近期，多家媒體從房企相關(guān)人士處獨(dú)家獲悉，房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，僅部分出險(xiǎn)房企需向總部所在城市的風(fēng)險(xiǎn)處置專班組定期匯報(bào)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

這一消息迅速發(fā)酵，A股、港股房地產(chǎn)板塊同步回暖，標(biāo)志著自2020年起實(shí)施近六年的“三道紅線”融資監(jiān)管政策，正式退出常態(tài)化監(jiān)管舞臺(tái)，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展新階段。

回溯政策歷程，“三道紅線”的出臺(tái)源于行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求。

2020年8月，央行與住建部聯(lián)合推出《重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則》，劃定了房企融資的三條核心底線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比不低于1倍。

監(jiān)管部門根據(jù)房企觸線情況，將其劃分為紅、橙、黃、綠四檔，實(shí)施差異化債務(wù)管控，觸線越多，有息負(fù)債增速限制越嚴(yán)格。

2021年，該政策擴(kuò)圍至數(shù)十家重點(diǎn)房企，要求企業(yè)每月上報(bào)指標(biāo)，并明確試點(diǎn)房企2023年6月底前全部達(dá)標(biāo)、2023年底全行業(yè)達(dá)標(biāo)的目標(biāo)。

彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正處于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模擴(kuò)張高峰期，部分房企過度依賴債務(wù)融資，盲目拿地?cái)U(kuò)張，行業(yè)金融化風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積。“三道紅線”的出臺(tái)，猶如給狂奔的房企套上“韁繩”，成為遏制行業(yè)無序擴(kuò)張、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的“防火墻”。政策實(shí)施四年間，行業(yè)經(jīng)歷了深刻的去杠桿調(diào)整，房企經(jīng)營思路發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，已有21家出險(xiǎn)房企完成或獲批債務(wù)重組、重整，累計(jì)化解債務(wù)規(guī)模達(dá)1.2萬億元，涉及總負(fù)債超2萬億元，融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)通過實(shí)質(zhì)性削債大幅減輕了債務(wù)壓力。頭部房企率先轉(zhuǎn)型，碧桂園等企業(yè)提前進(jìn)入綠檔，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%降至69.4%，凈負(fù)債率優(yōu)化至40%，低杠桿、重經(jīng)營成為行業(yè)共識(shí)。

此次“三道紅線”常態(tài)化報(bào)送的取消，并非政策的突然轉(zhuǎn)向，而是監(jiān)管層根據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀作出的適應(yīng)性調(diào)整，背后有著多重深層考量。首先，政策核心目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，“三道紅線”本質(zhì)是窗口指導(dǎo)工具，核心目的是限制房企負(fù)債規(guī)模增長、防止激進(jìn)擴(kuò)張，經(jīng)過四年深度調(diào)整，這一目標(biāo)已全面達(dá)成。如今房企普遍放棄規(guī)模至上的發(fā)展思路，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，行業(yè)從增量市場逐步轉(zhuǎn)向存量市場，房企加杠桿的必要性大幅減弱。

其次，行業(yè)發(fā)展環(huán)境的變化讓原有監(jiān)管模式不再適配。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入探底階段，全國房企到位資金連續(xù)4年負(fù)增長，年均跌幅達(dá)17.5%，超過新建商品房銷售額4年來15.7%的年均跌幅。金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)防控，出現(xiàn)“雨天收傘”的慣性操作，貸款投放過度謹(jǐn)慎，即便符合“白名單”條件的優(yōu)質(zhì)民企，也可能因區(qū)域行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)面臨融資難題。若繼續(xù)維持嚴(yán)格的“三道紅線”約束，可能形成“金融不支持—資金鏈緊張—降價(jià)甩賣—預(yù)期轉(zhuǎn)弱—銷售下滑”的惡性循環(huán)，不利于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。

最后，監(jiān)管方式向差異化、精細(xì)化轉(zhuǎn)型。此次取消報(bào)送并非全面放松監(jiān)管，而是監(jiān)管重心的精準(zhǔn)轉(zhuǎn)移：經(jīng)營正常的房企無需再為每月指標(biāo)達(dá)標(biāo)過度收縮經(jīng)營，融資計(jì)劃制定更具靈活性；部分出險(xiǎn)房企則需與地方專班組保持1-2周一次的常態(tài)化對接，定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率、化債進(jìn)展及保交樓情況，監(jiān)管更聚焦于風(fēng)險(xiǎn)處置的核心環(huán)節(jié)。這種分類管控模式，替代了此前“一刀切”的總量管控，更貼合當(dāng)前行業(yè)分化的實(shí)際情況。

“三道紅線”的悄然落幕，已迅速傳導(dǎo)至市場層面，引發(fā)多重積極反應(yīng)。在資本市場，消息公布當(dāng)日，A股房地產(chǎn)板塊漲幅超2.7%，珠江股份、大悅城等個(gè)股漲停；港股表現(xiàn)更為強(qiáng)勁，中國金茂大漲9.93%，華潤置地上漲4.07%，市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心得到初步修復(fù)。對于房企而言，此次調(diào)整緩解了融資端的制度性約束，優(yōu)質(zhì)房企尤其是民營房企，有望獲得更多金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可，融資渠道進(jìn)一步拓寬，此前因資金問題擱置的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望重啟；出險(xiǎn)房企則能在更靈活的監(jiān)管環(huán)境下，集中精力推進(jìn)債務(wù)重組和保交樓工作，加速風(fēng)險(xiǎn)出清。

值得注意的是，“三道紅線”的退出，并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)重回高杠桿擴(kuò)張的老路。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉強(qiáng)調(diào)，“三道紅線”作為恰逢其時(shí)的調(diào)控政策，讓行業(yè)長期積累的泡沫加速暴露，其化解金融風(fēng)險(xiǎn)、倒逼行業(yè)理性發(fā)展的歷史使命已圓滿完成。

未來，降負(fù)債仍將是房企的核心任務(wù)，行業(yè)競爭的核心將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、運(yùn)營效率和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的比拼，“質(zhì)效優(yōu)先、風(fēng)險(xiǎn)可控、供需適配”將成為行業(yè)發(fā)展的新底色。

展望未來，隨著“三道紅線”退出常態(tài)化監(jiān)管，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯將進(jìn)一步重構(gòu)。監(jiān)管層或?qū)⑦M(jìn)一步完善金融監(jiān)管體系，推行主辦銀行制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金封閉管理，保障項(xiàng)目合理融資需求；同時(shí)，結(jié)合城市更新、“好房子”建設(shè)等政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房企向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型。對于房企而言，唯有摒棄規(guī)模依賴，堅(jiān)守穩(wěn)健經(jīng)營底線，聚焦產(chǎn)品品質(zhì)提升和服務(wù)優(yōu)化，才能在行業(yè)新階段實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從2020年的緊急出臺(tái)，到2026年的悄然落幕，“三道紅線”見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)從無序擴(kuò)張到理性回歸的深刻變革。如今，行業(yè)正站在“止跌回穩(wěn)”向“高質(zhì)量發(fā)展”跨越的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，隨著政策紅利的逐步釋放和行業(yè)生態(tài)的持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)有望逐步擺脫周期波動(dòng)的困擾，實(shí)現(xiàn)更平穩(wěn)、更健康、更具韌性的發(fā)展。