李嘉誠數(shù)年前對樓市的預(yù)判如今已經(jīng)完全得到市場印證，從2021年開始的樓市調(diào)整走勢，與他當時提出的市場觀點高度契合。

而2026年的樓市也正朝著新的市場格局發(fā)展，行業(yè)整體迎來深度的格局重塑，市場表現(xiàn)和發(fā)展邏輯都和此前的行情完全不同。

早在樓市處于階段高點的時期，李嘉誠就明確表示未來五年香港和內(nèi)地的房價都會迎來明顯調(diào)整。

核心原因就是市場購房需求在前期持續(xù)釋放后已經(jīng)接近枯竭，后續(xù)房價會面臨不小的調(diào)整壓力。

當時的樓市市場熱度居高不下，不管是剛需群體還是投資群體都在積極入市，大部分人都不認可這樣的判斷，甚至有不少聲音覺得這樣的說法不符合市場現(xiàn)狀。

就連不少內(nèi)地的開發(fā)商也對他的判斷持質(zhì)疑態(tài)度，覺得他對市場的判斷過于保守。

但李嘉誠并沒有因市場聲音改變自己的決策，反而用實際行動做出了應(yīng)對。

他旗下企業(yè)首先停止了新的土地儲備，不再參與新的地塊競拍，同時把此前已經(jīng)拿下的部分地塊陸續(xù)轉(zhuǎn)讓，快速收回現(xiàn)金流。

在樓盤銷售端，他也選擇在市場高峰期加快清倉節(jié)奏，不管是香港還是內(nèi)地的項目，都出現(xiàn)了大幅讓利銷售的情況，用低于市場預(yù)期的價格快速去化房源，短時間內(nèi)回籠了大量資金。

當時不少人覺得這樣的銷售方式讓渡了太多利潤，可從后續(xù)的市場走勢來看，這樣的操作恰恰讓企業(yè)避開了樓市調(diào)整帶來的風(fēng)險，也成為了應(yīng)對市場變化的關(guān)鍵舉措。

從2021年下半年開始，樓市的調(diào)整正式開啟，這一輪調(diào)整的持續(xù)時間和調(diào)整幅度都超出了不少人的預(yù)期，全國范圍內(nèi)的房價都出現(xiàn)了不同程度的下跌。

不管是一二線城市還是三四線城市，不管是品質(zhì)較高的房源還是普通房源，價格都迎來了明顯變化，部分區(qū)域的房價相比高點下跌幅度達到三成到四成。

個別區(qū)域的跌幅甚至超過五成，有購房者此前高位入手的房源。

如今的市場價值甚至抵不上當初支付的首付款。這一輪價格調(diào)整的核心原因，正是李嘉誠此前提到的需求枯竭。

前期市場中大量的剛需和投資需求集中釋放，后續(xù)缺乏足夠的需求支撐，而高杠桿入市的購房者在房價下跌后也陷入了被動，進一步抑制了市場的交易活躍度。

經(jīng)過四年多的調(diào)整，樓市在2025年出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的初步跡象，全年商品房成交規(guī)模的降幅相比上一年有所收窄。

四季度的新房成交面積還出現(xiàn)了環(huán)比增長，二手房市場的成交規(guī)模也創(chuàng)下了2021年調(diào)整以來的新高，成為樓市成交的主力市場。

但這樣的企穩(wěn)并不是普漲式的復(fù)蘇，市場的結(jié)構(gòu)性特征愈發(fā)明顯，改善型住房需求成為新房市場的重要支撐。

大戶型房源的成交占比持續(xù)提升，一線城市和新一線城市的核心板塊交易活躍度更高。

而遠郊區(qū)域和缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，依然面臨著較大的庫存壓力，成交周期長、去化難度大的問題依然突出。

進入2026年，樓市的發(fā)展迎來了新的轉(zhuǎn)變，開年之后一線城市的二手房市場率先出現(xiàn)量價齊升的行情，新一線城市的核心板塊也同步跟進，成為樓市復(fù)蘇的核心引擎。

這一輪回暖的背后，是政策端的精準發(fā)力，從中央到地方的利好政策密集落地，稅費減免、信貸寬松等舉措持續(xù)推出。

首套房貸款利率創(chuàng)下歷史低位，換房個稅退稅政策的延續(xù)也減輕了購房者的交易成本，政策的組合拳有效激活了市場的交易意愿。

也讓二手房市場的置換鏈條得以打通，不少業(yè)主賣舊買新的需求釋放，進一步帶動了新房市場的成交。

但2026年的樓市復(fù)蘇，依然面臨著不少現(xiàn)實問題，市場的分化格局會進一步加劇，一線城市和新一線城市的核心板塊憑借成熟的配套和穩(wěn)定的需求，會成為市場的中堅力量。

而三四線城市由于人口外流、產(chǎn)業(yè)薄弱等問題，調(diào)整周期還會繼續(xù)延長，庫存去化的壓力依然較大。

同時，當前的市場復(fù)蘇部分源于節(jié)前的集中入市需求，居民的收入預(yù)期還未完全修復(fù)，購房需求的可持續(xù)性還需要進一步觀察，房企的發(fā)展也呈現(xiàn)出明顯的分化。

頭部房企和聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)民營房企，憑借穩(wěn)定的銷售回款和合理的產(chǎn)品布局，資金鏈壓力得到緩解。

而出險房企仍需依靠債務(wù)重組和資產(chǎn)出售化解風(fēng)險，尚未從根本上解決流動性問題。

從整體趨勢來看，2026年的樓市已經(jīng)進入了弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化的筑底階段，房價不會出現(xiàn)大幅波動。

市場的發(fā)展邏輯也從過去的普漲普跌轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭，購房者的決策更加理性，更注重房源的居住價值、配套成熟度和流通潛力。

粗制濫造的遠郊房源逐漸被市場淘汰，核心板塊的優(yōu)質(zhì)二手房和改善型新房成為市場主流。

房地產(chǎn)行業(yè)也不再是拉動經(jīng)濟的核心產(chǎn)業(yè)，行業(yè)占宏觀經(jīng)濟的權(quán)重持續(xù)下降，政策端的調(diào)控也從托底紓困轉(zhuǎn)向全面提振信心。

核心方向是推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，讓樓市回歸居住屬性，實現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

這一輪樓市的深度調(diào)整，也讓市場參與者形成了新的認知，房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)告別了過去的高速增長階段，盲目投資的時代已經(jīng)結(jié)束。

不管是房企還是購房者，都需要適應(yīng)新的市場格局，房企需要聚焦核心城市、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，購房者則需要結(jié)合自身的實際需求做出決策，理性看待房價的波動。

李嘉誠的預(yù)判之所以能夠應(yīng)驗，核心在于精準把握了市場的供需規(guī)律。

房子的居住屬性是根本，脫離了需求支撐的價格上漲終究難以持續(xù)，這也是這一輪樓市調(diào)整給整個行業(yè)帶來的重要啟示。