本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：ABNData。

12月亞洲（中國(guó)）長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)綜述

01全球公寓市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

12月，進(jìn)入歲末，全球租金市場(chǎng)呈現(xiàn)降中微漲太熟，尤其是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，普通住宅租金漲幅有所反彈。

美國(guó)方面，Realtor.com 的 12 月租金報(bào)告顯示，盡管全國(guó)的租金已連續(xù)第 29 個(gè)月下降，但這種緩解主要體現(xiàn)在高價(jià)租賃市場(chǎng)。美國(guó) 50 個(gè)最大城市的中位數(shù)租金為 1,689 美元，同比下降 0.7%。自 2019 年 12 月以來(lái)，低價(jià)租賃的租金上漲了 19.9%，這表明低收入租戶面臨日益嚴(yán)重的可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題。租金下降的幅度正在減小，自 2025 年 3 月以來(lái)年降幅最小。報(bào)告強(qiáng)調(diào)了美國(guó)多個(gè)城市的租金壓縮現(xiàn)象，影響了低價(jià)租戶的可負(fù)擔(dān)性。

法國(guó)方面，繼 2025 年交易量逐步回暖后，多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，2026 年法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次面臨壓力，盡管程度較為輕微。利率回升、房?jī)r(jià)通脹以及政治不確定性預(yù)計(jì)將影響購(gòu)房者的預(yù)期，而租賃投資者則大多持觀望態(tài)度。對(duì)于租賃投資者來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎策略。由于 Pinel 減稅優(yōu)惠制度的終結(jié)，意向房東失去了主要的稅務(wù)杠桿，許多人選擇觀望或決定離場(chǎng)。拋售潮： 2025 年，近 25% 的業(yè)主選擇出售房產(chǎn)而非繼續(xù)投資；轉(zhuǎn)型： 部分投資者轉(zhuǎn)而選擇 LMNP（非職業(yè)帶家具租賃）等其他模式；風(fēng)控： 房東對(duì)租客的選擇變得更加苛刻，更加看重租客的償付能力。為了規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，近一半的房東選擇將房產(chǎn)委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，這一趨勢(shì)在 2026 年將進(jìn)一步加強(qiáng)。

西班牙方面，12月15日，西班牙消費(fèi)者事務(wù)部宣布，對(duì)國(guó)際短租房平臺(tái)美國(guó)愛(ài)彼迎Airbnb處以逾6400萬(wàn)歐元罰款，理由是平臺(tái)發(fā)布大量未取得許可或信息不符的房源廣告，違反西班牙租房市場(chǎng)規(guī)范。根據(jù)公開(kāi)資料整理，西班牙政府已聯(lián)合地方行政當(dāng)局，對(duì)愛(ài)彼迎、繽客等平臺(tái)展開(kāi)集中檢查，重點(diǎn)清理面向游客的不合規(guī)短租房廣告。民眾投訴這些平臺(tái)擠壓長(zhǎng)租供應(yīng)，加劇房源緊張。愛(ài)彼迎2025年7月已主動(dòng)下架6.5萬(wàn)條涉嫌違規(guī)房源，但監(jiān)管方認(rèn)為整改力度仍不足，后續(xù)或追加處罰。

02亞太租賃市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

新西蘭方面，2025年底，租賃市場(chǎng)活躍度有所回升，Barfoot & Thompson位于奧克蘭、北地大區(qū)及豐盛灣的各分支機(jī)構(gòu)，均創(chuàng)下了多年來(lái)最繁忙的12月紀(jì)錄。隨之增長(zhǎng)的還有租賃申請(qǐng)量，較2024年12月增長(zhǎng)14.4%，但2,830份的申請(qǐng)量與 2020至2023年間每年12月均超過(guò)4,000份的記錄相比，仍有一定差距。在奧克蘭，12月底的平均每周租金為$696.19，與11月的平均水平$696.33基本持平，但較2024年12月的平均水平$690.64上漲了$5.55（即 0.8%）。從戶型規(guī)模來(lái)看，三居室住宅依舊主導(dǎo)著奧克蘭租賃市場(chǎng)的節(jié)奏，是全市最普遍且最受歡迎的戶型。該類戶型12月的平均每周租金為$700.21，同比增長(zhǎng)1.2%——漲幅與11月持平。Rodney和北岸地區(qū)的平均每周租金漲幅最為顯著，同比增長(zhǎng)均達(dá)到1.9%，分別升至$710.84和$740.97。北地大區(qū)和豐盛灣的分支機(jī)構(gòu)也記錄了類似的價(jià)格趨勢(shì)。2025年11月至12月期間，兩地的租金波動(dòng)微小，漲幅分別為0.2%和0.5%。

新加坡方面，新加坡非有地私宅租賃市場(chǎng)連續(xù)兩個(gè)月放緩后，2025年12月份的交易量和租金分別取得13.4%和0.2%的環(huán)比增長(zhǎng)。房地產(chǎn)網(wǎng)站99.co和新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)（SRX）最新發(fā)布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，去年底的租賃活動(dòng)增加，有6005個(gè)私宅單位租出，高于11月份的5295個(gè)單位。若與前年同期相比，交易量則高出2.4%，但較過(guò)去五年同個(gè)月份的平均少了8.6%。從各地區(qū)來(lái)看，大眾化私宅最受租客歡迎，交易量占總數(shù)的38.6%；中檔私宅和高檔私宅的交易量占比分別是32.5%和28.9%。租金方面，代表高檔私宅的核心中央?yún)^(qū)（CCR）和中央?yún)^(qū)以外（OCR）的大眾化私宅租金，分別上漲0.2%和0.1%。代表中檔私宅的其他中央?yún)^(qū)（RCR）私宅租金則下跌0.1%。

韓國(guó)方面，據(jù)房地產(chǎn)信息平臺(tái)Dabang公布的《2025年12月Dabang輿地圖》顯示,去年12月首爾內(nèi)專用面積33平方米以下的聯(lián)排、多戶單間公寓的25個(gè)自治區(qū)的月租平均額為64萬(wàn)韓元，比前一個(gè)月減少了10.4%（7萬(wàn)韓元）。 相反，同期平均全租押金為2億1194萬(wàn)韓元，上升了0.6%（131萬(wàn)韓元）。按自治區(qū)來(lái)看,江南區(qū)的平均月租為90萬(wàn)韓元,是首爾平均月租140%,連續(xù)7個(gè)月最高。 其后依次是瑞草區(qū)（134%）、中浪區(qū)（125%）、龍山區(qū)（111%）、陽(yáng)川區(qū)（109%）、松坡區(qū)（106%）、西大門(mén)區(qū)（105%）、江西區(qū)（104%）、冠岳區(qū)（102%）、麻浦區(qū)、城東區(qū)（101%），共11個(gè)地區(qū)的平均月租高于首爾的平均水平。

03中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)

12月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)TOP10城市租金環(huán)比7跌3漲。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)租金中位數(shù)為1750元/月，環(huán)比上漲2.94%。12月，TOP10城市環(huán)比跌幅最大的城市為南京，跌幅2.67%，漲幅最大的TOP10城市為林芝，漲幅為19.25%。

04租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)動(dòng)態(tài)

12月，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院（ABN指數(shù)）監(jiān)測(cè)，多家公寓或租賃房開(kāi)業(yè)簽約。代表項(xiàng)目如下：

華潤(rùn)有巢東莞松山湖店入市。12月1日，華潤(rùn)有巢公寓東莞松山湖萬(wàn)象匯店正式入市，首批推出586套保障性租賃住房，總體量逾2000套，是東莞目前單體規(guī)模最大的保障性租賃住房項(xiàng)目。項(xiàng)目位于松山湖北部CBD，戶型從陽(yáng)光單間到84平方米兩房。公開(kāi)資料整理顯示，2025年下半年有巢華南已在深圳新開(kāi)多店，累計(jì)供應(yīng)1200余套，東莞店入市后區(qū)域保租房總量將超3200套，為松山湖科學(xué)城人才提供居住保障。

魔方公寓珠海香洲新店開(kāi)業(yè)。由魔方公寓與廣通投資合作運(yùn)營(yíng)的“魔方公寓珠海南屏科技園商都店”在珠海市香洲區(qū)泰南街8號(hào)正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目定位青年租住社區(qū)，緊鄰商業(yè)體華發(fā)商都及南屏科技產(chǎn)業(yè)園兩大核心區(qū)，項(xiàng)目整體功能布局完善，涵蓋公寓、商鋪等業(yè)態(tài)。公寓提供從單間到套房共五種戶型，面積區(qū)間為30至55平方米。在除本項(xiàng)目外，魔方公寓在珠海運(yùn)營(yíng)的還有明珠旗艦店，南屏科技園花園店亦在籌備中。

雅詩(shī)閣品牌lyf上海張江首秀。12月8日，位于上海張江科學(xué)城核心區(qū)的lyf張江酒店公寓正式啟動(dòng)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，首批開(kāi)放150套房源，瞄準(zhǔn)年輕科創(chuàng)人群。公寓坐落于張江科學(xué)城核心地帶，具備優(yōu)越的通勤與區(qū)位條件。公寓由雅詩(shī)閣中國(guó)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，占據(jù)啟展大廈6至11層，提供27平與30平單房戶型。除了上海lyf張江酒店，重慶lyf觀音橋酒店項(xiàng)目也已進(jìn)入開(kāi)籌階段，將于2026年開(kāi)業(yè)。

東方奢華酒店及行政公寓項(xiàng)目落地海口。12月11日，由華住·城家、東方置地廣場(chǎng)及海南尚東一酒店有限公司聯(lián)手打造的高端旅居標(biāo)桿項(xiàng)目——東方奢華酒店及行政公寓正式啟動(dòng)，將為�？谀酥梁Ｄ系母叨俗∷奘袌�(chǎng)注入全新活力。東方奢華酒店及行政公寓項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上融合了海南熱帶風(fēng)情與現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，采用闊綽層高與全景落地窗設(shè)計(jì)，最大化呈現(xiàn)海景與園景資源。

長(zhǎng)江資管首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌“長(zhǎng)寓”亮相。12月，長(zhǎng)江資管公司發(fā)布旗下首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌“長(zhǎng)寓”項(xiàng)目。項(xiàng)目位于湖北武昌傳統(tǒng)商圈司門(mén)口，產(chǎn)品覆蓋普通單間、帶陽(yáng)臺(tái)單間以及一室一廳一衛(wèi)，具備拎包入住的條件。

深圳雅詩(shī)閣大鵬服務(wù)公寓簽約。12月5日，在2025深圳全球招商大會(huì)上，雅詩(shī)閣中國(guó)與深圳市大鵬新區(qū)管理委員會(huì)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，深圳雅詩(shī)閣大鵬服務(wù)公寓（暫定名）項(xiàng)目達(dá)成合作。該項(xiàng)目由雅詩(shī)閣中國(guó)與深圳怡瑞達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，坐擁大鵬新區(qū)得天獨(dú)厚的山海生態(tài)資源。該物業(yè)預(yù)計(jì)于2028年投入運(yùn)營(yíng)，共規(guī)劃約250套單房至三房套房，配備特色餐廳、健身房、戶外泳池及濕蒸房等設(shè)施，可滿足度假、商旅、家庭及長(zhǎng)期住客的多元需求。

泊寓簽約小米武漢青年公寓。小米集團(tuán)與泊寓再次達(dá)成合作，將位于武漢的小米青年公寓正式委托泊寓進(jìn)行“全周期運(yùn)營(yíng)管理”。公寓坐落于湖北省武漢市東湖高新區(qū)，高新四路以南、光谷四路以西，位于小米科技園二期，共提供990套房源。這是繼北京小米青年公寓后雙方第二次合作。泊寓將復(fù)制北京項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)科技系統(tǒng)、服務(wù)管理與社群運(yùn)營(yíng)為小米員工提供專屬方案，實(shí)現(xiàn)租賃合同100%無(wú)紙化、賬單報(bào)修線上化，并配置一卡通門(mén)禁、24小時(shí)安保。

05租賃住房配租動(dòng)態(tài)

12月，多地保租房和人才公寓入市，各省市十四五保租房建設(shè)指標(biāo)也基本完成或者超額完成，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)多品種公寓和保租房全方位供給狀態(tài)，滿足不同人群多元租住需求。

北京石景山首個(gè)公租房項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收，將提供359套房源。12月1日，北京保障房中心下屬燕景投資公司取得蘋(píng)果園交通樞紐商務(wù)區(qū)1604-632地塊R2二類居住用地（公租房）項(xiàng)目竣工聯(lián)合驗(yàn)收通過(guò)意見(jiàn)書(shū)，標(biāo)志石景山區(qū)“十四五”期間首個(gè)自建公租房項(xiàng)目完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目位于石景山區(qū)景蘋(píng)街9號(hào)院，建設(shè)用地9902平方米，總建筑面積約3.4萬(wàn)平方米，含1棟配電室及2棟公租房共3個(gè)單體，建成359套房源及公共服務(wù)配套。

鄭州2025年第十一批人才公寓上線，提供1348間房源。12月2日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布消息，2025年第十一批人才公寓將于12月8日09:00上線配租，涉及鄭東新區(qū)、中原區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)863套、1348間房源。此次配租項(xiàng)目為精裝修設(shè)計(jì)交付，配備家具家電，可實(shí)現(xiàn)拎包入住。配租對(duì)象為在鄭就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)專科及以上學(xué)歷人才，以及高層次人才、博士和市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需人才。

重慶巴南區(qū)人才租賃住房項(xiàng)，448套公寓正式交付。12月，重慶住建公告巴南區(qū)人才租賃住房項(xiàng)目已全面完工并正式交付。448套住房均采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，可實(shí)現(xiàn)拎包入住。該項(xiàng)目坐落于高職城片區(qū)核心地帶，總建筑面積超6.1萬(wàn)平方米，打造448套精裝住宅及530個(gè)停車位。戶型涵蓋一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳，主力戶型為54至57平方米的一室一廳，共260套。此外還配備了116套兩室兩廳及72套三室兩廳，以滿足家庭或品質(zhì)生活需求。

蘇州吳中1353套人才公寓陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。12月，蘇州吳中區(qū)共有1353套新建人才公寓將于陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，覆蓋甪直、臨湖兩鎮(zhèn)，面向青年人才提供拎包入住服務(wù)。其中，甪端英才公寓位于甪直鎮(zhèn)核心，1029戶，配541個(gè)車位；臨湖石莊公寓148套，占地7522平方米，健身房、茶咖吧等公區(qū)齊備，已竣備；和寓悅達(dá)廣場(chǎng)店176套，分一期二期，一期竣工正申請(qǐng)驗(yàn)收，二期前期推進(jìn)，全屋品牌家電與24小時(shí)管家服務(wù)同步上線。

上海青浦河馬公舍保租房項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，提供968套房源。12月24日，上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)的河馬公舍保租房項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目坐落于華新鎮(zhèn)新鳳中路888弄，房源總量968套，涵蓋17平方米單間與34平方米一室一廳兩種戶型。主力戶型月租金1100元。

重慶北碚首個(gè)保租房項(xiàng)目縉云新程人才公寓建成投用。12月23日，重慶市北碚區(qū)首個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目縉云新程人才公寓建成投用。該人才公寓總建筑面積9萬(wàn)余平方米，包含1067套房源，涵蓋單間配套至三室一廳多種戶型，公寓采用民用水電標(biāo)準(zhǔn)。

鄭州市今年第十二批人才公寓正式上線配租，共計(jì)708間房源。12月25日，2025年鄭州市第十二批人才公寓正式上線配租。此次配租房源涉及管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)2個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)376套、708間；配租分批次開(kāi)展，今日為優(yōu)先配租時(shí)段，面向符合條件的高層次人才、博士，以及經(jīng)市人社局認(rèn)定的鄭州市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需人才。

12月公寓榜單發(fā)布及分析

#ABN指數(shù)分析#

綜述｜2025年12月，公寓市場(chǎng)的搜索指數(shù)和新媒體指數(shù)基本保持平穩(wěn)，監(jiān)測(cè)均分分別達(dá)到57.94、88.59。

搜索指數(shù)｜搜索熱度TOP5，分別是萬(wàn)科泊寓、魔方公寓、城家、華潤(rùn)有巢、雅詩(shī)閣。本月搜索熱度主要集中在新店開(kāi)業(yè)簽約、品牌動(dòng)態(tài)、企業(yè)戰(zhàn)略等方面，如萬(wàn)科泊寓清退10余家深圳門(mén)店；魔方公寓珠海香洲新店開(kāi)業(yè)；華潤(rùn)有巢東莞松山湖店入市等一度成為行業(yè)上榜熱搜事件。

媒體指數(shù)｜12月媒體指數(shù)主要得分集中在大眾官網(wǎng)、垂直網(wǎng)站宣傳以及頭部財(cái)經(jīng)紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為萬(wàn)科泊寓、城家、有巢、雅詩(shī)閣、瑞貝庭。如城家北京雙店翻牌瑞貝庭；泊寓簽約小米武漢青年公寓；鼎暉收購(gòu)上海base佰舍蘇河項(xiàng)目等報(bào)道都是重點(diǎn)宣傳方向。

新媒體指數(shù)｜新媒體指數(shù)主要得分集中在公寓資本動(dòng)向相關(guān)動(dòng)態(tài)，簽約收購(gòu)、政企合作、公寓資產(chǎn)交易融資等方面。指數(shù)TOP5分別為微信、抖音、小紅書(shū)、B站、微博。如長(zhǎng)江資管首個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌“長(zhǎng)寓”亮相；華潤(rùn)隆地收購(gòu)葵涌悅品酒店計(jì)劃將其改造為學(xué)生宿舍等在新媒體領(lǐng)域傳播分析類指數(shù)提升較快等。

投資人指數(shù)｜12月，公寓市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，各大城市租金漲少跌多，投資人信心保持平穩(wěn)，投資指數(shù)略有上升。

#綜合分析#

租賃住房大宗交易市場(chǎng)活躍｜12月，中國(guó)租房住房大宗交易市場(chǎng)較上月更為活躍，成為資本關(guān)注焦點(diǎn)。

新加坡富隆智地基金收購(gòu)蘇州聯(lián)建公寓1190間房源。12月，富隆智地基金宣布，成功競(jìng)得位于蘇州市工業(yè)園區(qū)金雞湖商務(wù)區(qū)的租賃住房項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處蘇州工業(yè)園核心區(qū)塊，總建筑面積超4.7萬(wàn)平方米，將改造為包含約1190間房間及配套商業(yè)街區(qū)的“樂(lè)璟金雞湖生活社區(qū)”，可容納逾1500人，成為服務(wù)園區(qū)的配套企業(yè)住宿大社區(qū)。此次收購(gòu)的項(xiàng)目為蘇州聯(lián)建公寓，位于蘇州工業(yè)園區(qū)葑亭大道805號(hào)，建筑面積47147平方米，由5棟有證宿舍樓、1棟配套附房組成。項(xiàng)目將委托中富旅居集團(tuán)旗下樂(lè)璟品牌運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)室內(nèi)生活空間、樓宇外立面、社區(qū)商業(yè)氛圍及軟硬件設(shè)施進(jìn)行全面升級(jí)改造，并負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)管理。資料顯示，富隆智地基金由上海中富旅居集團(tuán)聯(lián)合新加坡城市發(fā)展集團(tuán)（CDL）、中新智地共同發(fā)起。加上即將開(kāi)業(yè)的上海松江“樂(lè)璟智慧科創(chuàng)生活社區(qū)”，富隆智地基金在國(guó)內(nèi)落地的租賃房源套數(shù)已達(dá)約3300套。

鼎暉收購(gòu)上海base佰舍蘇河項(xiàng)目。12月29日，上海靜安區(qū)新疆路518號(hào)base佰舍蘇河項(xiàng)目被鼎暉投資正式收入囊中。該項(xiàng)目由老舊星級(jí)酒店改造而成，2018年開(kāi)業(yè)，建筑面積逾1.2萬(wàn)㎡，共194套49-165㎡戶型，緊鄰人民廣場(chǎng)商圈，入住率長(zhǎng)期保持93%以上，GOP超80%。此次收購(gòu)?fù)瓿珊�，�?xiàng)目將依據(jù)2025年7月發(fā)布的《上海市商務(wù)樓宇更新提升實(shí)施意見(jiàn)》完成C2/C8兼容R4調(diào)規(guī)，成為上海商辦功能融合首單落地案例。調(diào)規(guī)后，70㎡以下戶型占比將提至70%以上，可申請(qǐng)保障性租賃住房認(rèn)定，享受民用水電氣價(jià)格及稅收減免，并打通REITs、ABS等退出通道，市場(chǎng)傳聞Cap-rate約4.5%-5.5%。公開(kāi)資料整理顯示，兩項(xiàng)目均已納入上海保障性租賃住房體系，剩余土地使用年限均超20年。按現(xiàn)有租金及6%資本化率倒推，新江灣項(xiàng)目估值約7億元，東外灘項(xiàng)目約3.48億元，合計(jì)10.48億元，較領(lǐng)盛2022年實(shí)際投入8.29億元上浮約26%。

景瑞控股旗下北京三全公寓擬拍賣，起拍價(jià)8億元。12月30日，據(jù)市場(chǎng)消息，景瑞控股旗下北京三全公寓項(xiàng)目擬掛牌拍賣，開(kāi)拍時(shí)間為2026年1月16日。此次拍賣的公寓共120套，起拍總價(jià)8億元。資料顯示，三全公寓是位于北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路麥子店街38號(hào)的高端酒店式公寓，由北京三全公寓有限公司開(kāi)發(fā)，物業(yè)由華夏酒店物業(yè)管理。2017年，該項(xiàng)目被景瑞控股以12.8億元總價(jià)收購(gòu)。該項(xiàng)目占地1萬(wàn)平方米，總建筑面積5.4萬(wàn)平方米，包含三棟26層高樓和一棟裙樓，共318個(gè)住宅單位，戶型從33平方米至225平方米不等。公寓配套完善，設(shè)有會(huì)所、健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施，并提供24小時(shí)安保和客房服務(wù)。目前部分房源以月租金2.3萬(wàn)至4.5萬(wàn)元出租，含物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等。

租賃產(chǎn)品加速盤(pán)活存量市場(chǎng)｜12月，租賃市場(chǎng)加速進(jìn)入本地存量市場(chǎng)，加大保租房和高端公寓的供給。

城家北京雙店翻牌瑞貝庭，存量改造再落兩子。12月1日，城家宣布北京朝陽(yáng)大悅城及通州副中心兩在營(yíng)酒店同步翻牌為瑞貝庭公寓酒店，以輕量化改造+長(zhǎng)短租結(jié)合模式切入中高端服務(wù)式公寓存量賽道。朝陽(yáng)項(xiàng)目原運(yùn)營(yíng)方因供應(yīng)鏈成本高、回報(bào)周期長(zhǎng)選擇退出；城家團(tuán)隊(duì)接手后采用“利舊+局改”方案，單房軟裝調(diào)整為主，并針對(duì)劇組、文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)需求增設(shè)小型會(huì)客區(qū)，通過(guò)長(zhǎng)短租組合將平均入住時(shí)長(zhǎng)提升30%。通州項(xiàng)目則依托醫(yī)院、高校、會(huì)展三大剛需場(chǎng)景，配置簡(jiǎn)易餐廚與洗衣設(shè)施，目標(biāo)客群平均停留7天以上，12月中旬完成改造并重新開(kāi)業(yè)。目前城家在北京已簽約14家服務(wù)式公寓，其中7家已開(kāi)業(yè)，瑞貝庭單房改造成本控制在10萬(wàn)-12萬(wàn)元，工期120-150天，成熟項(xiàng)目RevPAR達(dá)553元。公司表示，2026年將在京再落地不少于5個(gè)翻牌項(xiàng)目，持續(xù)驗(yàn)證“輕投入+高坪效”模型。

廣西梧州241套存量商品房變身青年公寓，新增床位約2000個(gè)。廣西梧州市將龍安小區(qū)、紅安小區(qū)241套存量商品房整體改造為梧州職業(yè)學(xué)院定向青年公寓，系廣西首次把存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，盤(pán)活閑置資產(chǎn)并緩解高校青年安居難題。改造按保障性租賃住房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，每間可供2-3人入住，預(yù)計(jì)新增床位約2000個(gè)。

重慶兩江新區(qū)V客部落改造長(zhǎng)租公寓，新增541套房源。12月9日，重慶兩江新區(qū)V客部落D6、D8棟樓宇啟動(dòng)升級(jí)改造，將打造為面向青年人才的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新增541套房源，改造面積約2.6萬(wàn)平方米，計(jì)劃12月正式動(dòng)工。項(xiàng)目位于兩江數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園拓展區(qū)D區(qū)，兩棟樓均為21層住宅式公寓，原規(guī)劃每棟272套房間。改造后，D8棟一層將設(shè)為共享健身房、烘干室、快遞室等多功能公共空間，其余樓層及D6棟全部樓層將調(diào)整為長(zhǎng)租公寓，配備家具家電，實(shí)現(xiàn)“拎包即住”。

杭州首個(gè)“收存轉(zhuǎn)�！表�(xiàng)目開(kāi)業(yè)，由杭州安居收購(gòu)萬(wàn)科自持房源改造。杭州市本級(jí)首個(gè)“收存轉(zhuǎn)�！表�(xiàng)目——寧巢公寓河語(yǔ)光年府店正式開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)當(dāng)天簽約率突破80%。該項(xiàng)目由杭州安居集團(tuán)收購(gòu)萬(wàn)科自持房源改造而成，標(biāo)志著杭州在盤(pán)活存量商品房用于保障性住房方面邁出實(shí)質(zhì)性一步。河語(yǔ)光年府位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊，原為萬(wàn)科2021年以40.6億元競(jìng)得的地塊，其中3%為自持部分。此次被收購(gòu)的兩幢公寓樓總建筑面積約4152平方米，共17層75套房源，戶型面積50至60平方米，租金區(qū)間為2800至3350元/月，配備民用水電及全套家電家具，由安居集團(tuán)旗下安居寧巢負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

貴州區(qū)域首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目試業(yè)。12月23日，城投公司在貴州區(qū)域打造的首家長(zhǎng)租公寓——中建·彩寓（威清路店）開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目原址為1997年竣工的中建四局原總部大樓，歷經(jīng)近30年的使用，其建筑設(shè)施老化、安全隱患凸顯、使用功能和需求不匹配等問(wèn)題日趨暴露，空置率30%，成為存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的典型挑戰(zhàn)。中建·彩寓（威清路店）以“云巖芯·青年生活能量站”為定位方向，遵循從“辦公邏輯”到“生活邏輯”的功能轉(zhuǎn)換，將辦公樓宇改造為擁有共計(jì)243套從30㎡到60㎡不同大小，涵蓋小單間、大單間及一室一廳等多種戶型的品質(zhì)公寓，致力于為25-35歲城市青年、職場(chǎng)新人及商務(wù)客群提供“品質(zhì)居住+社交場(chǎng)景+美好生活”的一站式青年社區(qū)。

公寓產(chǎn)品持續(xù)“進(jìn)化”優(yōu)勝劣汰｜12月，頭部公寓企業(yè)加速開(kāi)關(guān)店模式，產(chǎn)品持續(xù)“進(jìn)化”實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰。

萬(wàn)科泊寓清退10余家深圳門(mén)店。12月份以來(lái)，深圳多個(gè)區(qū)域的“泊寓”租客陸續(xù)接到清退通知，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等10余家門(mén)店。作為萬(wàn)科在2016年創(chuàng)立、并于次年升級(jí)為核心業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓品牌，泊寓至今已發(fā)展成為中國(guó)租賃住房領(lǐng)域的頭部運(yùn)營(yíng)商。截至2025年11月，其經(jīng)營(yíng)管理房源達(dá)28萬(wàn)間，規(guī)模持續(xù)位居行業(yè)第一。

泊寓方面表示，此次清退主要針對(duì)部分低效或風(fēng)險(xiǎn)較高的存量項(xiàng)目，屬于萬(wàn)科聚焦核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率的戰(zhàn)略調(diào)整，并非長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的整體收縮。過(guò)去幾年，在政策鼓勵(lì)與資本推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓在核心城市快速擴(kuò)張，市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增加。進(jìn)入2025年后，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，整體增速已明顯趨緩�？硕鸩粍�(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，多家頭部公寓企業(yè)的收入增速普遍放緩。例如，萬(wàn)科泊寓去年同期收入同比增長(zhǎng)5.3%，今年上半年回落至4.1%；招商伊敦去年上半年同比增幅為24%，今年同期則降至3.3%，較其2024年全年13%的增速亦有明顯下滑。收入增速放緩，可能與保障性租賃住房規(guī)模供應(yīng)擴(kuò)大帶來(lái)的租金調(diào)整、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、存量資產(chǎn)老化等因素有關(guān)，部分企業(yè)仍能通過(guò)新增項(xiàng)目拉動(dòng)收入增長(zhǎng)。整體來(lái)看，行業(yè)正從追求高速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向著眼于長(zhǎng)期可持續(xù)的穩(wěn)定收益階段。

2025年泊寓開(kāi)業(yè)房源突破20萬(wàn)間，納保占比7成。萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓披露年度數(shù)據(jù)，2025年，泊寓開(kāi)業(yè)房源突破20萬(wàn)間，成為集中式公寓行業(yè)首家達(dá)成該里程碑的品牌，同時(shí)在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)、政企合作、存量盤(pán)活、人才安居等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)關(guān)鍵突破。截至年末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)29座城市，管理房源超26.9萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)房源達(dá)20.3萬(wàn)間。在核心城市布局上，北京、上海、深圳、成都、濟(jì)南等多地新增千間以上大型租賃社區(qū)，全國(guó)運(yùn)營(yíng)的千間級(jí)大型社區(qū)數(shù)量超30家。同時(shí)，13.3萬(wàn)+間房源已納入保障性租賃住房體系，占比近七成。另外，依托數(shù)字化流程改造，泊寓間天出租率保持在94%以上，前臺(tái)GOP利潤(rùn)率達(dá)88%。

雅詩(shī)閣與錦江酒店成立合資公司打造復(fù)合旅宿產(chǎn)品。雅詩(shī)閣中國(guó)與錦江酒店（中國(guó)區(qū)）正式攜手，成立合資公司，打造復(fù)合旅宿產(chǎn)品。雙方整合各自核心資源與優(yōu)勢(shì)基因，以“共身共生”模式，開(kāi)啟一場(chǎng)優(yōu)勢(shì)基因的深度融合，嘗試為市場(chǎng)培養(yǎng)出穩(wěn)健穿越周期的新物種。截至目前，首個(gè)落地樣本——深圳南山憬黎項(xiàng)目已于10月正式開(kāi)業(yè)，且運(yùn)營(yíng)成效初顯。此次合作聚焦國(guó)內(nèi)全域酒旅市場(chǎng)，尤其瞄準(zhǔn)高線城市商業(yè)地產(chǎn)存量改造與旅居需求集中區(qū)域。其中，首個(gè)實(shí)踐項(xiàng)目選址深圳南山商圈，該區(qū)域商務(wù)客流密集、涉外需求突出，周邊覆蓋寫(xiě)字樓集群、國(guó)際學(xué)校及深圳灣口岸等關(guān)鍵場(chǎng)景，為“長(zhǎng)短租結(jié)合”模式的落地提供了優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)基礎(chǔ)。后續(xù)，雙方將依托錦江酒店的本土網(wǎng)絡(luò)與雅詩(shī)閣的國(guó)際資源，逐步向全國(guó)重點(diǎn)城市拓展布局。

大型企業(yè)定制公寓加速進(jìn)場(chǎng)｜12月，多家大型企業(yè)定制公寓進(jìn)入進(jìn)場(chǎng)，企業(yè)物業(yè)+專業(yè)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為眾多“大廠”吸引人才的標(biāo)配。

華潤(rùn)置地、雪花啤酒合作打造，深圳寶安雪花閣開(kāi)放入住。12月1日消息，華潤(rùn)置地、雪花啤酒聯(lián)合打造的員工宿舍項(xiàng)目“雪花閣”在深圳寶安區(qū)雪花科創(chuàng)城正式開(kāi)放入住，由華潤(rùn)置地租賃住房品牌“有巢”運(yùn)營(yíng)，首批科創(chuàng)人才當(dāng)日完成拎包入住。雪花閣提供一室一廳、兩室一廳等多戶型，配套空中花園、健身房、籃球場(chǎng)及社群活動(dòng)，通過(guò)線上1V1辦理、線下驗(yàn)房快修實(shí)現(xiàn)“無(wú)感入住”，為深圳探索產(chǎn)城融合與職住平衡提供樣本。

阿里巴巴首家人才公寓在南京建鄴正式運(yùn)營(yíng)。12月4日，阿里巴巴首家人才公寓——親橙寓在建鄴正式運(yùn)營(yíng)，南京阿里中心再添一個(gè)重要服務(wù)功能板塊。親橙寓位于南京阿里中心T7棟，樓內(nèi)共有565間客房，面積38-95平方米不等，打造了五種戶型滿足不同的租住需求。室內(nèi)配備全屋智能家電與科學(xué)收納系統(tǒng)規(guī)劃，并采用四重隔音設(shè)計(jì)營(yíng)造靜謐環(huán)境，拎包即可入住。親橙寓配套約1600平方米的超大公共空間，包含書(shū)屋、健身房、多功能活動(dòng)室等。

京東宣布未來(lái)5年將追加投入220億元，新增15萬(wàn)套“小哥之家”。12月12日，京東宣布未來(lái)五年將追加投入220億元，用于新建、租賃及住房保障基金支持，再提供約15萬(wàn)套“小哥之家”住房，進(jìn)一步改善外賣騎手、快遞小哥等一線員工居住條件。根據(jù)公開(kāi)資料整理，截至目前京東已在北京、廣州、成都等145個(gè)城市為一線員工提供2.8萬(wàn)套住房，形成自建、租賃、基金補(bǔ)貼多元模式。位于北京通州臺(tái)湖的60平方米兩居室樣板間月租低于周邊50%，家電家具齊備，可拎包入�。槐本┐笈d“亞洲一號(hào)”園區(qū)宿舍則將員工通勤時(shí)間壓縮至10分鐘，每月可節(jié)省上千元租金。

學(xué)生宿舍成投資新熱度產(chǎn)品｜12月，多家投資機(jī)構(gòu)收購(gòu)酒店、寫(xiě)字樓等物業(yè)改裝學(xué)生宿舍，以應(yīng)對(duì)學(xué)校緊缺的學(xué)生宿舍，學(xué)生宿舍成公寓投資新產(chǎn)品標(biāo)的。

華潤(rùn)隆地：收購(gòu)葵涌悅品酒店計(jì)劃將其改造為學(xué)生宿舍。12月，華潤(rùn)隆地以約9.5億港元收購(gòu)鄧成波家族旗下的葵涌悅品酒店。該酒店共583間房，買(mǎi)家計(jì)劃將其改造為學(xué)生宿舍。物業(yè)位于葵涌青山公路 443 至451 號(hào):高30層，2018年完成翻新開(kāi)業(yè)�？偯娣e約為 292.961 平方呎，擁有 583間客房，按 9.5 億元計(jì)，每房?jī)r(jià)值約163萬(wàn)元，呎價(jià)約 3.242 元。

招商局置地：購(gòu)紅磡晉匯全幢擬改裝成學(xué)生宿舍。12月，招商局置地近日以約1.4億港元購(gòu)入紅磡全幢住宅“晉匯”，計(jì)劃將其改裝為學(xué)生宿舍。該物業(yè)原由內(nèi)房財(cái)團(tuán)持有，此次成交價(jià)較最初叫價(jià)低約30%。大樓共21層，設(shè)有54個(gè)開(kāi)放式單位，鄰近香港理工大學(xué)，地理位置優(yōu)越。

聯(lián)合出版：約2.05億港元購(gòu)入灣仔星網(wǎng)酒店，擬改造為學(xué)生公寓。12月，聯(lián)合出版（集團(tuán)）旗下公司以約2.05億港元購(gòu)入位于灣仔駱克道的星網(wǎng)酒店。該酒店樓齡35年，提供63間客房，成交樓面呎價(jià)約7,571港元。據(jù)了解，由于非本地學(xué)生數(shù)量增加導(dǎo)致宿舍短缺，將酒店改裝為學(xué)生宿舍成為投資趨勢(shì)。近期市場(chǎng)已有多宗類似成交，如紅磡及旺角有酒店或住宅被收購(gòu)并計(jì)劃改作學(xué)生宿舍，反映出該領(lǐng)域的投資熱度。