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作者|深水財經(jīng)社 烏海

1月29日，A股和港股市場上，沉寂已久的地產(chǎn)板塊突然迎來“大爆發(fā)”，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的好伴侶白酒股也激情“助演”，上演了一場地產(chǎn)和白酒齊飛的大戲。

這場突如其來的暴漲背后，有一個非常重要的導(dǎo)火索。

1月28日，多家媒體披露，多家正常經(jīng)營的房企，已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，僅出險房企需向地方專班定期匯報財務(wù)與化債情況。

消息一出，市場瞬間沸騰，不少人將其解讀為“監(jiān)管松綁”“行業(yè)拐點來臨”，資金連夜進場抄底，催生了這場狂歡。

但狂歡之下，一個爭論已久的話題再次被推到臺前。

過去幾年，房企接連暴雷、債務(wù)違約頻發(fā)，無數(shù)樓盤停工、業(yè)主維權(quán)，真的是“三道紅線”這個政策“壓垮”了房企嗎？這次取消“三道紅線”上報，難道是當初的政策“錯了”？

今天，我們就好好掰扯掰扯這件事。深水財經(jīng)社認為，房企的崩盤，從來都不是“三道紅線”的鍋，恰恰相反，若沒有它，房企的“雷”只會炸得更響、更慘。

地產(chǎn)股久違的狂歡

1月29日的地產(chǎn)股板塊盛況空前，無論是A股還是港股，都是“全面開花”。

先看A股市場，上證地產(chǎn)指數(shù)全天收漲3.15%，創(chuàng)2025年4月8日以來最大單日漲幅。這些此前深陷債務(wù)危機的高風(fēng)險房企，成為當日漲幅榜的“領(lǐng)頭羊”。

港股內(nèi)房股方面，融創(chuàng)中國漲超20%，中國奧園漲超27%，弘陽地產(chǎn)大漲超22%，佳兆業(yè)集團、富力地產(chǎn)、萬科企業(yè)、越秀地產(chǎn)紛紛大漲。內(nèi)房股板塊漲幅超6%。

A股房地產(chǎn)板塊亦大幅拉升。珠江股份、大悅城、三湘印象、新城控股、深深房A等漲停，濱江集團、華發(fā)股份、城投控股等大漲。

據(jù)新京報貝殼財經(jīng)1月28日報道，有多家上市房企內(nèi)部人士向記者證實，目前已經(jīng)不需要每月上報“三道紅線”指標，也沒有再要求上報其他類似指標。

另一家出險房企內(nèi)部人士則透露，早期出險階段曾按要求定期匯報相關(guān)數(shù)據(jù)，目前已不再執(zhí)行每月固定報送的要求，調(diào)整或與企業(yè)規(guī)模相關(guān)。

財聯(lián)社、南方都市報等多家權(quán)威媒體也同步核實了這一消息，確認非出險房企已取消“三道紅線”月度上報，僅出險房企需向地方專班定期匯報化債、經(jīng)營及保交樓情況。

消息一經(jīng)披露，市場瞬間解讀為“監(jiān)管層對房企的管控放松”，認為這是行業(yè)從“去杠桿”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)融資”的明確信號，進而引發(fā)了資金對地產(chǎn)股的瘋狂追捧。

但很多人不知道的是，“三道紅線”從2020年出臺至今，一直被不少人當作“房企暴雷的罪魁禍首”，認為是這個政策“掐斷”了房企的融資，才導(dǎo)致無數(shù)房企資金鏈斷裂。

事實真的是這樣嗎？要搞清楚這個問題，我們首先要明白，“三道紅線”到底是什么，它當初為什么會出臺。

溯源“三道紅線”

提到“三道紅線”，很多人只知道它是約束房企融資的“緊箍咒”，卻不知道它出臺的背景。

2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于狂熱階段，房企高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的模式愈演愈烈，行業(yè)風(fēng)險已經(jīng)累積到了瀕臨爆發(fā)的邊緣，“三道紅線”的出臺，本質(zhì)上是為了“降溫”“防風(fēng)險”，而不是為了“搞垮”房企。

據(jù)中國房地產(chǎn)報、新京報等權(quán)威媒體報道，“三道紅線”政策正式出臺于2020年8月20日，當天住建部、央行聯(lián)合召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，提出了《重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則》，這就是我們常說的“三道紅線”，其核心目標是遏制房企高杠桿擴張、防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，落實“房住不炒”的總基調(diào)。

所謂“三道紅線”，其實是三個明確的負債管控指標，具體標準的權(quán)威出處為央行、住建部聯(lián)合發(fā)布的《重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則》，具體內(nèi)容如下：

第一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率≤70%；第二，凈負債率≤100%；第三，現(xiàn)金短債比≥1.0倍。同時，監(jiān)管部門根據(jù)房企觸線的數(shù)量，將其分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實行差異化的融資管控，明確了各檔位房企的有息負債增速上限：紅檔（3線全踩）有息負債增速不得超過0%，橙檔（踩2線）不得超過5%，黃檔（踩1線）不得超過10%，綠檔（0線全踩）不得超過15%。

2021年，“三道紅線”政策正式擴圍，覆蓋至數(shù)十家重點房企，監(jiān)管部門明確要求，這些房企必須每月上報“三道紅線”相關(guān)指標，同時設(shè)定了明確的達標時限：2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標；2023年底，全行業(yè)房企實現(xiàn)達標。

可能有人會問，當初為什么要出臺這樣嚴格的政策？

答案很簡單：2020年之前，房地產(chǎn)行業(yè)的“瘋狂”，已經(jīng)到了不可持續(xù)的地步。

據(jù)騰訊新聞2025年11月報道，當時的房企，普遍采用“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式，一塊價值10億的土地，房企只需拿出3億自有資金，剩下的7億靠“土地貸”解決。

拿到地后，立即抵押給銀行獲取“開發(fā)貸”。項目剛啟動，就通過預(yù)售回籠資金。資金到手后，不用于完善項目，而是火速拿下更多土地，開啟下一輪擴張循環(huán)。

這種“空手套白狼”式的擴張，讓房企的負債規(guī)模一路飆升。

2020年底，恒大負債突破2.4萬億，碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企的負債也均突破萬億，整個行業(yè)的平均負債率超過80%，遠超國際安全線。

更可怕的是，這種高杠桿模式，一旦出現(xiàn)銷售下滑、回款變慢，資金鏈就會瞬間斷裂，而房企的債務(wù)風(fēng)險，還會傳導(dǎo)給銀行、供應(yīng)商、購房者，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

這就是“三道紅線”出臺的核心原因。不是要“壓垮”房企，而是要給瘋狂擴張的房企“踩剎車”，倒逼行業(yè)去杠桿、降風(fēng)險，防止房企規(guī)模激進擴張。

三、取消上報是放松監(jiān)管？

而此次“三道紅線”月度上報的取消，也并非意味著政策“全面放松”，更不是否定“三道紅線”的作用。

據(jù)財聯(lián)社1月28日報道，多家房企內(nèi)部人士證實，雖然不再每月上報，但年報中仍需披露“三道紅線”相關(guān)指標。

同時，出險房企的監(jiān)管不僅沒有放松，反而更加嚴格，需要與地方專班保持常態(tài)化對接，約1-2周開展一次會議溝通，同步企業(yè)動態(tài)、化債進展、資產(chǎn)處置及信訪等相關(guān)情況。

此次申報方式的調(diào)整，是因為當前市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，全國房企到位資金連續(xù)4年負增長，年均降幅達17.5%，超過了新建商品房銷售額4年來年均15.7%的跌幅，銀行“雨天收傘”的慣性操作，導(dǎo)致金融機構(gòu)貸款投放過度收縮，此時繼續(xù)實行高頻上報，已經(jīng)不合時宜。

換句話說，現(xiàn)在房企要么已經(jīng)“暴雷”，處于債務(wù)重整過程中，要么是已經(jīng)降到了紅線一下，不需要在按月報送。

這其實是監(jiān)管從“全覆蓋高頻監(jiān)測”轉(zhuǎn)向“差異化精準監(jiān)管”，是為了給正常經(jīng)營的房企“松綁”，而不是否定當初的風(fēng)險防控邏輯——它當初是“救命繩”，現(xiàn)在也不是“甩鍋符”。

四、是“三道紅線”壓倒房企？

過去幾年，隨著恒大、融創(chuàng)、世茂等一批頭部房企接連暴雷，債務(wù)違約、項目停工、業(yè)主維權(quán)等事件頻發(fā)，不少人開始“甩鍋”“三道紅線”，認為是這個政策“掐斷”了房企的融資，導(dǎo)致房企資金鏈斷裂，最終走向崩盤。甚至有一些房企高管，在私下里抱怨“三道紅線”太嚴格，讓企業(yè)“活不下去”。

但這種說法，看似有道理，實則是“本末倒置”。

讓房企暴雷的根本不是“三道紅線”，而是行業(yè)自身的泡沫和房企自身的瘋狂。

我們可以反過來想一個問題：如果沒有“三道紅線”，房企真的能避免暴雷嗎？答案恰恰相反：如果沒有“三道紅線”，房企的“雷”只會炸得更響、更慘，波及的范圍會更廣。

為什么這么說？我們先來看一組權(quán)威數(shù)據(jù)：據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務(wù)重組、重整，累計化解債務(wù)規(guī)模達1.2萬億元，涉及總負債超2萬億元。

而這些出險房企，幾乎都是“三道紅線”中的紅檔、橙檔企業(yè)，它們的共同特點是：負債規(guī)模巨大、杠桿率極高、經(jīng)營模式激進，即便沒有“三道紅線”，它們的資金鏈也遲早會斷裂。

“三道紅線”只是提前暴露了它們的風(fēng)險，讓這些企業(yè)沒有機會繼續(xù)盲目擴張、積累更多風(fēng)險，而不是制造了風(fēng)險。

我們可以以恒大為例，來具體說說這個問題。據(jù)騰訊新聞報道，2020年“三道紅線”出臺時，恒大的“三道紅線”全部踩中，屬于紅檔企業(yè)，有息負債增速被限制為0%。

但實際上，恒大的債務(wù)危機，早在2020年之前就已經(jīng)埋下了伏筆。

2009年，恒大的銷售額僅303億，到2020年，銷售額飆升至7232億，十年增長近24倍。這種爆發(fā)式增長，背后全是高杠桿的支撐，2020年底，恒大的負債已經(jīng)突破2.4萬億，凈負債率遠超100%，現(xiàn)金短債比遠低于1.0倍，即便沒有“三道紅線”，按照這種擴張速度，恒大的資金鏈也遲早會斷裂。

再看碧桂園陷入債務(wù)危機，核心原因并不是“三道紅線”，而是自身過度擴張、布局三四線城市過多，遭遇市場下行、銷售下滑，導(dǎo)致回款困難，資金鏈斷裂。

更重要的是，如果沒有“三道紅線”，房企會繼續(xù)瘋狂加杠桿、盲目擴張，負債規(guī)模會進一步飆升，行業(yè)泡沫會進一步擴大。

等到泡沫破裂時，不僅會有更多房企暴雷，還會引發(fā)銀行壞賬激增、金融市場動蕩、購房者權(quán)益受損等一系列系統(tǒng)性問題，到時候，受損的就不僅僅是房企，而是整個中國經(jīng)濟。

從這個角度來說，“三道紅線”不僅沒有導(dǎo)致房企暴雷，反而起到了“止損”的作用，避免了風(fēng)險進一步擴散。

那些非要“甩鍋”給三道紅線的房企，該醒醒了。

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