每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

誰(shuí)是北京最神秘豪宅？

答案里，會(huì)有兩個(gè)樓盤：中海安瀾北京和保利半壁店項(xiàng)目。

它們倆，實(shí)在太像了，至少體現(xiàn)在三個(gè)方面：

1、都在海淀，且都是低密度頂豪：中海安瀾北京4-6層、保利半壁店項(xiàng)目3-5層；

2、從拿地到取得預(yù)售證的時(shí)間，都耗費(fèi)了8個(gè)月；

3、都是先拿預(yù)售證，再公布案名。截至目前，保利半壁店項(xiàng)目的案名，尚有懸念，應(yīng)該帶有“瑞"或"璟”字樣。

但，它們不算是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

安瀾北京在海淀北，單價(jià)約15萬(wàn)元/平米；保利項(xiàng)目在海淀西，單價(jià)約11.3萬(wàn)元/平米。

前不久，安瀾北京開(kāi)放了售樓處和實(shí)體樣板間，揭開(kāi)了神秘面紗。（詳見(jiàn)《中海地產(chǎn)，發(fā)明了一種新陽(yáng)臺(tái)》）

保利半壁店項(xiàng)目，也走了中海安瀾北京的路線，待開(kāi)放實(shí)景后才賣房。

這，似乎成了當(dāng)下京城樓市頂級(jí)豪宅，應(yīng)有的姿態(tài)。

小規(guī)模拿證，先試水溫

保利半壁店項(xiàng)目的預(yù)售證，有點(diǎn)意外。

它首批只拿出了四棟，共計(jì)78套，占總規(guī)劃套數(shù)的23.64%。

首次小規(guī)模取證，在北京樓市是比較罕見(jiàn)的。

大概是先試試水溫吧。

這四棟樓都在西區(qū)0003地塊，位于最北邊的兩排。

選這兩排房子率先面市，保利也是用心良苦。

1#和2#北面臨鐵路最近，但3#和4#是樓王、有頂復(fù)、看中心花園。肥瘦搭配，目的是讓網(wǎng)簽價(jià)格堅(jiān)挺。

從產(chǎn)品上，也算是大小戶型都兼顧了。

這78套房源，是這樣分布的：

1號(hào)樓5層，兩個(gè)單元共20套，建面約136㎡/139㎡；2號(hào)樓5層，三個(gè)單元共60套，建面約166㎡。

3號(hào)樓4/5層，兩個(gè)單元共16套,其中，平層10套，建面約199/202/208㎡；頂復(fù)6套，建面270/277㎡。

4號(hào)樓3/4層，兩個(gè)單元共12套。平層8套，建面約199/202/208㎡；頂復(fù)6套，建面270/277㎡。

上下樓價(jià)差上萬(wàn)元

對(duì)于每個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，最敏感的，依然是價(jià)格。

按照預(yù)售證的均價(jià)，1#為11.82萬(wàn)元/平米，2#為12.17萬(wàn)元/平米，3#為13.21萬(wàn)元/平米，4#為13.42萬(wàn)元/平米，依次遞增。

最低價(jià)為1#1單元101室，預(yù)售價(jià)為11.04萬(wàn)元/平米；最高價(jià)為4#1單元301室，預(yù)售價(jià)為14.76萬(wàn)元/平米。

它們之間的差價(jià)，達(dá)到了約3.7萬(wàn)元/平米。

在選房時(shí)，花姐給大家提出幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1、性價(jià)比最高房源。

如果不介意頂層，可選2#1單元501，它比四樓的價(jià)格低了1.49萬(wàn)元/平米，預(yù)售價(jià)為11.74萬(wàn)元/平米，而對(duì)門的502室，價(jià)格為12.16萬(wàn)元/平米。

4#1單元202室，盡然比102室價(jià)格低了622元/平米，為12.755萬(wàn)元/平米。

2、性價(jià)比不高房源。

2#3單元302室，它的預(yù)售價(jià)為12.73萬(wàn)元/平米，比202室貴了9221元/平米；而202室比102室，貴了5533元/平米。

3#1單元301室，預(yù)售價(jià)為13.43萬(wàn)元/平米，比201室貴了1.045萬(wàn)元/平米，有點(diǎn)夸張。

3、最貴的房源。

保利半壁店項(xiàng)目首批最貴的房源是復(fù)式，二層是北面退臺(tái)戶型，單套預(yù)售價(jià)為3770萬(wàn)元至4088萬(wàn)元。

寶山雙子開(kāi)心了

保利半壁店項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)賣多少？

花姐對(duì)已領(lǐng)證的78套房源做了測(cè)算，它們總的預(yù)售價(jià)為12.6萬(wàn)元/平米。

如果按照海淀9折底線售賣，實(shí)際成交價(jià)為11.34萬(wàn)元/平米。換句話說(shuō)，它的上車門檻是1500萬(wàn)元左右。

不過(guò)，有消息稱，保利此次直接放出了8折優(yōu)惠，不知是真是假。

2025年5月20日，保利發(fā)展聯(lián)合北京建工斥資45.45億元，拿下海淀半壁店0003和0004地塊，成交樓面價(jià)7.84/㎡，溢價(jià)率11.95%。

這個(gè)樓面價(jià)和9折的網(wǎng)簽價(jià)比，縫差在3.5萬(wàn)元/平米。如果能順利賣出，利潤(rùn)還是蠻豐厚的。

但如果按照8折來(lái)算，縫差則降至2.24萬(wàn)元/平米，利潤(rùn)將大減。

來(lái)看看海淀其他豪宅，樓面價(jià)和網(wǎng)簽前之間的價(jià)差：

建發(fā)海晏為4萬(wàn)元/平米；臻澐3.48萬(wàn)元/平米；和樾望云與和樾玉鳴為3.4萬(wàn)元/平米。

此外，保利半壁店項(xiàng)目，還有個(gè)參照對(duì)象：香山樾。它的戶型面積為185㎡、230㎡和275㎡。香山樾2023年11月開(kāi)盤，供應(yīng)440套，網(wǎng)簽334套，成交均價(jià)12.16萬(wàn)元/平米，

從上述現(xiàn)象上看，保利半壁店項(xiàng)目8折的消息，似乎不是很靠譜。

當(dāng)保利半壁店項(xiàng)目出價(jià)了，最高興的，莫過(guò)于往西3.5公里外的寶山村雙子。

海宸元境面前網(wǎng)簽83套，成交均價(jià)8.38萬(wàn)元/平；北京隅海隅網(wǎng)簽61套，成交均價(jià)單價(jià)8.59萬(wàn)元/平米。

這對(duì)兄弟，在價(jià)格上，算是解套了。

最后，花姐期待保利半壁店項(xiàng)目早日開(kāi)盤。