本報記者 李凱旋 北京報道

1月29日，多家房企向《華夏時報》記者確認，已經不需要每月按照要求上報“三道紅線”指標。據悉，自2020年開始，房地產企業(yè)試點“三道紅線”，若踩中紅線，當年的有息負債規(guī)模增速需要得到控制，甚至不能增加有息負債規(guī)模。

“三道紅線”被看作是房企融資“緊箍咒”。在行業(yè)過熱階段，其發(fā)揮了限制高杠桿、降低資金鏈斷裂風險的作用。業(yè)內認為，經過4年多的深度調整之后，“三道紅線”已經基本實現了政策目標，當前的監(jiān)管重心有所轉移。

“三道紅線”放松

1月29日上午，一家財務壓力較大的頭部房企對《華夏時報》記者表示：“好像很久沒有聽到要上報指標這個要求了�！绷碛幸患曳科笙颉度A夏時報》記者確認：“是的，已經不用再上報‘三道紅線’的指標。”

除了上述兩家房企之外，還有一家房企對《華夏時報》記者表示，地產業(yè)務目前不需要上報指標。一家民營房企則表示正在和集團確認“三道紅線”的相關指標是否已經不需再上報。結合多家媒體的報道可以得出，當前，“三道紅線”已經趨于放松。

2020年8月份，“三道紅線”進入房地產行業(yè)，其分別對房企重要的財務指標——資產負債率、凈負債率、現金短債比作出限制，并以此為標準控制房企有息負債規(guī)模的年增速。其中，紅線1為剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2為凈負債率大于100%；紅線3為現金短債比小于1倍。

在“三道紅線”之下，房企的財務狀態(tài)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。該檔位以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定則為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。假設有息負債規(guī)模以當年年初的數值為基礎，若3個財務指標均超出紅線，則為紅檔，有息負債規(guī)模不得增加。若2個財務指標超出紅線，則為橙檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%，黃、綠兩檔則以此類推。

政策目標基本實現

資產負債率、凈負債率以及現金短債比均屬于房地產行業(yè)的重要財務指標，“三道紅線”設置的本質是防范房企出現債務風險，保障資金鏈安全�！叭兰t線”對于房企的影響很大，作為典型的重資產、高杠桿行業(yè)，房企需要依靠融資為資金池不斷注入活水，以此保障經營的運轉。以2020年9月份諸葛找房發(fā)布的數據為例，彼時，100家房企中，有86家房企踩中紅線，僅有14家房企為“綠檔”。

此外，“三道紅線”就像是房地產的一個分水嶺。踩中紅線的房企開始著力銷售新房回款，并縮減拿地規(guī)模，力求盡早轉綠，而行業(yè)也在“三道紅線”之后進入了一個新時代。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，“三道紅線”的政策目標已經實現，在當前環(huán)境下繼續(xù)實施已經無實際意義。“在經過4年的深度調整之后，房企經營思路發(fā)生了根本性轉變，房地產在構建新發(fā)展模式，房企已經摒棄了負債驅動的規(guī)模增長發(fā)展模式，普遍不再把規(guī)模作為最重要的目標，轉向尋求高質量發(fā)展。目前，激進的民營房企多數發(fā)生債務違約，房地產風險逐步釋放及出清，繼續(xù)實施已無實際意義。”劉水對《華夏時報》記者表示。

“此舉是行業(yè)深度調整、企業(yè)經營和融資模式發(fā)生根本性轉變背景下的適應性調整，總體上符合預期。這說明房地產金融的核心目標已經從‘強制去杠桿’轉向‘防風險、促交付與構建發(fā)展新模式’，也意味著今年各地房地產行業(yè)金融監(jiān)管將進入一個更貼近市場實際的新階段�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者說。

在嚴躍進看來，不再上報“三道紅線”指標代表著監(jiān)管重心的轉移。對于部分出險房企而言，監(jiān)管重點從全面的“三道紅線”轉向資產負債率、經營恢復、化債進展及保交房等更直接的流動性及風險處置指標。

融資將開啟新模式

不過，劉水認為，盡管“三道紅線”不再實施，但房地產行業(yè)融資環(huán)境短期內難以明顯改善。房企融資不僅受“三道紅線”影響，更重要的是受市場環(huán)境的影響。目前，房地產市場仍在深度調整階段，金融機構避險情緒濃厚，對房地產相關投資仍然十分謹慎，短期內行業(yè)融資環(huán)境很難發(fā)生明顯變化。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2025年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為93117億元，比上一年下降13.4%。由此可見，房企的融資壓力遲遲未能得到緩解。

“在推進房地產發(fā)展新模式下，房地產新融資模式正在形成。例如推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目融資合理需求�！眲⑺硎�。

在劉水看來，主辦銀行制將是未來房企融資最主要的模式，是房地產發(fā)展新模式下的一項基礎性制度，對于滿足房企合理融資需求，保障項目順利建設及交付具有重要意義，將為房地產高質量發(fā)展提供基礎性的制度保障。

嚴躍進同樣認為，未來，房企融資的核心變化可能向主辦銀行制和項目制探索，即針對單一項目確定主辦銀行，實現資金封閉管理，這既能保障項目順利開發(fā)，又能有效隔離風險。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧