“未來(lái)5年不管是香港還是內(nèi)地的房?jī)r(jià)都將會(huì)迎來(lái)大調(diào)整，因?yàn)樾枨笤谥皫啄昃鸵呀?jīng)釋放殆盡了，未來(lái)面臨‘需求枯竭’?！?018年，李嘉誠(chéng)這番話在火熱的樓市中無(wú)人當(dāng)真。

然而時(shí)間來(lái)到2026年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整正如他所料。相對(duì)于曾經(jīng)的高點(diǎn)，房?jī)r(jià)跌3-4成非常普遍，跌一半也算正常，甚至有的房子價(jià)值只剩當(dāng)年的首付款數(shù)額。

當(dāng)前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)。2025年1-10月，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.8%，銷售額同比下降9.6%。更為明顯的是，2025年10月，中國(guó)100個(gè)城市的二手住宅價(jià)格全部下跌，無(wú)一城市持平或上漲，二手房市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)32個(gè)月環(huán)比下跌。

需求枯竭，市場(chǎng)回歸理性

李嘉誠(chéng)當(dāng)年預(yù)言的“需求枯竭”如今已成為現(xiàn)實(shí)。他曾一針見血地指出，房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，炒房客們應(yīng)該謹(jǐn)慎。

李嘉誠(chéng)

在2026年的今天，這一判斷得到完美驗(yàn)證。過(guò)去那種“三十而立必須置業(yè)”的社會(huì)觀念已經(jīng)被徹底打破。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)租房藍(lán)皮書報(bào)告顯示，35歲以上租客占比高達(dá)35%，比2021年樓市高峰期還提升了4.9個(gè)百分點(diǎn)。這意味著越來(lái)越多的年長(zhǎng)群體選擇了租房生活，傳統(tǒng)購(gòu)房年齡界限日益模糊。

住房需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。當(dāng)前市場(chǎng)需求已從“剛需主導(dǎo)”變?yōu)椤案纳菩椭鲗?dǎo)”。而這些改善型需求多是“一買一賣”的置換模式，不會(huì)帶來(lái)新增交易量。

購(gòu)房主力軍的變化也反映出市場(chǎng)理性的回歸。隨著收入預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)5.0%，但購(gòu)房意愿并未同步提升。

在2026年的今天，租賃市場(chǎng)正迎來(lái)前所未有的增長(zhǎng)。90后、00后的住房觀念已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，“房住不炒”理念深入人心。

這些年輕人活得更加清醒。曾經(jīng)被奉為“穩(wěn)定”圖騰的房產(chǎn)證，在他們眼中可能還不如一張大額存單或者一場(chǎng)說(shuō)走就走的旅行來(lái)得實(shí)在。與其做一輩子的“房奴”，不如選擇更靈活的生活方式。

《住房租賃條例》自2025年9月15日起正式施行，為租賃市場(chǎng)的規(guī)范化、品質(zhì)化發(fā)展奠定了法制基礎(chǔ)。條例鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在公共服務(wù)上逐步享有同等權(quán)利。

政策層面也在積極推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。多個(gè)城市通過(guò)收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，既消化了庫(kù)存，又?jǐn)U大了租賃住房的供給。這種“去庫(kù)存”與“保民生”相結(jié)合的模式，正在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

租賃時(shí)代的到來(lái)也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)邏輯的根本轉(zhuǎn)變。從以前的“人搶房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺壳笕恕?，租客手中的現(xiàn)金流才是真正的王道。

老舊小區(qū)逆襲，價(jià)值重估

與一般邏輯相反，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)有趣現(xiàn)象：老舊小區(qū)重獲青睞。

從2025年一線城市二手房成交數(shù)據(jù)中可以看到，像深圳、上海等大城市，5年內(nèi)的次新房和20年以上的老舊房成交占比持續(xù)攀升。老舊小區(qū)因其總價(jià)相對(duì)較低、配套成熟、生活便利等優(yōu)勢(shì)，受到市場(chǎng)青睞。

老舊小區(qū)成交量攀升的背后是消費(fèi)者對(duì)“居住本質(zhì)”的回歸。 同樣預(yù)算下，購(gòu)房者更傾向于選擇生活便利的成熟社區(qū)，而非遠(yuǎn)郊的“未來(lái)新城”。

政策層面也在助力老舊小區(qū)價(jià)值提升。國(guó)家層面把老舊小區(qū)改造作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，通過(guò)改造或拆遷，提升老房子的居住價(jià)值。

老舊小區(qū)的逆襲印證了李嘉誠(chéng)著名的“地段論”——在大浪淘沙之后，只有占據(jù)核心資源的資產(chǎn)，才能在潮水退去時(shí)穿上褲子。 這也為2026年的市場(chǎng)定下了基調(diào)：普漲時(shí)代徹底終結(jié)，分化行情將成為市場(chǎng)主旋律。

面對(duì)市場(chǎng)變化，2026年房地產(chǎn)政策也呈現(xiàn)出全新思路。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，強(qiáng)調(diào)“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。

開年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)迎來(lái)利好。從中央到地方出臺(tái)多項(xiàng)政策，通過(guò)降低購(gòu)房成本、盤活存量住房等舉措，支持住房消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目前，住房公積金貸款利率和商貸利率都已達(dá)到歷史低點(diǎn)，部分符合條件的商業(yè)貸款利率甚至低至2字頭。同時(shí)，換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅政策延長(zhǎng)至2027年年底，有效減輕了居民的換房資金壓力。

各地方政策也精準(zhǔn)發(fā)力。例如，珠海市2026年5月5日前對(duì)參與“以舊換新”的居民按換購(gòu)新房網(wǎng)簽價(jià)1%給予補(bǔ)貼，單套最高補(bǔ)貼3萬(wàn)元。承德市則對(duì)生育二孩、三孩的繳存職工家庭專項(xiàng)提高公積金貸款額度。

政策制定者已經(jīng)明確，房地產(chǎn)行業(yè)必須從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量、低負(fù)債”的新模式。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將從拿地能力和資金杠桿，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)品質(zhì)。

行業(yè)格局重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)資源取勝

隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，行業(yè)格局正在經(jīng)歷深刻重構(gòu)。這一轉(zhuǎn)變?cè)?026年變得尤為明顯。

房地產(chǎn)行業(yè)已徹底告別過(guò)去“同漲同跌”的時(shí)代，進(jìn)入一個(gè)“結(jié)構(gòu)性分化”的新階段。未來(lái)市場(chǎng)的表現(xiàn)將更根本地取決于城市本身的人口吸引力、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和公共服務(wù)水平等基本面因素。

在這種分化背景下，核心城市與普通城市之間的房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)截然不同的態(tài)勢(shì)。中指研究院預(yù)測(cè)，2026年市場(chǎng)將整體趨穩(wěn)，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望率先企穩(wěn)，全國(guó)新房銷售面積降幅將收窄，但投資與銷售仍存承壓。

對(duì)于購(gòu)房者而言，買房也不再需要焦慮。沒必要為了買房而背負(fù)沉重壓力，根據(jù)自己的實(shí)際需求來(lái)選擇是否購(gòu)房即可。租房也能過(guò)好日子，正在成為越來(lái)越多人的現(xiàn)實(shí)選擇。

樓市的深度調(diào)整雖然帶來(lái)了一定陣痛，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于行業(yè)擺脫對(duì)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的依賴，回歸居住本質(zhì)。

未來(lái)樓市的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將不再是土地和資金，而是產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)品質(zhì)。政策層面將鼓勵(lì)房企持有物業(yè)、提供高品質(zhì)居住服務(wù)，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

那些曾經(jīng)嘲笑李嘉誠(chéng)“年邁昏聵”的人，如今不得不佩服他的遠(yuǎn)見。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從那個(gè)狂熱的時(shí)代走出，正在回歸理性與本質(zhì)。