保潔費及酒店住宿費等共計5000余元。就相關(guān)費用的承擔(dān)問題，雙方協(xié)商未果，小李遂將某物業(yè)管理公司訴至人民法院。

訴訟中，某物業(yè)管理公司辯稱，出租前小李已現(xiàn)場看過租賃房屋，理應(yīng)知曉房屋的相關(guān)狀況，墻面問題不影響整體居住。因此，其僅認(rèn)可衛(wèi)生間維修的2天對小李造成了影響，對于小李主張的其他維修時間段及自行支付的費用均不予認(rèn)可。

閔行區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，提供符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境是出租人的核心義務(wù)，該義務(wù)不僅包括提供房屋租賃所需的基本功能完備的設(shè)施設(shè)備，還應(yīng)包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及財產(chǎn)安全等。本案中，從雙方聊天記錄等證據(jù)可知，無論是對房間壁紙、墻壁的修繕，還是對衛(wèi)生間的維修，都對承租人的基本生活造成了不便，無論從生物醫(yī)學(xué)抑或從社會大眾的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)來看，均難以認(rèn)定被告已經(jīng)盡到了為原告提供健康、安全的居住環(huán)境的義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。

庭審中，出租人以承租人在簽約前已現(xiàn)場看房為由主張免責(zé)，該抗辯理由不能成立。本案承租人在看房時，房屋內(nèi)堆滿上家租客的家具，客觀上遮擋和掩蓋了墻面霉變等嚴(yán)重問題，承租人在短暫看房過程中難以全面發(fā)現(xiàn)此類瑕疵符合情理。以看房行為單方面推定其自愿接受所有既存的，尤其是影響健康安全的重大瑕疵，從而免除出租人本應(yīng)承擔(dān)的根本性合同義務(wù)，于法不符，該免責(zé)事由難以獲得法律支持。

在此情況下，鑒于雙方均同意繼續(xù)履行合同，故原告有權(quán)要求被告以維修或減少租金等方式承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮房屋瑕疵的嚴(yán)重程度、維修影響范圍及時間等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原告所主張的相應(yīng)費用確有必要且符合市場價格，屬于合理范圍，故應(yīng)予以支持。

最終，人民法院支持了原告小李的全部訴訟請求，判決被告某物業(yè)管理公司支付其各項費用共計5000余元。

一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決已生效。

房屋租賃合同關(guān)系中，出租人享有出租房屋并收取租金的權(quán)利，但該權(quán)利的行使存在清晰的法律邊界，即其必須確保所提供的房屋符合安全、衛(wèi)生的居住標(biāo)準(zhǔn)，履行保障承租人居住安全的根本責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零八條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。結(jié)合相關(guān)司法解釋及房屋租賃的行業(yè)管理規(guī)范，出租人向承租人提供的房屋，應(yīng)當(dāng)符合安全、衛(wèi)生等基本的居住條件，保障承租人的人身健康與財產(chǎn)安全。

本案中，涉案房屋在交付時即存在墻面大面積霉變、壁紙脫落、衛(wèi)生間防水失效等嚴(yán)重影響居住安全與衛(wèi)生的狀況，甚至出現(xiàn)了滋生霉菌、長出蘑菇的情況，這明顯不符合居住房屋應(yīng)具備的基本健康與安全標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)構(gòu)成了對合同核心“適租”義務(wù)的違反。因此，承租人有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律主張賠償。

當(dāng)租賃房屋存在如嚴(yán)重霉菌滋生等可能危及承租人健康安全的瑕疵時，該瑕疵已非一般性維修即可彌補的微小缺陷。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條及第七百三十一條之精神，此類瑕疵可能直接導(dǎo)致“合同目的不能實現(xiàn)”。本案中，承租人簽訂合同的目的在于獲得安全、衛(wèi)生的居住環(huán)境，而“蘑菇屋”的狀況已實質(zhì)性破壞了這一核心目的。因此，承租人在出租人完成有效維修、恢復(fù)房屋適住狀態(tài)前，有權(quán)拒絕接受房屋或要求減免租金。同時，其為避免損失擴大而采取的合理自助措施所產(chǎn)生的費用，系因出租人違約所直接導(dǎo)致，承租人有權(quán)就此主張損害賠償。

出租人的適租義務(wù)與承租人的正當(dāng)使用權(quán)利，共同構(gòu)成房屋租賃合同履行的法律平衡。實踐中的爭議，多源于對相關(guān)法定義務(wù)的忽視或履行不當(dāng)。

對于出租人而言，應(yīng)確保房屋結(jié)構(gòu)安全、衛(wèi)生達標(biāo)、功能完好，如無滲漏霉變、水電廚衛(wèi)可用等。房屋交付前，應(yīng)主動排查隱患并維修；交付后對承租人的維修訴求應(yīng)及時響應(yīng)并處理。須知，誠信履約是避免糾紛、建立口碑的基石。

對于承租人而言，簽約前應(yīng)仔細(xì)檢查并可拍照錄像留存。若入住后發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重影響居住的瑕疵，也應(yīng)立即通知出租人并固定證據(jù)，以便后續(xù)友好協(xié)商或通過法律途徑維護自身權(quán)益。

誠信與責(zé)任是滋養(yǎng)租賃市場健康發(fā)展的土壤，愿每一次鑰匙的交付，都承載一份信賴與安心。

原標(biāo)題：《租到“蘑菇房”，維修費和租金該誰擔(dān)？法院判了》

欄目主編：蘇展 文字編輯：張曉鳴

來源：作者：文匯報 周辰