逆向出手？“私募魔女”李蓓最新研判：地產(chǎn)周期拐點(diǎn)已至！

近日，被稱為“私募魔女”的半夏投資創(chuàng)始人李蓓，在接受媒體采訪時(shí)表示，基于供給側(cè)大出清、總量周期性回升等因素，半年內(nèi)地產(chǎn)或出現(xiàn)“十年一遇的機(jī)會(huì)”。

本次論證，可以看出得是她的分析并非空喊口號(hào)，而是基于一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、?shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的宏觀框架，尤其是對(duì)“供給側(cè)出清”的觀察切中了當(dāng)前行業(yè)的本質(zhì)變化。

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基于上述判斷，她認(rèn)為行業(yè)在逐步見(jiàn)底之后，將面臨十年級(jí)別的回升周期，未來(lái)地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)不在房?jī)r(jià)或銷量回升，而在供給出清后的企業(yè)份額擴(kuò)張與盈利能力修復(fù)。

早在2023年時(shí)，李蓓也曾公開(kāi)表示地產(chǎn)板塊面臨“十年一遇的機(jī)會(huì)”，背后邏輯在于隨著房企暴雷、停止投資拿地，未來(lái)即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒(méi)有爆雷的房企也將迎來(lái)市場(chǎng)份額的擴(kuò)張，銷售規(guī)模有望創(chuàng)出新高，存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

她經(jīng)歷了2023年的誤判，公開(kāi)反思后，其分析框架從過(guò)度依賴“政策預(yù)測(cè)”回歸到更扎實(shí)的 “周期定位”與“供給側(cè)分析” 。這種進(jìn)化讓當(dāng)前的觀點(diǎn)更值得嚴(yán)肅對(duì)待。

本次論證的深度遠(yuǎn)超上次。她不再只說(shuō)“政策會(huì)救”，而是詳細(xì)論證了 “為什么供給出清會(huì)帶來(lái)價(jià)格彈性” 以及 “市場(chǎng)自身已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象”。這是從“定性猜測(cè)”到“定量分析”的進(jìn)步。

要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底關(guān)鍵期，半年內(nèi)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)（核心城市企穩(wěn)、優(yōu)質(zhì)房企盈利改善）的可能性較大，但全面康復(fù)尚需 1-3 年時(shí)間，且將呈現(xiàn)高度分化的特征。李蓓的觀點(diǎn)抓住了供給側(cè)大出清和周期性回升的核心邏輯，但需理性看待其適用范圍 ——更多是針對(duì)地產(chǎn)股投資，而非房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的全面反轉(zhuǎn)。

市場(chǎng)的未來(lái)不再是 "普漲普跌"，而是 "止跌不普漲，穩(wěn)中有分化"，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將率先受益，行業(yè)將逐步邁向" 良性循環(huán)、高質(zhì)量發(fā)展 " 的新階段。

對(duì)于地產(chǎn)及板塊內(nèi)公司的企穩(wěn)時(shí)間、未來(lái)走勢(shì)，目前業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)不一。

從客觀數(shù)據(jù)看，過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)還在持續(xù)調(diào)整。成交方面，2025年全國(guó)新建商品房銷售面積88101萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積占73299萬(wàn)平方米。經(jīng)歷連續(xù)四年下跌，2025年新建商品房與商品住宅的成交面積，較2021年高點(diǎn)縮水幅度均超50%。

從價(jià)格端看，2025年1～12月，全國(guó)新建商品房銷售均價(jià)9527元/平方米，累計(jì)同比-4.3%；2025全年，新建商品住宅銷售均價(jià)為10005元/平方米，同比-4%；12月70城二手住宅銷售價(jià)格同比-6.1%，降幅較11月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比-0.7%。

華源證券認(rèn)為，參考全球房地產(chǎn)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，樣本歷史平均跌幅35%，平均調(diào)整時(shí)間6年，當(dāng)前我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)調(diào)整的長(zhǎng)度與深度均已相對(duì)充分，2026年地產(chǎn)調(diào)整周期有望進(jìn)入尾聲。

不過(guò)該機(jī)構(gòu)稱，回顧2021年及之前的歷史周期，房地產(chǎn)需求走弱多由政策收緊引發(fā)，政策放松能迅速帶來(lái)成交與房?jī)r(jià)反彈。但本輪周期中，多輪政策均未帶來(lái)持續(xù)修復(fù)，原因或在于隨著城鎮(zhèn)化率上升、人口增速轉(zhuǎn)負(fù)，新增需求放緩；居民與房企杠桿已處高位，信用擴(kuò)張空間有限。這意味著，本輪調(diào)整是需求自然回落與資產(chǎn)負(fù)債表約束共同導(dǎo)致。

中銀證券也表示，過(guò)去那種借助人口和城鎮(zhèn)化率提升，帶來(lái)的規(guī)模擴(kuò)張紅利不復(fù)存在，未來(lái)需求從“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊保Y(jié)構(gòu)性需求仍在，但短期較難彌補(bǔ)總量收縮。根據(jù)測(cè)算，2035年前每年的真實(shí)住房需求超8.6億平方米，2035年后會(huì)降一個(gè)臺(tái)階，但仍超過(guò)4.1億平方米/年，增長(zhǎng)引擎將會(huì)基本轉(zhuǎn)為改善型需求。

也有機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)增量空間較為樂(lè)觀。58安居客研究院認(rèn)為，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率，明顯低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體80%左右的水平。按照2025年末的總?cè)丝?40489萬(wàn)人來(lái)計(jì)算，意味著未來(lái)將有1.7億人要進(jìn)城生活，隨著“新市民”落戶，相關(guān)住房需求也將持續(xù)釋放。

國(guó)信證券認(rèn)為，2025年四季度，地產(chǎn)基本面明顯下跌，但2025年末至2026年初的近1個(gè)月以來(lái)，跟蹤二手房掛牌價(jià)的冰山指數(shù)，月環(huán)比跌幅已連續(xù)6周快速收窄，尤其一線城市較為明顯，上海核心區(qū)已基本止跌，因此建議對(duì)房?jī)r(jià)從悲觀轉(zhuǎn)向中性。

雖然對(duì)行業(yè)走勢(shì)判斷不一，但各機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，2026年地產(chǎn)增量政策出臺(tái)的預(yù)期較強(qiáng)。

中銀證券表示，在政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)上，預(yù)計(jì)2026年一季度末的可能性較大，屆時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的機(jī)遇。若政策思路清晰、調(diào)整有力，預(yù)計(jì)最快2026年年底可能會(huì)走出螺旋式下滑的困境。從地產(chǎn)標(biāo)的看，適配核心城市、戶型、產(chǎn)品力需求的房企，或能走出重圍；另一方面，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景的商業(yè)地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢(shì)。

來(lái)源：半夏投資、第一財(cái)經(jīng)等

--THE END--

本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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