（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2020年12月，林秀云急于回籠資金，通過(guò)甲公司掛牌出售其位于北京的一號(hào)房屋。

很快，王磊以母親王桂芳名義提出全款購(gòu)買，總價(jià)2300萬(wàn)元，并承諾“資金已備好，一周內(nèi)付清”。

簽約當(dāng)天，王磊代母親簽署全部文件——《房屋買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》《房款支付協(xié)議》等六份文件，僅支付5萬(wàn)元定金。

林秀云配合完成了網(wǎng)簽。

然而，三天后，王磊突然告知：“錢被騙了，無(wú)法付款。”

他提出：用5萬(wàn)元定金了結(jié)此事，并愿意配合撤銷網(wǎng)簽。

林秀云拒絕。她原本已放棄其他買家，如今房屋被網(wǎng)簽鎖定，無(wú)法另售。

多次催告無(wú)果后，她于2021年1月4日正式發(fā)函解除合同，并起訴要求：

確認(rèn)合同已于2021年1月5日解除；

判令王桂芳、王磊連帶支付違約金230萬(wàn)元。

王桂芳母子辯稱：

“我們是受害者，被騙才簽合同，且48小時(shí)內(nèi)就通知解約，未造成實(shí)際損失�！�

他們還強(qiáng)調(diào)：王磊只是代理人，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)房屋買賣合同及相關(guān)協(xié)議于2021年1月5日解除；

? 王桂芳向林秀云支付違約金115萬(wàn)元；

、法院說(shuō)理

法院指出，本案核心在于：誰(shuí)是合同主體？違約是否成立？違約金是否過(guò)高？

第一，買受人是王桂芳，不是王磊。

盡管所有簽字均由王磊代簽，但合同明確載明買受人為王桂芳，且王桂芳事后追認(rèn)授權(quán)。

即使存在“借名買房”嫌疑（王磊實(shí)際出資），也僅在母子內(nèi)部產(chǎn)生關(guān)系，不影響對(duì)外合同主體認(rèn)定。

第二，王桂芳構(gòu)成根本違約。

合同約定12月18日支付2265萬(wàn)元首付款，但其未履行，且無(wú)正當(dāng)免責(zé)事由。

“被騙”屬于第三人原因，不能免除其對(duì)守約方的違約責(zé)任。

第三，違約方無(wú)權(quán)單方解除合同。

王磊雖在12月18日表示“不買了”，但作為違約方，其解約通知無(wú)效。

林秀云作為守約方，依約行使解除權(quán)，合法有效。

第四，違約金酌減至115萬(wàn)元。

法院認(rèn)為：

合同約定違約金為總價(jià)20%（460萬(wàn)元），林秀云主動(dòng)降至230萬(wàn)元；

但考慮到王桂芳非惡意違約、及時(shí)告知、房屋價(jià)格未大幅下跌等因素，

酌定違約金為115萬(wàn)元（相當(dāng)于總價(jià)5%），兼顧懲罰與公平。

律師提示

這個(gè)案例揭示了大額房產(chǎn)交易中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)：

“代簽”不等于“免責(zé)”。

即使由子女代父母簽約，只要事后追認(rèn)，合同主體仍是登記買受人，違約責(zé)任由其承擔(dān)。

“被騙”不是違約擋箭牌。

因第三方詐騙導(dǎo)致履約不能，仍需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任，可另案向騙子追償。

及時(shí)解除≠無(wú)責(zé)。

違約方即使第一時(shí)間通知解約，也不能免除責(zé)任，尤其當(dāng)守約方已因信賴而喪失其他交易機(jī)會(huì)。

給客戶的建議：

若你作為賣方遭遇買家毀約，請(qǐng)立即：

? 固定對(duì)方承認(rèn)違約的微信、短信記錄；

? 發(fā)出書(shū)面《解除合同通知書(shū)》；

? 盡快提起訴訟，避免房?jī)r(jià)波動(dòng)擴(kuò)大損失。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢。